서울동부지방법원 2026타경50015. 서울 송파구 가락동 중대로20길 18-30에 위치한 다세대주택 5층 502호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 444,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 고용철이며, 2021년 설정된 전세권의 전세금은 240,000,000원입니다. 이 전세권은 2023년과 2025년 상속에 따른 권리이전 등기를 거쳐 현재 정성주 명의로 나타나며, 정성주는 2026년 임의경매개시결정의 채권자로도 기재되어 있습니다.

2012년에 설정된 우리은행 근저당권들은 등기부상 말소된 상태이고, 분석상 말소기준권리는 2022년 1월 6일의 김용국 가압류입니다. 문제는 전세권이 이 기준보다 앞선다는 점입니다. 전세권의 인수 가능성을 표시한 등기 분석, 매각물건명세서의 ‘인수권리 해당사항 없음’, 전세권 전액 배당을 전제로 한 배당 시나리오가 서로 같은 결론을 가리키지 않습니다. 이 차이를 해소하지 않은 채 인수액 0원으로 계산하면 실질취득비용을 잘못 산정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권의 처리부터 확정해야 한다

등기부상 2012년에 설정된 우리은행 근저당권은 이후 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 그 뒤 2021년 9월 27일 전세권이 설정되었고, 2022년 1월 6일 김용국의 가압류가 접수되었습니다. 따라서 주어진 권리 분석에서 말소기준권리로 계산한 김용국 가압류보다 전세권 설정이 앞섭니다.

조건별 실질취득액도 크게 달라집니다. 전세권이 매각으로 소멸하고 전세금이 배당되는 전제라면 실질취득액은 최저가 444,000,000원입니다. 반대로 전세금 240,000,000원을 매수인이 전액 인수해야 한다면 실질취득액은 684,000,000원이 됩니다. 어느 쪽을 적용할지는 추정으로 결정할 사항이 아닙니다.

② 가격·환금성 — 신건이라는 이유만으로 가격 메리트는 없다

현재 최저매각가는 감정가의 100%인 444,000,000원입니다. 직접 비교할 수 있는 동일 면적의 최근 실거래 가격 근거가 확인되지 않아, 최저가가 시세보다 저렴한지 또는 감정가가 적정한지 판단할 수 없습니다. 따라서 전체 매각가만을 근거로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 444,000,000원 가정)

위 배당표는 매각가 444,000,000원에서 집행비용 6,840,000원과 전세권 배당 가정액 240,000,000원을 차감하고, 김용국 가압류에 197,160,000원을 배당하는 시나리오입니다. 이 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 놓았지만, 전세권의 처리와 권리자 표기에 확인이 필요한 부분이 있으므로 이를 확정된 배당 결과로 보아서는 안 됩니다.

④ 입지·건물 상태·환금성 메모

• 입지. 감정평가상 서울특별시 송파구 가락동 소재 경찰병원역 북동측 인근입니다. 주위에는 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 경찰병원역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2012.11.08 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비, 승강기 및 주차장이 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장에 위반건축물 표시가 있습니다. 2014.03.19에는 옥상 판넬 관련 주택 47㎡ 기재가 있고, 2021.04.19에는 주차구획을 다른 용도로 사용하여 1면 주차가 불가하다는 내용이 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 도시지역·교육환경보호구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역 등 관련 지정이 있습니다. 공시지가는 6,433,000원/㎡입니다.
• 환금성. 건물 규모는 11세대이며, 관련 경매 지표의 평균 유찰 횟수는 6.2회, 매각률은 5.88%입니다. 소규모 다세대주택인 점과 위반건축물 표시를 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 소멸 확인. 을구 8번 전세권 240,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 매수인이 인수할 가능성이 있는지 등기부와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
• 현재 권리자 확인. 전세권은 정영환에서 오설중자를 거쳐 정성주로 이전된 것으로 기재되어 있습니다. 배당표에는 정영환 명의가 나타나므로 현 권리자, 배당요구 및 배당 대상이 정확히 반영되었는지 확인하세요.
• 경매신청과 배당 확인. 경매개시결정의 채권자는 정성주입니다. 전세권자의 경매신청 및 배당이 해당 전세권의 매각 후 처리에 어떤 영향을 미치는지 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건과 당해세 해당 여부를 확인하고, 실제 배당표에 반영될 세금 및 배당 순위를 검토하세요.
• 위반건축물 확인. 옥상 판넬 및 주택 47㎡ 관련 기재, 주차구획 1면 사용 문제에 관하여 건축물대장 원본과 현장을 대조하고 시정 필요 여부를 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 면적의 최근 실거래와 건물 상태를 확인하기 전에는 감정가 444,000,000원이 저렴하다고 단정하지 마세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 함께 확인하세요.

맺으며 — “신건보다 먼저 확인할 것은 전세권”

이 물건은 감정가 444,000,000원에 나온 신건이지만, 최저가만으로 투자 메리트를 판단하기 어렵습니다. 전세권 240,000,000원은 등기상 말소기준권리보다 앞서 설정되었고, 권리 분석의 인수 가능성 표시와 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음, 배당 시나리오의 인수 0원 전제가 서로 일치하는지 확인해야 합니다.

전세권이 매각으로 소멸하고 전액 배당되는 것으로 확인된다면 배당 가정상 실질취득액은 444,000,000원입니다. 반대로 전세금 전액을 인수해야 한다면 실질취득액은 684,000,000원으로 달라집니다. 여기에 위반건축물 표시, 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성, 평균 유찰 6.2회와 매각률 5.88%라는 환금성 지표까지 고려해야 합니다.

결론: 전세권 처리와 실제 배당을 원본으로 확정하기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 인수액이 확정되지 않은 상태에서 최저가만 보고 입찰가를 정하거나, 매수인 인수액을 0원으로 고정해 투자수익을 계산해서는 안 됩니다.