창원지방법원 2024타경12533. 경상남도 창녕군 대합면 평지리 일원의 공장 관련 부동산입니다. 공부상 공장인 저온창고는 냉장·냉동 관련 기계설비가 설치되지 않은 상태로, 현재 제품창고로 이용되고 있습니다. 매각에는 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계기구와 일부 제시외 건물이 포함되며, 다른 제시외 물건은 제외됩니다.

소유자는 주식회사포유모발에스피입니다. 2020년 12월 17일 주식회사대구은행 명의의 채권최고액 1,176,000,000원 근저당권이 설정되었으며, 이것이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 다른 근저당권과 가압류·압류가 추가되고, 2024년 9월 20일 주식회사 문창환경의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

가장 주의할 부분은 선순위 임차인입니다. 주식회사 포유모발의 신고일은 2020년 1월 29일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 대항력이 인정되는 임차인으로 파악되며, 보증금 1,000,000원은 예상배당에서 지급되지 않고 매수인에게 승계되는 것으로 분석됩니다. 반면 후순위 임차인과 보증금이 확인되지 않은 점유자는 각각 다른 방식으로 위험을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 선순위 임차인은 별도

현재 남아 있는 주요 담보권은 을구 10번 대구은행 근저당권을 기준으로, 같은 날 뒤이어 접수된 을구 11번 유앤제칠차유동화전문유한회사 근저당권, 2023년 설정된 방양석 근저당권 등이 있습니다. 후순위 가압류와 압류, 경매개시결정도 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

2022년 11월 25일 대구은행이 신청한 별도 임의경매는 2023년 9월 취하로 말소되었으며, 2024년 5월 16일 등기된 다른 임의경매개시결정도 2026년 7월 취하로 말소되었습니다. 현재 분석하는 강제경매개시결정은 2024년 9월 20일 등기된 2024타경12533입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명

매각물건명세서와 현황조사에 나타나는 임차인은 주식회사 포유모발, 주식회사 포유바이오, 김상섭입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 임차인은 없으며, 각 점유자의 보증금과 대항력은 개별적으로 판단해야 합니다.

주식회사 포유바이오는 말소기준권리 이후 신고된 임차인으로, 보증금 30,000,000원이 선순위 인수액에 포함되지는 않습니다. 다만 배당요구와 확정일자 및 실제 점유관계에 따라 배당·명도 절차의 양상이 달라질 수 있으므로 보증금이 전액 배당된다고 가정해서도 안 됩니다.

③ 가격과 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 2,081,103,590원입니다. 여기에 선순위 임차인의 확인된 인수보증금 1,000,000원을 더하면, 신건 최저가 기준 실질취득금액은 2,082,103,590원입니다. 취득세·등기비용·시설정비비·명도비 등은 별도입니다.

실질취득금액은 각 회차의 제시된 최저매각가에 확인된 임차보증금 인수액을 합산한 금액입니다. 실제 낙찰가·부대비용·추가 권리 확인 결과에 따라 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,081,103,590원 가정)

신건 최저가에 매각된다는 가정에서 채권자 예상배당 합계는 2,057,892,554원, 예상 미배당액은 75,082,913원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없으며, 신청채권자인 주식회사 문창환경의 청구액 22,063,697원은 전액 미배당으로 계산됩니다.

예상배당은 제시된 채권최고액 및 청구금액과 추정 집행비용을 기초로 한 단순 계산입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 당해세, 조세채권의 우선순위, 임차인의 최우선변제권, 배당요구 및 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 확대된다

세 회차 모두 신청채권자의 예상배당액은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다. 이는 선순위 담보권이 배당재원을 대부분 차지하기 때문입니다. 단, 배당받지 못하는 후순위 채권자의 채권이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 실제 인수위험은 선순위 임차보증금과 별도로 존속할 수 있는 권리를 기준으로 판단해야 합니다.

⑥ 토지·건물·기계기구 — 일괄매각의 핵심

이 사건은 하나의 건물만 개별적으로 평가해서는 곤란합니다. 여러 필지에 걸친 시설과 공장 기계기구, 일부 제시외 건물이 함께 매각되는 구조입니다. 따라서 감정가뿐 아니라 실제 인도되는 자산의 범위가 중요합니다.

• 토지 이용. 공장용지 관련 토지의 기재 면적은 4,605㎡이며, 공업용으로 이용됩니다. 전체 일괄매각 대상 필지의 면적·경계·소유관계는 각 목록별로 대조해야 합니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 지형 및 도로. 완경사·부정형 토지로, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가 기준은 70,500원/㎡입니다. 이는 일괄매각 대상 전체의 시세를 뜻하지 않습니다.
• 목록2. 공부상 임야이나 실제 토지임야 및 일부 도로로 이용되고 있습니다.
• 목록4. 공부상 대지이지만 실제 도로로 이용되고 있습니다.
• 목록5. 공부상 공장(저온창고)으로, 저온창고 관련 기계설비가 설치되지 않은 상태이며 제품창고로 이용되고 있습니다.
• 기계기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 일괄매각에 포함됩니다. 현존 여부·상태·설치 여부 확인이 필요합니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물 3-1~3-5는 매각에 포함되지만, 제시외 물건 3-6은 매각에서 제외됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모

공장 관련 부동산은 주거용 아파트처럼 단순한 평형 평균으로 시세를 비교하기 어렵습니다. 이 물건은 계획관리지역 내 공업용 토지와 창고시설이 결합되어 있으며, 기계기구 포함 여부와 개별 토지의 이용상태가 가치에 영향을 미칩니다.

• 용도 적합성. 현재 제품창고로 이용되는 시설의 현황이 매수 목적에 적합한지 확인해야 합니다.
• 시설 상태. 저온창고 관련 기계설비가 설치되지 않은 상태이므로 매수 후 원래 목적대로 사용하려면 별도 시설 검토가 필요합니다.
• 토지 활용. 일부 임야와 도로 이용 부분이 있어 전체 토지를 동일한 효용의 공장용지로 계산하는 것은 적절하지 않습니다.
• 규제 검토. 가축사육제한구역과 성장관리계획구역 등 관련 제한을 실제 예정 용도에 맞춰 확인해야 합니다.
• 환금성. 특정 시설과 용도에 적합한 매수자를 찾아야 하는 자산이므로 일반 주거용보다 매수 수요가 제한될 가능성을 고려해야 합니다. 구체적인 시장가격과 매각 소요기간은 별도 조사가 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인. 주식회사 포유모발의 대항력, 실제 점유부분, 보증금 1,000,000원 및 임대차 종료·인도 조건을 확인하세요.
• 나머지 점유자. 주식회사 포유바이오와 김상섭의 계약내용, 점유현황, 보증금, 배당요구 여부 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 말소기준권리. 2020.12.17 을구 10번 대구은행 근저당권과 이후 등기들의 접수순서·말소관계를 확인하세요.
• 공동담보. 대구은행 및 기타 근저당권의 공동담보목록, 공장 기계기구 목록과 매각 대상 일치 여부를 확인하세요.
• 매각범위. 제시외 건물 3-1~3-5의 포함 내용과 제시외 물건 3-6의 제외 범위·현황을 현장에서 확인하세요.
• 토지 현황. 공부상 임야·대지와 현황 도로 부분의 불일치, 접근 및 사용관계, 필지별 경계와 면적을 확인하세요.
• 설비 비용. 저온창고 관련 기계설비 미설치 상태와 제품창고 이용 현황을 확인하고, 필요한 시설 설치·정비 비용을 별도로 산정하세요.
• 세금·체납. 당해세 및 조세채권의 법정기일, 미납 공과금과 관리 관련 비용을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가만으로 저가 매수 여부를 판단하지 말고 공장·창고·기계기구 및 토지별 시장가치를 검토하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 물건목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “담보권 소멸”이 곧 “무위험 취득”은 아니다

이 사건은 말소기준권리와 후순위 담보권의 소멸관계 자체는 비교적 명확합니다. 대구은행 근저당권을 비롯한 담보권과 후순위 가압류·압류는 매각으로 정리될 예정입니다.

그러나 선순위 임차인 주식회사 포유모발의 보증금 1,000,000원은 매수인 인수 대상입니다. 신건 최저가 기준 실질취득금액은 2,082,103,590원이며, 여기에 실제 취득 부대비용과 필요한 시설·명도 비용이 더해질 수 있습니다. 김상섭의 불명확한 점유권원도 입찰 전 확인해야 합니다.

또한 저온창고 기계설비 미설치, 일부 토지의 도로 이용, 제시외 건물의 포함·제외 구분과 공동담보 관계를 함께 검토해야 합니다. 예상배당에서는 75,082,913원의 미배당이 발생하지만 이를 곧바로 매수인의 추가 채무로 해석해서는 안 됩니다.

결론은 권리와 가격 모두 신중 검토입니다. 확인된 선순위 임차보증금 인수액은 비교적 작지만, 공장 일괄매각의 복잡성과 점유·시설 관련 불확실성이 남아 있습니다. 현재 최저가가 시장가치보다 유리한지도 확인되지 않았습니다. 매각범위·시설상태·임대차관계·실제 시장가치를 검증한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.