서울동부지방법원 2026타경50005. 서울 송파구 송파동의 에스아이팰리스레이크잠실 7층 707호, 전용 20.97㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 431,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그런데 등기부와 매각물건명세서를 함께 보면 단순한 강제경매가 아닙니다. 임차보증금 430,000,000원을 가진 대항력 임차인이 존재합니다.

임차인 김연지는 2022.07.27 전입·점유를 시작했고, 2022.07.06 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2024.02.20 주식회사두루드림대부 가압류보다 앞서는 시점입니다. 따라서 배당에서 보증금이 전부 회수되지 않으면 미회수 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 이 사건에서 중요한 것은 최저매각가가 아니라 낙찰대금과 보증금 인수액을 합한 실질취득액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차인이 핵심

임차인 및 인수권리 분석

실제 임차인은 1명입니다. 임차인 김연지는 이 사건의 강제경매 신청채권자와 동일인으로, 보증금 반환채권에 기한 경매신청 관계도 함께 확인해야 합니다. 동일인이라는 사정만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없으며, 임대차계약서·보증금 지급내역·경매신청 원인채권을 대조해야 합니다.

반면 2024.02.20 가압류 이후 발생한 여러 가압류와 경매개시결정, 후순위 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 후순위 등기가 소멸한다는 사실은 선순위 임차보증금 인수 위험까지 없애주지 않습니다.

② 시세 비교 — 실질취득액이 거래 표본보다 높다

에스아이팰리스레이크잠실은 27세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 실거래 표본은 3건이며, 평균 거래금액은 360,500,000원입니다. 다만 실제 거래 시점은 2024년으로, 2026년 현재 시세를 직접 보여주는 최신 거래는 아닙니다. 또한 일부 거래는 전용 19.7㎡로 대상 물건의 20.97㎡와 면적이 다릅니다.

최저매각가 431,000,000원은 표본 평균 360,500,000원의 119.6%입니다. 이미 낙찰가 자체가 평균 거래금액보다 높습니다. 여기에 배당표상 예상 인수액을 더한 실질취득액은 436,710,000원으로, 평균 대비 약 121.1%에 해당합니다.

가장 최근에 확인된 거래는 2024.11 전용 20.97㎡, 9층의 350,000,000원입니다. 이 거래와 비교해도 실질취득액은 약 124.8% 수준입니다. 따라서 최저가 기준으로도, 실제 부담할 총액 기준으로도 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 431,000,000원 가정)

배당표는 제시된 추정 계산을 따른 것입니다. 경매신청채권자 김연지와 임차인 김연지는 동일인이므로 청구금액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 인수범위는 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 낙찰가뿐

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크거나, 배당에서 전액 회수되지 않는 구조라면 낙찰가는 내려가도 매수인의 보증금 부담은 늘어납니다. 이 사건의 계산 결과가 바로 이를 보여줍니다.

실질취득액 = 시나리오별 매각가격 + 배당표상 예상 인수액. 이는 매각대금과 임차보증금 미회수분을 합산한 금액으로, 취득세·명도비·관리비 등의 별도 비용은 포함하지 않습니다. 실제 낙찰가와 집행비용, 배당결과에 따라 달라집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울송파초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 8·9호선 석촌역과 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2021.07.30 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 승강기, 난방설비, 위생·급배수설비 및 옥내소화전설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 10m, 북서측 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지 형상은 세장형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 토지 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(송파대로 제1지구), 과밀억제권역 및 비행안전 관련 구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정은 적용 대상과 기간을 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 및 내부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 내부구조도는 외부관찰 등을 바탕으로 작성되어 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 27세대 소규모 공동주택이고, 확인된 거래 표본이 3건으로 제한됩니다. 거래가격 편차도 커 향후 매도 시 적정가격과 매수 수요를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 김연지의 보증금 430,000,000원, 대항력, 우선변제권 및 배당요구 사실을 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다. 특히 명세서의 ‘전액 인수’ 문구에 따른 실제 부담범위를 우선 확인해야 합니다.
• 보증금 실제 지급 및 임차관계 확인. 임대차계약서와 보증금 송금내역, 전입·점유자료, 임차권등기명령 사건을 검토해야 합니다. 경매신청채권자와 임차인이 동일인인 사정도 원인채권 관계를 통해 확인해야 합니다.
• 낙찰가가 아니라 실질취득액 계산. 신건은 436,710,000원, 1회 유찰 시 435,627,200원, 2회 유찰 시 434,661,760원으로 추산됩니다. 유찰에 따른 명목 할인율을 그대로 투자수익으로 계산하지 않아야 합니다.
• 배당순위·세금 확인. 후순위 국세 압류가 있어 실제 조세채권의 성립시기와 법정기일, 배당순위를 확인해야 합니다. 제시된 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않아 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 매각가와 실제 시세 재확인. 확인된 실거래는 2024년 자료입니다. 대상과 전용면적이 정확히 일치하는 물건의 최신 거래, 실제 매물가격 및 내부 상태를 추가로 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기만으로 현재 실제 점유상태가 확정되지는 않습니다. 현장 방문과 현황조사 원본으로 점유자를 확인하고, 보증금 정산·명도 협의에 따른 비용과 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비·내부 실사. 공용부분 관리비 체납, 누수 및 수선 상태, 내부 이용현황을 관리주체와 현장을 통해 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건의 변경·정정 내역을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싼 물건이 되지 않는다”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 최저매각가 431,000,000원보다 더 중요한 숫자는 임차보증금 430,000,000원입니다.

김연지는 말소기준권리보다 앞서 전입·점유했고, 확정일자와 임차권등기를 보유하고 있습니다. 신건의 예상 미배당액은 5,710,000원이지만 명세서의 인수 문구를 반드시 확인해야 하며, 유찰될수록 인수액은 증가합니다.

그 결과 최저가가 431,000,000원에서 275,840,000원까지 낮아지는 2회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 434,661,760원 수준입니다. 실거래 표본 평균 360,500,000원보다 여전히 높습니다.

더구나 소규모 다세대주택이고 비교 가능한 거래도 제한되어 있으며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.5회입니다. 따라서 이 사건은 인수범위가 명확히 해소되거나 총 취득부담을 정당화할 만한 새로운 시세 근거가 확보되지 않는 한 입찰을 보류하는 것이 합리적인 유형입니다.

결론: 권리 인수 위험은 크고, 실질취득액은 시세보다 높습니다. 명목 최저가 하락에 현혹되지 말고 보증금 인수범위와 총 부담액을 기준으로 판단해야 합니다.