서울동부지방법원 2025타경52560. 성동구 홍익동 뉴센트빌 4층 402호, 전용 46.05㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 정연택이며, 2021.03.15 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.12.27 강승일 명의의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 임차보증금은 455,000,000원이고, 전입신고일과 확정일자는 각각 2021.02.19와 2021.02.26입니다. 이는 말소기준인 2024.01.09 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.

따라서 이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 선순위 대항력 임차권이 남아 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수 문제가 발생합니다. 신건 최저가 438,000,000원은 보증금 455,000,000원보다 낮으며, 예상배당표에서도 전액 변제가 불가능한 것으로 산출됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2024.01.09 접수된 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류입니다. 청구금액은 500,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 반면, 2023.12.27 등기된 을구 4번 주택임차권은 말소기준보다 앞서며 매수인 인수 대상으로 표시되어 있습니다.

2020.10.15 설정된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권들은 2021.03.15 이미 말소되었습니다. 또한 2024년 보전처분 및 회생절차개시등기는 2025.01.24 말소 처리되었습니다. 다만 2021.03.17 민간임대주택등기가 존재하므로 그 등록 상태와 매각에 따른 법적 효과 역시 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복

실제 임차인은 강승일 1명이며, 시보증 신고는 그 임차보증금에 대한 보증기관의 대위·승계입니다. 두 신고를 각각 독립된 임대차로 보아 보증금 455,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다. 다만 승계에 따라 실제 보증금 반환채권을 누가 행사하는지는 배당 및 명도 단계에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 숫자보다 비교 가능성이 먼저

뉴센트빌(144)의 확인된 매매사례는 2024.06 거래 1건으로, 전용면적 21.91㎡, 7층, 거래금액 336,000,000원입니다. 그러나 경매 대상은 전용 46.05㎡의 4층 오피스텔입니다. 전용면적이 크게 달라 같은 평형의 가격으로 직접 비교할 수 없습니다.

최저매각가 438,000,000원은 위 거래금액 336,000,000원의 130.4%입니다. 하지만 이 비율은 서로 다른 면적을 비교한 단순 금액비율이므로, 이를 본건의 정확한 시세 대비 비율이라고 해석할 수 없습니다. 더구나 확인된 거래는 2024년 6월이므로 현재 시점의 최근 12개월 실거래라고 보기 어렵습니다.

따라서 현재 확인된 거래만으로 46.05㎡ 오피스텔의 적정 시가나 가격 하락 추세를 확정할 수 없습니다. 무엇보다 신건 예상 실질취득액은 최저가가 아닌 461,780,000원이므로, 저렴한 경매물건이라는 판단을 내릴 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 438,000,000원 가정)

집행비용을 반영한 예상배당으로, 실제 배당순위·배당액은 법원 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구 및 경매신청 청구가 동일한 기초채권과 관련되는지도 확인해야 하며, 두 청구를 별도의 추가 인수보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 내려가는 것은 입찰가뿐

일반적으로 유찰되면 최저매각가가 낮아지므로 할인된 가격에 취득할 기회가 생깁니다. 하지만 이 물건은 임차보증금이 매각대금을 초과합니다. 가격이 떨어지는 만큼 임차인에게 돌아가는 배당금도 줄어들고, 매수인에게 남는 인수보증금은 증가합니다.

실질취득 합계 = 해당 회차 매각가 + 예상 인수액. 각 회차의 인수액은 예상배당 시나리오 기준이며, 실제 배당 및 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세·등기비용·명도비 등은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성동구청 북서측 인근의 왕십리 상권지역입니다. 곱창가게와 각종 점포, 업무용 사무실이 혼재하며 근거리에 학교·관공서·시장 등이 위치합니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 시내버스정류장까지 도보 약 2~3분, 왕십리역까지 도보 약 7~8분입니다. 왕십리역은 2호선·5호선·경의중앙선·수인분당선 이용이 가능해 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.
• 건물. 2020.09.25 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 승강기·도시가스·기계식주차장·출입통제설비 등이 설치되어 있습니다. 오피스텔과 도시형생활주택이 혼재한 소규모 건물입니다.
• 도로·토지. 서측 약 8m 포장도로에 접하며, 준주거지역·왕십리 광역중심 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가 자료는 7,208,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항이 있습니다. 허가구역별 대상 용도와 기간이 구분되어 있으므로 오피스텔인 본건에 대한 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상권 접근성은 장점이나, 총 7호/10세대의 소규모 혼합 건물이고 동일 면적 거래표본이 확인되지 않아 매매가격 및 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수. 강승일의 전입신고·확정일자·임차권등기·배당요구를 원본으로 대조하고 미배당 보증금의 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 전액 인수 문구 확인. 매각물건명세서상 주택임차권 전액 인수 기재가 실제 배당 후 잔액 인수와 어떻게 적용되는지 법원 및 전문가에게 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계. 시보증 신고는 강승일 보증금에 대한 승계·대위 신고로, 실제 임차인은 1명입니다. 보증금 중복 계산을 피하고 반환채권자와 배당 수령권자를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 신건 실질취득 예상 461,780,000원, 1회 유찰 460,705,600원, 2회 유찰 459,724,480원을 기준으로 자금 부담을 판단해야 합니다.
• 동일 면적 시세 확보. 2024.06 거래 336,000,000원은 전용 21.91㎡ 사례입니다. 본건 전용 46.05㎡와 직접 비교하지 말고 동일 면적·유사 층·유사 이용상태의 최신 실거래를 확인해야 합니다.
• 민간임대 및 회생 이력. 민간임대주택등기와 회생절차 관련 등기의 처리 상태, 매각에 따른 법적 효과를 등기부 및 관계 서류와 대조해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 명도 가능성과 비용, 공용부분 미납관리비 및 기계식주차장 이용상 제약도 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 438,000,000원인 신건입니다. 겉으로는 일반적인 오피스텔 경매처럼 보이지만, 455,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 전체 경제성을 결정합니다.

현재 예상 인수액은 23,780,000원으로, 매수인의 실질취득은 461,780,000원입니다. 1회 또는 2회 유찰되어도 예상 실질취득은 각각 460,705,600원과 459,724,480원으로 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

또한 확인된 실거래 336,000,000원은 본건과 면적이 다른 2024년 거래이므로 적정 시가를 확정하기 어렵습니다. 이처럼 선순위 보증금 인수, 불확실한 최종 부담액, 동일 면적 시세 검증의 한계가 겹치는 상황에서 최저매각가가 떨어진다는 이유만으로 입찰할 근거는 부족합니다.

결론은 권리 고위험·가격 메리트 미확인, 입찰 보류입니다. 먼저 선순위 임차보증금의 실제 인수 범위를 확정하고 동일 면적의 최근 시세를 확보해야 합니다. 이 사건은 '얼마에 낙찰받느냐'보다 '낙찰 후 실제로 얼마를 부담하느냐'가 더 중요한 경매입니다.