서울동부지방법원 2025타경52494. 서울특별시 송파구 문정동 힐스테이트에코송파의 11층 오피스텔 1109호입니다. 등기상 소유자는 권진아이며, 강제경매 신청채권자는 조연수입니다. 등기상 근저당권은 확인되지 않고, 신탁등기는 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 권리분석 기준일은 2025년 12월 9일로 표시된 강제경매개시결정이며, 그 이후 접수된 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
이 물건의 핵심은 등기부상 근저당권 유무보다 임차인 보증금과 대항력에 관한 확인입니다. 이예은의 전입일은 2025년 9월 3일로 권리분석 기준일보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 및 우선변제 여부, 실제 매수인 인수액을 현재 수치만으로 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서의 인수권리 기재와 임차인 관련 서류를 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 639-5 힐스테이트에코송파 11층 오피스텔 1109호 도로명주소: 서울특별시 송파구 정의로7길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 18층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 권진아 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 조연수 / 15,688,937원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 여부와 임차인 인수 위험을 분리해서 확인
등기사항전부증명서에는 근저당권이 확인되지 않으며, 신탁등기는 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 2025년 12월 9일 강제경매개시결정 이후 접수된 2026년 4월 21일 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이예은 1109호 |
전입 2025.09.03 배당요구 2025.12.15 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 인수액 확인 필요 보증기관 대위·승계 신고로 분류되지 않음 |
실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 임차인의 보증금과 확정일자 미상 문제는 별도로 확인해야 합니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액 배당이나 매수인 인수액 0원을 확정할 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 시세 비교 근거가 없어 가격 메리트는 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 181,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 동일·유사 오피스텔의 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가가 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 등기상 근저당권이 없다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 입찰 시나리오 | 가정 매각가 | 신청채권자 미배당 | 예상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 181,000,000원 | 0원 | 161,977,063원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 144,800,000원 | 0원 | 126,283,863원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 115,840,000원 | 0원 | 97,729,303원 |
위 금액은 각 회차별 매각가 가정에 따른 배당 시나리오입니다. 신청채권자 청구액 기준 미배당은 각 시나리오에서 0원으로 계산되어 있습니다. 임차인 보증금 및 최우선변제, 당해세 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,334,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 조연수 | 15,688,937원 | 15,688,937원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 161,977,063원 |
집행비용을 약 3,334,000원으로 추정한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 배당 및 최우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금은 이 가정 아래의 계산값이며 실제 배당액을 보장하지 않습니다. 임차보증금 미상 문제는 이 표만으로 해소되지 않습니다.
④ 입지·이용상태·건축물 확인 메모
- 입지. 서울특별시 송파구 문정동 소재로, 감정평가에는 주변에 오피스텔·공공기관·업무시설 및 근린생활시설 등이 있는 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 일반적인 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철역 문정역이 있는 것으로 기재되어 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 전제해 가격이나 환금성을 판단하지 마세요.
- 건물 상태. 감정평가 항목에는 공부와의 차이 없음으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 위반건축물 표시가 있다고 기재되어 있습니다. 두 자료를 원본으로 대조하고 건축물대장을 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 이용 및 관련 제한은 원본 서류로 확인하세요.
- 환금성·가격. 실거래 비교값이 없어 시세 수준이나 매각 후 환금성을 수치로 단정할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이예은의 보증금, 확정일자, 임대차 기간 및 배당요구 내용을 확인하세요. 전입일만으로 인수액을 확정하지 마세요.
- 대항력·배당 검토. 전입일은 2025.09.03이고 권리분석 기준일은 2025.12.09입니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력 및 우선변제 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 기재와 임차인 관련 자료를 함께 검토하세요. 보증금 중 배당되지 않는 금액이 인수되는 경우 실질취득가는 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
- 위반건축물 표시 확인. 매각물건명세서 비고와 집합건축물대장을 대조하고, 위반 표시의 내용 및 조치 여부를 확인하세요.
- 입찰가 상한 설정. 동일·유사 오피스텔 실거래 비교 및 임차인 인수 위험을 확인하기 전에는 시세 대비 할인 여부나 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 배당표 원본 대조. 예상배당은 집행비용·신청채권자·소유자 잔여를 중심으로 계산되어 있습니다. 임차인 관련 배당과 당해세 등 실제 우선순위를 추가 확인하세요.
- 현장·원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장 및 임대차 관련 문서를 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “등기상 권리와 실질취득가는 다를 수 있다”
이 물건은 감정가와 최저가가 181,000,000원인 신건입니다. 등기상 근저당권은 확인되지 않고 신탁등기는 이미 말소된 것으로 기재되어 있지만, 임차인 이예은의 전입일은 권리분석 기준일보다 빠르고 보증금 및 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 기재만으로 임차인 인수 위험이 해소됐다고 단정할 수 없습니다. 실거래 비교값도 확인되지 않아 가격 메리트 역시 판단을 보류해야 합니다. 임차보증금·대항력·건축물 표시를 확인한 뒤 실질취득가를 산정하는 것이 우선입니다.
