서울동부지방법원 2025타경52524. 서울특별시 광진구 구의동 546-4, 테크노-마트21 9층031호의 근린시설입니다. 등기부상 소유자는 최창환이며, 말소기준권리는 2017년 4월 14일 설정된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024년 5월 24일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 기존 국민은행 근저당권 2건은 2017년 4월 17일 말소됐고, 종전 경매사건은 취하된 이력이 있습니다.

권리관계만 보면 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 없고, 매각으로 소멸하는 권리 외에 매수인이 별도로 인수할 금액은 없는 것으로 추정됩니다. 하지만 이 물건의 투자 판단은 권리분석에서 끝나지 않습니다. 감정평가서에는 음식점으로 이용됐으나 가격시점에 휴업 중이라고 기재돼 있으며, 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·임대차와 임대수익, 공실 상태의 유지비를 확인하는 일이 입찰가격 판단보다 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 종전 경매 이력 확인

말소기준권리는 2017.04.14 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 408,000,000원이며, 2024.05.24 근저당권 이전등기로 현재 권리자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 채권양도는 근저당권의 순위를 새로 만드는 것이 아니라 기존 권리의 이전에 해당합니다.

2007년 4월과 7월에 설정된 국민은행 근저당권 2건은 2017.04.17 말소됐습니다. 2024.02.28 농협은행주식회사가 신청한 종전 임의경매(2024타경638)는 2025.09.08 취하에 따라 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 이후 2025.12.15 현재 사건의 경매개시결정이 등기됐습니다.

② 점유·임대차·가격 판단 — 휴업 상태와 임대관계가 핵심

감정평가서상 이용상태는 근린생활시설이며, 음식점 ‘별주부’로 이용됐으나 가격시점에 휴업 중입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인에 대한 인수금은 별도로 산정되지 않지만, 이를 근거로 실제 임대차나 점유자가 없다고 단정해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가는 483,000,000원으로 감정가와 같습니다. 비교 가능한 동일·유사 근린시설의 실거래가격이나 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 이 가격이 저렴한지, 비싼지 단정할 근거가 없습니다. 아파트나 주거용 부동산의 가격 기준을 그대로 적용하기보다, 해당 상가의 거래사례와 실제 임대료, 관리비, 공실 기간, 업종별 활용 가능성을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 483,000,000원 가정)

매각가 483,000,000원에서 집행비용 7,230,000원과 근저당 채권최고액 기준 408,000,000원을 배분하면 잔여금은 67,770,000원입니다. 이는 가정에 따른 단순 계산이며, 실제 배당은 확정된 채권액과 조세·집행비용 등 우선 배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권 청구액 402,219,625원과 근저당 채권최고액 408,000,000원은 서로 다른 금액입니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당액과 인수액을 구분

아래는 제공된 회차별 산정 시나리오입니다. 최저매각가가 낮아질수록 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 커지는 것으로 계산돼 있습니다. 이 미배당액은 채권자 측 배당 부족분이며, 매수인이 인수할 금액과는 구별해야 합니다.

유찰 시나리오는 제시된 산정값을 옮긴 것으로, 실제 배당액을 확정하는 표가 아닙니다. 매수인 인수 추정액 0원 역시 매각물건명세서상 명시된 인수권리를 기준으로 한 판단이며, 실제 임대차나 점유관계가 확인되면 별도 재검토가 필요합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 구의동, 지하철 2호선 강변역 동측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트단지와 상업시설, 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 강변역이 있습니다. 실제 영업 편의성은 해당 층의 동선, 접근 경로 및 상가 내부 이동 동선까지 확인해야 합니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 음식점 ‘별주부’가 이용하던 곳이나 감정평가 가격시점에 휴업 중입니다. 영업 재개 가능성이나 임대수익은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물. 철골철근콘크리트조, 지하 6층·지상 39층 건물이며 사용승인일은 1998.08.18입니다. 위생·급배수, 소화전, 중앙공급식 냉난방, 승강기 및 에스컬레이터 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준주거지역이며, 도로 접합과 전기공급설비·지하도로 관련 저촉 사항이 기재돼 있습니다. 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한 등 세부 규제는 관계기관에서 확인해야 합니다.
• 공부상 명칭. 등기사항전부증명서에는 ‘테크노-마트21’, 집합건축물대장에는 ‘강변테크노마트’로 표기돼 있습니다. 계약과 인도 절차에서 호수 및 건물 표시가 일치하는지 원본 서류로 확인하세요.
• 환금성. 상업시설은 실제 임대수요, 공실 기간, 관리비, 업종 제한과 매수자 수요에 따라 환금성이 달라집니다. 주변 시설이 혼재한다는 사실만으로 해당 호실의 임대수익이나 재매각 가능성을 보장할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자와 임대차 확인. 현황조사서·매각물건명세서 원문과 현장을 대조해 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 사업자등록 여부를 확인하세요. 임대관계 미상이라는 기재를 임차인 부재로 해석해서는 안 됩니다.
• 명도와 인도 가능성. 현재 누가 점유하고 있는지, 음식점 집기·시설이 남아 있는지, 영업 종료와 인도 협의가 필요한지 확인하세요. 명도 비용과 기간은 권리 인수액과 별도로 고려해야 합니다.
• 임대수익 검증. 인근 유사 근린시설의 실제 임대료, 공실 기간, 보증금, 관리비 및 유지비를 확인하세요. 예상 임대수익을 검증하지 않은 채 감정가나 유찰률만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• 건물 관리와 규제. 관리사무소를 통해 체납 관리비, 공용부분 비용, 시설 운영규정, 업종 제한 및 영업 재개에 필요한 사항을 확인하세요. 토지이용계획의 제한사항도 해당 호실에 적용되는지 관계기관에 확인해야 합니다.
• 등기와 경매기록 대조. 2017.04.14 근저당권의 순위, 2024.05.24 채권양도, 2025.09.08 종전 경매 취하 및 현재 경매개시결정의 내용을 원본 등기부와 대조하세요.
• 입찰 상한 설정. 최저매각가 483,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 거래사례, 예상 임대수익, 공실 및 관리비 부담, 취득 관련 비용을 반영한 뒤 입찰 상한을 결정하세요. 현재 가격을 저렴하다고 단정할 자료는 없습니다.
• 원본 서류 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 집합건축물대장을 직접 대조하세요. 권리분석상 인수액 0원 추정은 실제 점유·임대차의 확인을 대신하지 않습니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자위험 0원”

서울동부지방법원 2025타경52524는 말소기준 근저당권과 경매개시결정등기의 소멸을 전제로 매수인 인수액이 0원으로 추정되는 물건입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다.

그러나 권리상 인수금이 없다는 사실만으로 수익성이 확보되는 것은 아닙니다. 본건은 근린시설이며 감정평가서상 음식점이 휴업 중이고 임대관계가 미상입니다. 비교 가능한 거래가격과 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 483,000,000원의 신건 최저가가 시세보다 유리하다고 말할 수 없습니다.

권리는 인수 0원 추정, 가격은 검증 보류, 점유·임대차는 원문 확인이 우선입니다. 실제 점유와 임대차, 관리비, 유사 상가 거래가격 및 임대수익을 확인한 후에야 입찰 여부와 적정 가격을 판단할 수 있습니다.