창원지방법원 2025타경819. 경상남도 진주시 상봉동 1071-12의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 이성구이며, 신청채권자는 상봉새마을금고입니다. 신청 청구액은 341,165,064원입니다. 감정평가서상 건물의 현황은 다가구주택 1~4층으로, 토지와 건물을 함께 살펴야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2018년 1월 24일 접수된 상봉새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 접수된 두 번째 근저당권과 이후의 가압류·주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 갑구의 민간임대주택등기는 별도로 확인해야 합니다. 여기에 일부 점유자의 보증금이나 전입 관련 정보가 불명확하므로, 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 이유만으로 모든 인수·명도 위험이 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경819 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상봉동 1071-12 도로명: 경상남도 진주시 북장대로69번길 3-3 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가서상 현황 다가구주택(1~4층) |
| 토지 | 213.2㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 697,000원/㎡ |
| 건물 및 제시외 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물. 제시외 건물 ㄱ, ㄴ 다용도실은 매각에 포함되며, 옥탑은 건물가격에 포함하여 평가됨. |
| 소유자 | 이성구 · 단독소유 · 소유권보존 접수일 2018.01.24 |
| 감정가 / 최저가 | 874,375,700원 / 874,375,700원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 상봉새마을금고 / 341,165,064원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 민간임대주택 등기 | 갑구 1-1 · 2022.12.06 접수 · 2020.08.14 민간임대주택 등록에 따른 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 별도 확인 사항
을구 1번 근저당권은 채권최고액 188,000,000원으로, 말소기준권리입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권은 채권최고액 227,000,000원입니다. 이후 갑구 가압류 4건과 을구 주택임차권 4건은 등기상 매각으로 소멸 예정으로 표시되어 있습니다.
주택임차권이 매각으로 소멸 예정이라는 점과 실제 임차보증금이 전액 회수된다는 점은 다릅니다. 배당요구 여부, 실제 채권액, 소액임차인 최우선변제 가능성, 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다. 또한 전입일·보증금 등이 확인되지 않는 점유 기재가 있어 현재 자료만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
② 임차인·점유 현황 — 중복신고와 미상 점유를 구분
명단 기준으로 보증기관의 대위·승계 중복신고 1건을 제외하면 임차인·점유 관련 기재는 10건입니다. 이 중 실명으로 확인되는 임차인은 8명이며, 나머지 ‘전부’·‘지주택’ 기재는 인적사항과 점유관계를 추가 확인해야 합니다.
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최예나 · 202호 | 70,000,000원 | 전입 2020.01.29 확정일 미상 |
없음 | 미상 | 말소기준 후 전입 |
| 정은진 · 302호 | 90,000,000원 | 전입 2022.05.30 확정 2022.05.16(임차권등기) |
없음 | 미상 | LH 대위·승계 중복신고 대상 |
| 강수경 · 호수 미상 | 미상 | 전입 2021.04.14 확정일 미상 |
없음 | 미상 | 보증금·호수 확인 필요 |
| 강호인 · 호수 미상 | 미상 | 전입 2022.12.08 확정일 미상 |
없음 | 미상 | 보증금·호수 확인 필요 |
| 박래희 · 호수 미상 | 미상 | 전입 2023.12.06 확정일 미상 |
없음 | 미상 | 배당요구 2025.08.18 · 보증금 확인 필요 |
| 백혜란 · 402호(21㎡) | 35,000,000원 | 전입 2022.09.30 확정 2024.07.23 |
없음 | 미상 | 주택임차권등기 · 매각 소멸 예정 |
| 정준우 · 203호(40㎡) | 50,000,000원 | 전입 2018.02.05 확정 2018.02.05 |
없음 | 미상 | 주택임차권등기 · 매각 소멸 예정 |
| 이정훈 · 303호(34㎡) | 63,000,000원 | 전입 2020.11.05 확정 2020.10.16(등기) |
없음 | 미상 | 주택임차권등기 · 매각 소멸 예정 |
| 한국토지주택공사 · 302호(58㎡) | 90,000,000원* | 전입 2022.05.30 확정 2022.05.16 |
없음 | 미상 | 대위·승계 정은진 보증금 중복신고 · 별도 합산 금지 |
| 전부 · 호수 미상 | 미상 | 전입일 미상 확정일 미상 |
가능·미상 | 미상 | 점유자·보증금 확인 필요 |
| 지주택 · 호수 미상 | 미상(기재값 0원) | 전입일 미상 확정일 미상 |
가능·미상 | 미상 | 기재 내용과 보증금 확인 필요 |
* 한국토지주택공사의 90,000,000원은 정은진의 보증금에 대한 대위·승계 중복신고로, 확인된 보증금 합계에 별도로 더하지 않았습니다. 우선변제 여부는 개별 배당요구와 확정일자, 점유 및 전입 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
③ 시세·가격 검토 — 신건 가격의 적정성은 판단 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 874,375,700원이고 유찰은 없습니다. 그러나 이 사건의 가격을 비교할 동일·유사 실거래 기준이 확인되지 않아, 감정가가 실제 시세보다 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다.
제시된 회차별 시나리오에서 1회 유찰 시 최저가는 699,500,560원, 2회 유찰 시 최저가는 559,600,448원입니다. 이는 회차별 최저매각가 시나리오일 뿐, 해당 금액이 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 2회 유찰 시 배당 시뮬레이션에서는 채권 미배당액이 발생하므로, 가격 하락만 보고 안전성이나 수익성을 판단하지 말아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 874,375,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 11,143,757원 |
| 을구 1번 근저당권 · 상봉새마을금고 | 188,000,000원 | 188,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 상봉새마을금고 | 227,000,000원 | 227,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단 | 36,760,000원 | 36,760,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,562,062원 | 10,562,062원 |
| 갑구 6번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 56,673,064원 | 56,673,064원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 236,236,817원 |
현재 매각가를 가정한 시뮬레이션입니다. 근저당권은 등기상 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 신청 청구액 341,165,064원과 등기상 근저당권 채권최고액은 서로 다른 기준입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액·잔여액·매수인 인수액을 확정하는 자료로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 입지·토지·건물 검토 (감정평가서 기준)
- 위치 및 주위환경. 진주시 상봉동 소재 상봉한주타운아파트 동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다가구주택·아파트 등이 혼재한 지역으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 면적 213.2㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 토지이용계획상 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역에 해당하고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 건물 이용상태. 공부상 다가구주택 및 제2종 근린생활시설로 기재되어 있으나 감정평가서상 현황은 다가구주택(1~4층)입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물. 토지 지상의 정원조경시설은 토지가격에 포함해 평가했고, 제시외 건물 ㄱ·ㄴ 다용도실은 매각에 포함되어 있습니다. 현장 구조와 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 환금성. 현황은 다가구주택이며 여러 임차·점유 기재가 있습니다. 실거래 비교자료만으로 가격을 판단할 수 없으므로 임대수입, 공실, 보증금 반환 및 임대사업 관련 의무를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1 등기의 현재 효력, 임대의무기간, 임대사업 관련 의무 및 매각 후 승계 여부를 등기 원본과 관련 서류로 확인하세요.
- 미상 점유자. ‘전부’·‘지주택’ 기재의 실제 점유자, 전입일, 확정일자, 보증금과 임대차계약 내용을 확인하세요. 대항력 가능·미상 상태를 임차인 없음으로 처리하면 안 됩니다.
- 보증기관 중복신고. 한국토지주택공사의 90,000,000원은 정은진 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시되어 있습니다. 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 배당요구·우선변제. 임차권등기와 배당요구 기록을 대조하고, 소액임차인 최우선변제 및 당해세가 배당에 미치는 영향을 별도로 확인하세요.
- 채권액 확인. 근저당권의 채권최고액과 실제 채무잔액, 가압류 청구금액, 신청채권자의 청구액을 구분해 확인하세요. 예상배당표는 실제 배당을 확정하는 자료가 아닙니다.
- 가격 상한. 감정가 874,375,700원이 시세보다 저렴하다는 근거는 현재 확인되지 않습니다. 유사 실거래와 임대수익·공실·수선비를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 매각 범위·현장 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 ㄱ·ㄴ, 옥탑 및 정원조경시설의 포함 범위를 감정평가서·매각물건명세서·현장 상태와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “말소 예정”과 “인수 위험 없음”은 다릅니다
이 사건은 말소기준권리 이후에 설정된 근저당권·가압류·주택임차권이 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있다는 점에서는 순위관계를 파악할 수 있습니다. 하지만 민간임대주택등기의 효력과 미상 점유관계가 정리되지 않은 상태에서 권리상 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
확인된 임차보증금은 중복신고를 제외해 308,000,000원이며, 추가로 보증금 미상 기재가 존재합니다. 배당 시뮬레이션은 현재 최저매각가를 기준으로 채권자 배당과 소유자 잔여액을 계산한 것이므로, 임차인 최우선변제·당해세 및 실제 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
또한 실거래 비교자료가 없어 874,375,700원의 가격 경쟁력을 판정할 수 없습니다. 등기 원본 확인, 민간임대주택 관련 의무 검토, 미상 점유자 확인, 실제 배당·인수 위험 계산, 시세 검증이 선행되어야 합니다. 이 절차가 끝나기 전에는 신건 가격을 기준으로 입찰 여부를 결정하지 않는 편이 합리적입니다.
