서울동부지방법원 2025타경52503. 서울 강동구 둔촌동의 오앤하우스 9층 905호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택(도시형 원룸형)입니다. 현재 소유자는 이용식이며, 2020년 11월 23일 거래가액 1억 6,000만원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 사건은 전세권자인 주식회사 아이마켓코리아가 경매신청 채권자로 기재되어 있고, 청구액은 1억 9,000만원입니다.

등기상 핵심은 2020년 10월 16일 설정된 전세권과 2021년 9월 16일 접수된 압류의 순위 관계입니다. 전세권은 압류보다 먼저 설정되어 있으며, 전세금은 1억 9,000만원입니다. 한편 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 두 사항을 함께 확인해야 하므로 전세권이 매각으로 말소되는지, 미배당 전세금이 매수인에게 인수되는지 원본 서류 확인 전에는 권리가 깨끗하다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권의 말소·인수 여부가 핵심

등기상 말소기준으로 산정된 권리는 2021년 9월 16일 접수된 구로구의 압류입니다. 그보다 앞선 2020년 10월 16일에는 주식회사 아이마켓코리아의 전세권이 설정되어 있습니다. 전세금은 190,000,000원이며, 등기에는 존속기간이 2020년 10월 15일부터 2022년 10월 14일까지로 기재되어 있습니다.

배당 가정에서는 전세금 190,000,000원 중 144,142,000원이 배당되고 45,858,000원이 미배당으로 계산됩니다. 이 미배당액은 배당상 부족액이며, 그 자체가 매수인 인수액과 같다는 뜻은 아닙니다. 실제 매각으로 전세권이 소멸하는지와 미배당액을 매수인이 부담하는지는 원본 권리관계로 별도 확인해야 합니다.

별도로 등록된 임차인 현황은 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가 당시 현장조사에서 폐문부재로 내부 확인이 불가능했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 없음이나 공실로 단정하지 말고 실제 점유자, 전입세대, 임대차관계 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격에 할인은 없다

오앤하우스의 확인된 실거래는 총 4건입니다. 다만 오래된 거래와 최근 거래를 같은 비중으로 보지 않고, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.

최근 12개월 평균은 144,000,000원, 최신 거래는 148,000,000원입니다. 현재 최저가 147,000,000원은 최근 평균보다 3,000,000원 높아 최근 평균의 102.1%입니다. 최신 거래와 비교하면 1,000,000원 낮지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

전체 4건 평균 143,500,000원과 비교해도 최저가는 약 102.4%입니다. 최근 거래와 과거 거래 사이에는 가격 차이가 있으며, 최근 12개월 추세 지표는 이전 기간 대비 +0.7%로 집계되어 하락 추세로 나타나지는 않습니다. 다만 비교 거래가 2건뿐이므로 이를 지속적인 상승으로 단정해서도 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

현재 최저가 기준 가정 배당액입니다. 전세권 미배당액은 45,858,000원이며, 후순위 가압류 채권도 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 78,508,328원입니다. 당해세 등 실제 배당 순위에 영향을 주는 항목은 별도 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 길동사거리 남동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비와 기계식 주차설비가 기재되어 있습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 설비와 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
• 토지이용계획. 준주거지역 및 지구단위계획구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 등 표시의 실제 적용 범위는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 환금성. 21세대 규모의 도시형 원룸형 다세대주택입니다. 확인된 거래 표본이 4건이고 최근 12개월 표본은 2건이므로, 개별 호실의 내부 상태와 실제 임대·매매 수요를 추가로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 원본 대조. 2020.10.16. 설정된 전세권 190,000,000원의 매각에 따른 말소 여부, 매수인 인수 여부 및 배당요구 결과를 확인하세요. 매각물건명세서의 인수권리 해당 없음 표기만으로 판단을 끝내지 마세요.
• 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당 및 압류. 국세·지방세 등 압류의 당해세 해당 여부와 실제 배당 순위를 확인하세요. 예상배당표는 매각가를 가정한 계산이며 확정 배당표가 아닙니다.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균은 144,000,000원, 최신 거래는 148,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 높으므로, 시세보다 저렴하다는 전제로 입찰가를 정하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 제공된 회차별 가정에서 1회 유찰 시 최저가는 117,600,000원, 2회 유찰 시 94,080,000원입니다. 실제 매각 조건과 가격은 달라질 수 있으므로 권리관계 확인 이후에만 비교 기준으로 활용하세요.
• 내부 상태. 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 설비 작동, 누수, 수리 필요성 및 실제 사용 상태를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 서류를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “신건 가격보다 권리 확인이 먼저”

이 물건의 신건 최저가는 147,000,000원으로 최근 12개월 평균 실거래가 144,000,000원보다 높습니다. 최신 거래가 148,000,000원과 비교하면 100만원 낮지만, 이를 가격 메리트로 단정하기는 어렵습니다.

더 중요한 문제는 전세금 190,000,000원의 선순위 전세권입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있지만, 등기상 전세권의 순위와 배당 관계를 함께 검토해야 합니다. 미배당 전세금 45,858,000원을 매수인 인수액으로 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 점유와 내부 상태 역시 확인되지 않았습니다.

결론은 가격 메리트보다 권리관계 확정이 우선인 물건입니다. 전세권 말소·인수 여부와 실제 점유관계를 원본으로 확인하기 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적입니다.