서울동부지방법원 2025타경52598. 서울특별시 광진구 중곡동 639-4, 정익제이타워1차 4층 407호에 대한 경매입니다. 감정평가상 용도는 오피스텔이며, 등기상 소유자는 민미정입니다. 등기부에는 2018년 설정된 근저당권이 기재되어 있지만 2018.08.10. 해지로 말소됐습니다. 이후 2023.12.05. 국세 관련 압류가 설정됐고, 이를 기준으로 후순위 권리와 임차권의 매각 영향을 살펴봐야 합니다.

가장 중요한 것은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 김민정의 보증금은 181,650,000원이고, 주민등록일자는 2021.03.16., 점유개시일자는 2021.03.15.로 기재되어 있습니다. 제시된 권리분석에서도 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 분류됩니다. 매각물건명세서에는 해당 주택임차권이 매수인 인수 대상이 될 수 있다고 명시되어 있으므로, 임차권등기가 매각으로 말소된다는 이유만으로 보증금 인수 위험까지 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권 인수를 구분해야 한다

분석상 말소기준권리는 2023.12.05. 접수된 갑구 7번 압류입니다. 그 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상이지만, 임차인의 대항력 및 보증금 미배당에 따른 인수 문제는 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 위험

등기부 및 매각 관련 기재상 임차인은 김민정 1명입니다. 보증금은 최초 173,000,000원에 증액분 8,650,000원을 더한 181,650,000원으로 기재되어 있습니다. 배당요구일은 2025.12.30.입니다.

③ 가격·실질취득 분석 — 유찰되어도 취득원가는 크게 내려가지 않을 수 있다

현재 최저가는 201,000,000원으로, 임차보증금 181,650,000원보다 19,350,000원 높습니다. 현재 회차의 산출 시나리오에서는 보증금 전액 변제가 가능해 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.

그러나 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서는 보증금 미배당에 따른 인수액이 늘어납니다. 제공된 회차별 산출값을 적용하면 최저가는 크게 낮아져도 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가는 약 1.84억대로 수렴합니다. 따라서 유찰 후 최저가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.

실질취득가는 각 회차의 낙찰가와 해당 시나리오의 매수인 인수액을 합산한 값입니다. 신청채권 미배당액은 별도로 산출된 수치이며, 임차보증금 미배당액과 동일한 의미가 아닙니다. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시되어 있으므로 중복 여부 및 최종 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

위 배분은 제시된 신건 산출 시나리오를 그대로 표시한 참고치입니다. 임차인과 신청채권자의 이름 및 기재 금액이 동일하므로 별개 채권인지, 동일 채권의 중복 계산인지 확인되지 않은 상태에서 실제 배당액을 확정해서는 안 됩니다. 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제 등도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 기재 기준)

• 입지. 감정평가서상 서울특별시 광진구 능동 소재 군자역 북서측 인근입니다. 도로변 상업용 건물과 업무용 건물이 혼재하는 상업지대로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선·7호선 군자역 및 노선버스 정류장이 있습니다. 본건 남측은 천호대로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물의 4층 407호입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 중곡동 639-4번지는 일반상업지역, 중곡동 639-19번지는 준주거지역으로 기재되어 있으며, 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 표기는 대상자와 허용 용도에 따라 적용 범위가 달라질 수 있으므로 본건 오피스텔에 직접 적용되는지 관할청에 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.02. 민간임대주택등기가 기재되어 있고 임대의무기간 동안 계속 임대하며 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 있습니다. 매수 이후 적용되는 의무, 말소 또는 변경 가능성은 관할 기관과 원본 등기 내용을 통해 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가 기재상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 현재 점유 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성·가격 판단. 오피스텔은 동일 건물·유사 면적·거래 시점에 따른 비교가 중요합니다. 확인 가능한 실거래 수치가 없는 상태이므로 감정가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금의 실제 지급. 최초 보증금 173,000,000원과 증액분 8,650,000원의 지급증빙, 계약서, 증액 합의서, 확정일자 자료를 대조하세요.
• 동일인 채권 확인. 임차인 김민정과 강제경매 신청채권자 김민정의 관계, 두 채권의 원인 및 독립성, 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인하세요. 동일 금액이 기재되어 있다는 사실만으로 중복 채권이나 허위 임대차라고 단정해서는 안 됩니다.
• 대항력과 배당. 점유 및 주민등록 상태, 배당요구의 유효성, 보증금의 실제 배당액과 미배당액을 확인하세요. 임차권등기의 말소 여부만으로 매수인 인수액을 0원으로 판단하지 마세요.
• 압류 4건과 조세채권. 2023.12.05. 국세 관련 압류, 2025.02.24. 압류, 2026.01.21. 국민건강보험공단 압류, 2026.06.08. 춘천시 압류의 실제 채권과 배당순위를 확인하세요. 당해세 해당 여부와 법정기일 등에 따라 배당 계산이 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택 관련 의무. 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 매각 이후 의무 승계 여부와 등록 상태를 관할 기관에 확인하세요.
• 입찰가 상한. 신건에서는 산출 시나리오상 인수액이 0원이지만, 유찰 후에는 인수액이 증가합니다. 낙찰가와 예상 인수액을 합산하고 취득 관련 비용까지 검토한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 명도 및 관리 상태. 현재 점유자, 임대차 종료 여부, 인도 가능 시점, 관리비 체납과 내부 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서 및 세금 관련 자료를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득가”

이 물건의 핵심은 단순히 최저가가 얼마까지 내려가는지가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 181,650,000원이 있고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금에 따른 매수인 인수 위험이 명시되어 있습니다. 현재 신건 산출에서는 인수액 0원이지만, 1회 유찰 시 실질취득가는 184,701,200원, 2회 유찰 시 184,250,960원으로 계산됩니다.

여기에 임차인과 신청채권자의 동일인 문제, 국세·지방세 등 압류 4건, 민간임대주택등기라는 추가 확인 사항이 있습니다. 실제 시세 비교자료도 확인되지 않아 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리관계와 채권의 실체를 먼저 검증하고, 낙찰가가 아닌 인수액을 합산한 실질취득가를 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다.