서울동부지방법원 2025타경52590. 서울 강동구 천호동 청림메카빌 2층 202호에 대한 임의경매입니다. 등기상 현재 소유자는 김순연 씨이며, 2026년 3월 20일 상속을 원인으로 소유권이전등기가 접수됐습니다. 경매 신청채권자는 주식회사 오에스비저축은행이고, 사건 청구액은 244,948,967원입니다.

권리분석의 기준은 비교적 명확합니다. 2022년 5월 27일 설정된 오에스비저축은행 근저당권의 채권최고액은 240,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 매각으로 근저당권과 그 이후의 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재의 인수권리로 보지 않습니다.

그러나 권리관계가 단순하다는 이유만으로 입찰 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최근 확인되는 동일 면적대 거래는 2026년 3월 335,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 감정가와 최저가가 이보다 높으며, 최근 거래 표본도 많지 않습니다. 권리와 가격을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차관계 확인

말소기준권리는 을구 5번 오에스비저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 2025년 12월 30일 해당 채권자의 신청으로 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다.

을구 1번 우리은행 근저당권은 2012년 3월 12일 말소됐고, 을구 3번 우리은행 근저당권도 2014년 1월 16일 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 현재 매수인이 인수하는 권리로 취급하지 않습니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명

확인되는 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차 신고로 볼 근거는 없습니다. 보증금이 확인되지 않아 배당요구액이나 임차인 배당액을 산정할 수는 없습니다. 자료상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있고 매각물건명세서상 인수권리는 없지만, 입찰 전에는 보증금 및 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래를 웃돈다

청림메카빌의 동일 면적대 실거래는 제공된 자료상 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건뿐이므로 최근 평균 335,000,000원은 해당 최신 거래와 같습니다. 표본이 적다는 한계를 감안하더라도, 현재 최저가는 최신 거래 및 최근 12개월 평균보다 높습니다.

감정가이자 최저매각가인 362,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 335,000,000원의 108.1%입니다. 전체 실거래 평균 341,500,000원과 비교해도 최저가는 106.0% 수준입니다. 전체 평균만 보면 가격 차이가 작아 보일 수 있지만, 최근 거래와 최신 거래를 우선하면 신건 가격이 시세보다 높다는 판단이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 362,000,000원 가정)

배당표는 감정가와 같은 매각가를 가정하고, 등록된 근저당권의 채권최고액 240,000,000원을 기준으로 산정한 예시입니다. 사건 청구액 244,948,967원과 등기상 채권최고액은 서로 다른 수치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 천호중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·연립다세대주택·아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 굽은다리역과 각종 노선 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지하층 및 지상 5층 다세대주택입니다. 사용승인일은 2010.10.11이며, 급수·위생설비와 난방설비, 주차장시설 등이 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역이며, 교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 세부 적용 여부와 입찰에 미치는 영향은 공식 서류로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물은 아닌 것으로 표시되어 있으며, 공부와의 차이는 별도로 기재되어 있지 않습니다. 실제 현황과 설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 해당 건물은 총 10세대로 확인되며, 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건뿐이고 최신 거래가 현재 최저가보다 낮아, 거래 표본의 한계를 감안한 보수적인 가격 판단이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 오현미 씨의 보증금·차임이 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 관련 문건을 대조해 임차관계와 배당 관련 사항을 확인하세요.
• 말소기준권리 확인. 2022.05.27 설정된 오에스비저축은행 근저당권이 말소기준입니다. 등기부와 매각물건명세서의 최신 내용을 확인하세요.
• 신건 가격 검토. 현재 최저가는 362,000,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 335,000,000원의 108.1%입니다. 최근 거래 추세 -3.7%와 거래 표본 1건이라는 한계를 함께 고려하세요.
• 회차별 자금 시나리오. 제공된 산술 시나리오상 1회 유찰 최저가는 289,600,000원, 2회 유찰 최저가는 231,680,000원입니다. 실제 매각가격과 시세는 달라질 수 있으므로 이를 확정적인 낙찰가나 수익 근거로 사용하지 마세요.
• 배당표의 한계. 예상배당표는 근저당권 채권최고액을 기준으로 작성됐으며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 및 잔여금은 달라질 수 있습니다.
• 현장·공식 서류 대조. 점유 상태, 내부 관리상태, 관리비, 건축물 현황과 토지이용계획을 확인하고, 매각기일 2026.11.02 전에 법원 공고와 원본 서류를 재확인하세요.

맺으며 — 권리의 단순함이 가격의 메리트는 아니다

청림메카빌 202호는 2022년 설정된 근저당권을 중심으로 권리 흐름을 파악할 수 있고, 매각물건명세서에도 매수인 인수권리가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 임차인 1명의 보증금이 미상이므로 임차 관련 서류를 확인하기 전까지 위험이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

가격은 더 신중해야 합니다. 신건 최저가 362,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 335,000,000원의 108.1%이고, 거래 추세는 -3.7%입니다. 최근 거래 표본이 1건뿐이라는 한계가 있어 추가 확인은 필요하지만, 현재 자료만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다.

권리기준은 명확하지만, 신건 가격은 보류. 임차보증금과 원본 서류를 확인하고, 최근 거래와 비교해 입찰가를 보수적으로 결정하는 것이 핵심입니다.