창원지방법원 2025타경744. 진주시 충무공동 드림어반스퀘어 3층 318호로 표시된 물건입니다. 감정요항표상 현황은 근린생활시설이며, 외부 표기와 현황조사에는 키즈카페인 ‘윌리코키 진주점’이 확인됩니다. 등기상 소유자는 주식회사펜타씨에이이고, 신청채권자는 신한은행입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 7,396,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리의 소멸 여부만이 아닙니다. 대규모 공용관리비 미납, 영업 중인 점유자의 임대차 조건, 여러 호실의 일괄매각 범위를 함께 확인해야 합니다. 특히 감정요항표에는 기호 1~24개호가 벽체 구분 없이 일체로 이용된다고 기재되어 있는 반면, 매각물건명세서 비고에는 목록 1~25의 일괄매각으로 기재되어 있어 실제 매각 대상 목록을 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경744 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 225-1 드림어반스퀘어 3층 318호 도로명주소: 경상남도 진주시 에나로127번길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 3층 318호로 표시된 물건 · 현황 키즈카페 이용 |
| 매각 범위 | 매각물건명세서에는 목록 1~25 일괄매각, 감정요항표에는 기호 1~24개호를 벽체 구분 없이 일체 이용한다고 기재되어 있어 대상 범위 확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사펜타씨에이 |
| 소유권 이전 | 등기일 2021.06.29 · 원인일 2019.01.09 매매 · 거래가액 487,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 7,396,000,000원 / 7,396,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 3,862,294,572원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.29 신한은행 근저당권 · 채권최고액 5,280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 토지 기본정보 | 지목 대 · 준주거지역 · 토지정보상 면적 6,611㎡ · 공시지가 2,614,000원/㎡ 토지 기본정보상 면적이며, 개별 구분건물의 대지권 면적과는 구별하여 확인해야 합니다. |
| 미납 공용관리비 | 290,591,749원 · 2026년 1월까지 미납된 것으로 기재 · 매수인 부담 가능성 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸 예정
말소기준권리는 2021.06.29 접수된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,280,000,000원이며, 신청채권자의 청구액 3,862,294,572원과는 구별해야 합니다. 배당 시나리오는 근저당 채권최고액을 기준으로 계산되어 있으므로 실제 배당은 피담보채권액과 집행비용 등 원본 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
2024년 이후의 압류·가압류와 2025년 경매개시결정은 자료상 말소기준권리 이후의 권리로 분류되어 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다. 과거 우리자산신탁의 신탁등기와 일부 가압류·압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 다만 등기상 후순위 권리가 소멸하는 것과 미납 공용관리비 또는 점유자의 계약관계가 해결되는 것은 별개입니다.
② 점유·임차인 — 영업 중인 점유자, 보증금과 우선변제 여부 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에는 ‘윌리코키 진주점’이 목록 전체를 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 입점일은 2021.08.17로 말소기준권리 설정일인 2021.06.29 이후입니다. 자료상 대항력 없음으로 분류되어 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임대차계약·사업자등록·점유관계를 확인하기 전에는 대항력 여부를 최종 확정하지 않는 편이 안전합니다.
| 점유자 / 이용상태 | 입점일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윌리코키 진주점 목록 전체 이용 중 |
2021.08.17 | 미상 |
대항력 가능·미상
입점일은 말소기준권리 이후이나 계약관계 확인 필요
|
미상
보증금·확정일자 확인 필요
|
대위·승계 표시 없음
|
③ 가격 검증 — 실거래 근거가 없어 가격 메리트 판단 보류
현재 확인할 수 있는 동일 물건 또는 비교 가능한 근린생활시설의 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 거래 추세가 없습니다. 따라서 감정가·최저가 7,396,000,000원이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 근거는 없습니다.
- 드림어반스퀘어의 유사 면적·용도 물건에 대한 최근 거래사례와 현재 매물 가격을 확인하세요.
- 여러 호실을 벽체 없이 일체로 사용하는 현황이 독립 호실의 임대·매각 가능성에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 미납 공용관리비 부담 가능액과 점유 정리 비용을 반영해 실질취득비용을 계산하세요.
④ 예상배당표 (매각가 7,396,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 76,360,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사 신한은행 | 5,280,000,000원 | 5,280,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신보2023제9차유동화전문유한회사 | 3,600,000,000원 | 1,954,640,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 959,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행(140,787,163원 청구) | 140,787,163원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행(94,234,964원 청구) | 94,234,964원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 347,349,534원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,230,007,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채권 총액은 11,736,879,051원, 배당 총액은 7,319,640,000원이며, 채권 미배당액은 4,417,239,051원입니다. 집행비용 추정치 76,360,000원을 반영한 시나리오이며 실제 배당은 집행비용·피담보채권액·세금 등 구체적인 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 공용관리비 및 점유자와의 임대차관계는 위 배당표상 매수인 인수액 0원 계산과 별개로 확인해야 합니다.
- 현재 회차(감정가 100%) — 매각가 7,396,000,000원 · 채권 미배당 4,417,239,051원
- 1회 유찰(감정가 80%) — 매각가 5,916,800,000원 · 채권 미배당 5,881,647,051원
- 2회 유찰(감정가 64%) — 매각가 4,733,440,000원 · 채권 미배당 7,053,173,451원
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 충무공동 소재 한국토지주택공사 북서측 인근입니다. 주변은 상업용·업무용 빌딩과 아파트단지가 소재하는 상업지역으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로 사정을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 3차선 포장도로와 북측 왕복 6차선 포장도로를 통해 주로 진출입하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물·이용상태. 철골철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물의 3층 318호 외 여러 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며, 현황은 키즈카페입니다. 실제 매각 대상 호수와 독립적인 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 혁신도시개발예정지구 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 대로2류와 중로1류에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 여러 호실을 통합해 사용하는 현황의 적법성·원상회복 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설을 여러 호실 단위로 일체 이용하는 구조이므로, 일반적인 독립 상가 호실과 동일한 환금성을 가정하기 어렵습니다. 비교 거래 및 개별 호실의 분리 이용 가능성 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공용관리비 원본 확인. 2026년 1월까지 미납된 290,591,749원의 세부 명세, 공용부분 해당액, 추가 발생분, 매수인 부담 범위 및 정산 조건을 관리주체에 확인하세요.
- 일괄매각 범위 대조. 매각물건명세서의 목록 1~25와 감정요항표의 기호 1~24개호 표기가 일치하지 않습니다. 매각 대상 전체 목록·등기부·감정평가서·현황조사서·도면을 서로 대조하세요.
- 임대차·점유관계 확인. 윌리코키 진주점의 보증금, 차임, 확정일자, 사업자등록, 계약 당사자, 실제 점유 범위와 인도 조건을 확인하세요. 대항력 및 우선변제 여부를 보증금 미상 상태에서 단정하지 마세요.
- 말소기준권리 확인. 2021.06.29 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 압류·가압류 등의 매각 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 배당 계산 재검토. 근저당 채권최고액 5,280,000,000원과 신청채권자의 청구액 3,862,294,572원은 서로 다른 금액입니다. 실제 피담보채권액, 집행비용, 당해세 등 배당 변수를 확인하세요.
- 시세 검증 후 입찰가 결정. 현재 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않으므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 유사 상업시설의 거래·임대 조건과 실질취득비용을 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 관리비 외 비용 점검. 취득 관련 세금, 점유 정리 비용, 영업시설의 인도·철거·원상회복 필요성 등을 별도 확인하세요. 위 비용은 본 배당표에 반영되어 있지 않습니다.
- 원본 서류 대조. 본 분석은 제시된 자료를 바탕으로 한 검토 의견입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관리비 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”이 “추가 비용 없음”을 뜻하지 않는다
창원지방법원 2025타경744는 말소기준권리 이후의 압류·가압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 공용관리비 미납 290,591,749원, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 영업 점유자, 일괄매각 대상 호수 표기의 차이는 입찰 전 반드시 해소해야 할 문제입니다.
관리비 전액을 매수인이 부담한다고 가정하면 낙찰가와의 단순 합산액은 7,686,591,749원이지만, 이는 부담 여부가 확정된 금액이 아닙니다. 실제 시세를 비교할 거래자료도 확인되지 않았으므로 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거 역시 부족합니다. 등기상 권리 소멸만으로 안전성과 가격 메리트를 동시에 인정하지 말고, 관리비·임대차·매각 범위·시장가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
