서울동부지방법원 2026타경50027. 서울 강동구 천호동 성우스타팰리스 9층 901호, 전용면적 16.95㎡인 다세대주택입니다. 소유자는 김강유 씨이며, 등기상 2018년 2월 2일 소유권이전이 확인됩니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 말소되지 않는 임차권과 보증금 미배당 위험입니다.

임차인 이두형 씨는 2019년 4월 8일 전입했고, 2019년 1월 28일 확정일자를 갖춘 것으로 확인됩니다. 2024년 10월 8일에는 을구 1번 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이 임차권은 2026년 1월 9일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이며, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 기재되어 있습니다. 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수하므로, 최저가 160,000,000원이 실제 부담의 끝이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

권리관계에서 가장 중요한 부분은 을구 1번 주택임차권등기가 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 임차인의 전입일과 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 사실을 함께 살펴야 합니다. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 그보다 앞선 임차권의 보증금 미배당분까지 함께 소멸하는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 면적 차이 때문에 가격 메리트 단정 불가

성우스타팰리스의 거래 내역에는 전용면적 26.22~38.89㎡인 거래가 포함되어 있습니다. 대상 물건은 16.95㎡로 거래 표본보다 작아 총 거래금액을 그대로 비교하기 어렵습니다. 최저가가 거래금액보다 낮아 보인다는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

따라서 이 물건의 가격 판단은 단순한 최저가 대 전체 평균 비교가 아니라, 인수액을 포함한 실질취득 추정액과 전용면적이 유사한 거래를 기준으로 해야 합니다. 현재 자료만으로는 같은 면적의 적정 시세를 확정하기 어렵고, 하락 추세도 함께 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

현재 회차의 배당 추정에서는 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 잔액 12,040,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 실제 배당 순위와 금액은 법원 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액은 증가

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당금은 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다. 따라서 최저가 하락만큼 실질취득액이 줄어들지 않습니다. 아래 금액은 각 매각가와 예상 인수액을 합산한 시나리오입니다.

⑤ 입지·환금성 메모

• 주위환경. 동신중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·상업용 빌딩·업무용 빌딩·공동주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장, 지하철역이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물·이용상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 11층 도시형생활주택·업무시설 건물이며, 대상은 9층 901호 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 토지이용. 도시지역·준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등 관련 제한사항도 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 보고되어 있지 않습니다. 다만 이는 임차보증금이나 명도 위험이 없다는 뜻은 아닙니다.
• 환금성. 거래 표본은 대상 면적보다 큰 물건 위주입니다. 전용 16.95㎡에 직접 대응하는 거래를 확인하기 전에는 총 거래금액만으로 환금성이나 적정 매도가를 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액. 예상 미배당액 12,040,000원의 산정 근거와 실제 배당 순위를 매각물건명세서·배당요구 내역과 대조하세요.
• 임차권 소멸 조건. 매각으로 임차권등기가 자동으로 완전히 소멸한다고 전제하지 마세요. 보증금 전액 변제 여부와 매수인 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 실질취득액. 낙찰가에 예상 인수액을 더해 총부담을 계산하세요. 유찰 시에는 인수액이 늘어나므로 최저가만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• 면적이 유사한 시세. 대상은 16.95㎡이고 비교 거래는 26.22~38.89㎡입니다. 유사 면적·유사 유형의 거래를 추가로 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
• 하락 추세와 최신성. 추세 지표 -1.3%를 반영하고, 거래 내역에 표시된 최신 거래월과 최근 12개월 평균의 기준 시점이 일치하는지 확인하세요.
• 점유·명도. 임대관계는 미상으로 평가되어 있으므로 현재 점유자, 임차인의 실제 점유 여부, 인도 절차와 명도 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 총취득비용”

이 물건은 임차인이 없는 단순한 경매가 아닙니다. 보증금 169,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 현재 회차의 예상 배당만으로는 12,040,000원이 변제되지 않아 매수인 인수 위험이 발생합니다. 최저가 160,000,000원만 보면 실제 부담을 과소평가할 수 있으며, 인수액을 합산한 실질취득 추정액은 172,040,000원입니다.

거래 내역에는 대상보다 면적이 큰 물건이 포함되어 있고, 추세 지표는 -1.3% 하락을 나타냅니다. 최근 12개월 평균과 기록된 최신 거래의 기준 시점도 원본에서 확인해야 합니다. 그러므로 현재 자료만으로는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수와 총취득비용입니다. 인수 범위와 점유 상태, 유사 면적 시세를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.