창원지방법원 2025타경10256. 경상남도 창녕군 창녕읍 교리의 금천아트빌 에이동 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자는 이성훈 씨이며, 등기사항에는 2017년 매매 당시 거래가액 160,000,000원이 기재되어 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 136,000,000원입니다.

핵심은 최저가가 아니라 권리관계와 배당 계산이 서로 일치하는지입니다. 산정상 말소기준권리는 2018년 1월 11일 국 압류로 잡혀 있지만, 그보다 앞선 2014년 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있는 한편 2025년에는 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 기록이 존재합니다. 이 회사는 현재 경매의 신청채권자이기도 합니다. 두 기록의 관계를 확인하지 않은 채 말소기준권리나 배당 결과를 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리와 권리이전 기록부터 확인

산정상 기준권리는 2018년 1월 11일의 국 압류입니다. 이후 등재된 2019년 나은정 근저당권과 비엔케이캐피탈 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다. 그러나 선순위 근저당권의 효력 여부에 따라 권리순위와 배당 구조의 해석이 달라질 수 있습니다. 따라서 현재의 산정 결과만으로 말소기준권리와 배당순위를 최종 확정할 수 없습니다.

국세·지방세 관련 압류도 확인됩니다. 압류가 매각으로 소멸하는 것과 세금이 배당에서 우선하는지는 별개의 문제입니다. 당해세 등 우선 징수 항목이 있다면 배당액이 달라지고 후순위 채권의 미배당이 발생할 수 있으므로, 세금 관련 자료와 실제 배당요구 내역을 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 현황 — 보증금 3,000만원, 대항력 없음으로 기재

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 2019년 3월 26일로, 산정상 말소기준일인 2018년 1월 11일 이후입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어 보증금 30,000,000원을 매수인이 당연히 인수한다고 볼 수는 없습니다.

임차인의 확정일자는 확인되지 않으며, 배당요구일은 2025년 6월 9일입니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이나 보증금 전액 회수가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 배당요구서, 임대차계약서, 확정일자 및 점유 현황을 확인하고, 보증금 반환과 인도 절차에 관한 잔여 위험을 별도로 검토해야 합니다.

③ 가격·시세 — 감정가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없다

현재 최저매각가는 136,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 금천아트빌은 총 8세대 규모로, 준공일은 2014년 8월 26일입니다. 등기상 과거 거래가액은 160,000,000원이지만 이는 2017년 거래이므로 현재 시세를 직접 나타내는 값으로 사용하기 어렵습니다.

동일 면적의 최근 실거래를 비교할 수 있는 확정된 기준이 없어, 감정가 136,000,000원이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 단지에 대한 참고 면적이 존재하더라도 본건 면적과 일치하는 것으로 확인되지 않으면 직접적인 가격 비교에 사용해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정 · 산정상 시뮬레이션)

위 표는 산정된 배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 것입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0%로 추정되어 있으며, 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 특히 신청채권자 청구액 112,229,252원이 이 배당표에 반영되지 않고 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있습니다. 이 부분은 2014년 근저당권의 권리이전 기록과 함께 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 창녕군청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등이 형성된 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물 주차장까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 남측의 다리를 건너 포장도로와 연결되는 접근 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 급배수·위생·개별 난방·승강기 설비 등이 기재되어 있습니다. 건축물 위반 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 소하천 접함 및 도로 관련 사항을 포함해 토지이용계획과 현황을 대조해야 합니다.
• 환금성. 총 8세대 규모의 다세대주택으로, 동일 면적의 최근 거래를 기준으로 가격을 검증하기 어렵습니다. 실제 매수 수요와 임대차 조건, 건물 관리 상태를 함께 살펴야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 등기부 원본 대조. 2014년 부산경남우유협동조합 근저당권의 말소 표시와 2025년 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 기록이 양립하는 이유를 확인하세요. 경매 신청 근거와 현재 유효한 권리도 함께 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당 확인. 신청채권자 청구액 112,229,252원과 산정상 배당액 0원의 불일치를 확인하세요. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 배당요구 관련 서류를 서로 대조해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 5건이 확인됩니다. 당해세 해당 여부와 우선징수 가능성, 실제 배당순위 및 후순위 채권의 미배당 가능성을 확인하세요.
• 임차인 확인. 이성우 씨의 보증금 30,000,000원, 월 차임 250,000원, 전입일 및 확정일자, 실제 점유 상태와 배당요구 내용을 확인하세요. 대항력 없음으로 기재되어 있어도 인도·명도 관련 사항은 별도로 점검해야 합니다.
• 시세 검증. 본건과 면적 및 상태가 일치하는 최근 실거래를 확인하세요. 과거 거래가액이나 감정가만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 현장·관리 상태. 실제 사용 상태, 건물 공용부분, 관리비 체납 및 유지보수 필요 여부를 확인하세요. 감정평가 내용과 현황이 일치하는지도 점검해야 합니다.

맺으며 — “낮은 가격보다 확실한 권리관계가 먼저”

이 물건은 감정가와 최저매각가가 136,000,000원인 신건입니다. 임차인 이성우 씨는 보증금 30,000,000원으로 확인되며, 산정상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 결과만으로 입찰 안전성을 확정할 수는 없습니다.

가장 중요한 문제는 2014년 근저당권의 말소 표시와 2025년 권리이전 기록의 충돌, 그리고 신청채권자 청구액이 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 점입니다. 세금 압류에 따른 배당 변수와 시세 비교의 한계도 남아 있습니다. 현재 단계에서는 가격 메리트를 단정하지 말고, 원본 등기부·매각물건명세서·배당 관련 서류를 대조해 권리순위와 실제 배당 구조를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.