창원지방법원 2023타경12321. 경상남도 창녕군 유어면 진창리에 있는 토지와 공장·저온창고가 일괄매각되는 사건입니다. 토지면적은 2,050㎡이며, 공장으로 사용되는 건물과 저온창고설비를 갖춘 건물이 포함됩니다. 아파트처럼 동일 평형의 매매가격을 바로 비교하기 어려운 특수 용도 물건입니다.
최초 감정가는 516,543,140원이지만 2회 유찰 후 최저매각가는 289,265,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 큰 폭으로 가격이 내려왔습니다. 그러나 실제 판단에서는 공장과 저온창고의 활용 가능성, 저온설비 정상 가동 여부, 토지 경계, 점유관계, 매각 제외 시설을 함께 살펴야 합니다.
등기상 말소기준은 창녕농업협동조합의 276,000,000원 근저당권입니다. 그 이후 설정된 근저당권과 가압류 등이 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 등기상 소멸과 현장 인도·시설 처리의 용이함은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경12321 (강제경매개시) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 유어면 진창리 238 |
| 등기 대상 건물 | 경상남도 창녕군 유어면 진창리 238 외 2필지 제1동호 |
| 물건 용도 | 기타 + 토지 · 공장 및 저온창고 |
| 토지면적 / 지목 | 2,050㎡ / 창고용지 |
| 토지 형상 | 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김호동 (단독소유) |
| 감정가 | 516,543,140원 |
| 최저매각가 | 289,265,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 청구금액 | 141,580,990원 |
| 경매개시 채권자 | 신용보증기금 · 합천동부농업협동조합 · 창녕농업협동조합 |
| 매각 방식 | 토지·건물 및 일부 제시외 건물·기계기구 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
권리분석의 기준점은 2019.10.10 설정된 창녕농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이며, 이후의 200,000,000원 근저당권, 합천동부농업협동조합의 60,000,000원 근저당권, 가압류 3건 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 점유·임차관계 — 저온창고 사용자를 확인해야 한다
현황조사에는 저온창고를 사용하는 법인과 소유자 김호동의 점유 기록이 확인됩니다. 두 기록 모두 말소기준권리 설정일보다 늦은 신고일을 가지고 있지만, 실제 사용관계와 임대차의 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 사용 부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 신화농산 | 저온창고 · 상세 부분 미상 | 2019.10.23 | 보증금 50,000,000원 차임 5,000,000원 |
선순위 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김호동 등기상 소유자 동일인 |
저온창고 · 상세 부분 미상 | 2020.02.18 | 보증금 미상 차임 미상 |
선순위 대항력 없음 임차관계 확인 우선변제 미상 승계 없음 |
선순위 대항력 판단은 말소기준일과 신고일의 선후관계 및 제시된 조사 결과를 기준으로 합니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권을 단정하지 않습니다.
농업회사법인 주식회사 신화농산의 보증금은 50,000,000원, 차임은 5,000,000원으로 조사되어 있습니다. 신고일은 2019.10.23으로 말소기준일 2019.10.10보다 늦습니다. 따라서 확인된 신고일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 저온창고 사용 법인이라는 점에서 실제 점유 부분과 계약관계, 시설 사용·반환 문제는 확인해야 합니다.
김호동은 등기부상 소유자이자 채무자와 동일한 인물입니다. 임차인 형태로 조사되었지만 보증금과 차임이 확인되지 않았고, 신고일도 말소기준권리 이후입니다. 독립적인 임차인으로 확정하기보다는 소유자 본인의 점유 또는 관계인 점유 가능성을 함께 검토하는 것이 적절합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 56%가 시세 56%는 아니다
현재 최저매각가는 289,265,000원으로 감정가 516,543,140원의 약 56%입니다. 그러나 동일 용도 공장·저온창고의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 이 비율을 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각 기준가격 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 289,265,000원 | 56% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 202,485,500원 | 39.2% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 141,739,850원 | 27.44% | 0원 |
후속 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오이며 실제 매각기일이나 최저가가 확정되었다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,265,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,849,710원 |
| 1. 근저당 · 창녕농업협동조합 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 을구 2번 | 200,000,000원 | 8,415,290원 |
| 3. 근저당 · 합천동부농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 146,641,386원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,815,510원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시 · 신용보증기금 | 141,580,990원 | 0원 |
| 8. 임의경매개시 · 합천동부농업협동조합 | 141,580,990원 | 0원 |
| 9. 임의경매개시 · 창녕농업협동조합 | 141,580,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,849,710원을 제외한 금액 중 선순위 창녕농업협동조합 근저당에 276,000,000원, 후순위 을구 2번 근저당에 8,415,290원이 배당되는 계산입니다. 나머지 후순위 채권에는 배당이 없으며 소유자 잔여금도 0원입니다.
전체 예상채권액은 1,302,199,866원, 예상 채권자 배당액은 284,415,290원, 표 기준 미배당액은 1,017,784,576원으로 산정되어 있습니다. 다만 경매개시결정 3건에 동일한 청구금액 141,580,990원이 반복 기재되어 있으므로, 이 합계가 중복 없는 실채무총액을 뜻한다고 단정할 수 없습니다. 채권액 자체도 근저당 채권최고액 기준 추정이 포함되어 있습니다.
예상배당은 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용, 실제 피담보채권액, 배당요구, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 다르며 후순위 소멸권리의 미배당이 곧 매수인 채무 승계를 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·토지·시설 리스크 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창녕군 유어면 진창리 소재 진창마을회관 남동측 인근으로, 주변은 공장·주택·농경지가 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 조사되었습니다. 실제 공장·저온창고 운영을 고려한다면 화물차 출입 및 물류 이동 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 창고용지, 면적은 2,050㎡입니다. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 47,200원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 문화재 관련 보존·현상변경 검토 및 허가 대상구역 등의 제한을 검토해야 합니다.
- 토지 경계. 인접 필지와의 경계가 불분명한 상태로 조사되었습니다. 정확한 위치와 경계 확인에는 지적측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 이용 및 점유 현황이 달라질 수 있습니다.
- 건물 이용. 공장 건물은 시멘트벽돌조 슬레이트 위 강판지붕 단층, 저온창고는 철골조 샌드위치판넬지붕 단층이며 저온창고설비가 구비되어 있습니다.
- 시설 작동. 제시외 기계기구의 용량 등이 실제와 다소 다를 수 있고 시운전이 곤란하여 정상 작동 상태를 기준으로 평가되었습니다. 실제 정상 가동 여부는 확인이 필요합니다.
- 현장 적치물. 철제 프레임, 사용하지 않는 기계류, 폐기물 등이 다수 적재되어 있어 정리·철거 부담이 발생할 수 있습니다.
제1동호 건물에는 중복등기 정리 및 건물내역 변경 이력이 있습니다. 기존 창고 건물의 표시 변경 내용과 실제 현황을 대조하고, 등기상 건물과 현장 시설 사이에 누락 또는 중복이 없는지 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 기준 확보. 공장·저온창고와 토지의 최근 거래사례, 인근 매물, 임대 수익 가능성 및 시설 가치를 별도로 비교해야 합니다. 감정가 대비 낙폭만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 점유자 확인. 신화농산의 계약관계, 실제 사용 부분, 보증금 50,000,000원 및 차임 5,000,000원의 조건을 확인하고 인도 협의 가능성을 검토해야 합니다.
- 소유자와 동일한 점유 명의. 김호동의 신고 기록이 독립 임차관계인지, 소유자 본인 점유인지 확인해야 합니다. 보증금 미상 기록은 명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 지적측량. 인접 필지 경계가 불분명한 만큼 실제 사용 구역, 건물 배치, 컨테이너 및 제시외 시설의 위치를 확인해야 합니다.
- 저온설비 시운전. 냉각설비·전기설비·기계기구의 작동 상태, 용량 및 유지관리 상태를 직접 점검해야 합니다.
- 제외 시설과 적치물. 매각 포함 시설과 제외 물건을 구분하고, 폐기물과 사용하지 않는 기계류의 처리 주체 및 비용을 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역이라는 점만으로 모든 공장 운영이나 업종 전환이 가능하다고 판단하지 말고 개별 제한구역 및 관련 인허가를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 토지·제1동호·제2동호의 등기사항, 공동담보, 건물내역 변경 및 중복등기 정리 이력을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 확인. 후순위 채권의 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다. 다만 추정채권액과 실제 피담보채권액, 세금 및 배당요구에 따른 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.11.02 매각 예정 사건으로, 입찰 전 기일 변경·취하·정지 여부와 최종 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 56% ≠ 시세보다 저렴”
이 사건은 권리 소멸 구조만 보면 비교적 명료합니다. 2019년 창녕농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리가 정리된다는 것과 실제로 안전하고 수익성 있게 취득한다는 것은 다릅니다. 저온창고의 법인 점유, 소유자 명의의 점유 기록, 불명확한 토지 경계, 제외 시설, 적치 폐기물, 정상 작동 확인이 어려운 기계설비는 모두 낙찰 이후 비용과 활용성에 영향을 줄 수 있습니다.
최저매각가 289,265,000원은 감정가 대비 56% 수준이지만, 시장 실거래와 설비 상태를 검증하지 않은 상태에서 이를 저가매수 기회로 평가하기는 어렵습니다. 권리상 인수는 제한적이지만 현장·시설·환금성 위험은 큽니다. 이 물건은 단순히 많이 유찰됐다는 이유보다 실제 사용 가능성과 비용을 검증한 뒤 가격을 결정해야 하는 신중 접근형 공장·저온창고 경매입니다.
