창원지방법원 2025타경963. 경상남도 진주시 하대동 453-24 소재 물건으로, 등기상 소유자는 대한예수교장로회합동목양교회입니다. 감정평가상 해당 부동산은 종교시설 및 일부 주거용으로 이용되고 있으며, 별도 기호의 사무실은 현 공실, 축사는 현 공축사로 기재되어 있습니다. 감정평가서에는 산청군 삼장면 평촌리 소재 물건에 관한 내용도 함께 등장하므로, 이 사건은 단일 주거용 부동산처럼 접근해서는 안 됩니다.
권리 흐름의 핵심은 비교적 명확합니다. 2020년 10월 19일 설정된 주식회사 진주저축은행의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025년 6월 20일 설정된 하해봉의 가압류와 2025년 9월 25일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 소멸 여부와 실제 점유·임대차 확인은 별개의 문제입니다. 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 명세만으로 실제 점유 관계까지 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경963 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 하대동 453-24 도로명주소: 경상남도 진주시 하대로34번길 11-20 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 종교시설 및 일부 주거용 건물, 토지 등 일괄매각 |
| 토지 현황 | 기호(3) 토지 660.0㎡ · 지목 종교용지 · 자연녹지지역 · 지형 평지 · 사다리형 · 도로 한 면 접함 |
| 건물 이용상태 | 기호(2): 사무실(현 공실) 기호(2-1): 축사(현 공축사) 기호(4): 종교시설 및 일부 주거용 기호(4-1): 종교시설 |
| 소유자 | 대한예수교장로회합동목양교회 2013.11.08. 증여 원인 · 2013.11.12. 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 560,024,080원 / 560,024,080원 (신건) |
| 말소기준권리 | 을구 14번 근저당권 · 주식회사 진주저축은행 · 채권최고액 351,000,000원 · 2020.10.19. |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 진주저축은행 / 187,499,588원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅁ] 포함 · 목록 3의 정원수는 토지 가격에 포함 평가 · 목록 4의 지붕보강 구조물 및 옥탑(계단실) 등은 건물 가격에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기상 현재 소유권은 대한예수교장로회합동목양교회에 있으며, 2020년 10월 19일의 진주저축은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 과거 서부새마을금고 근저당권은 등기부상 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 기준권리 이후 설정된 하해봉의 가압류 81,400,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 용도·환금성 — 일반 주택처럼 가격을 판단하기 어려운 물건
이 사건의 핵심은 단순한 근저당·가압류 소멸 여부를 넘어 여러 용도의 부동산이 함께 묶여 있다는 점입니다. 감정평가서에는 진주시 하대동 소재 종교시설과 일부 주거용 건물, 사무실 공실, 공축사 등이 기재되어 있고, 산청군 삼장면 평촌리 소재 물건에 관한 내용도 등장합니다. 따라서 입찰 전 매각 목록별 지번·건물·토지의 범위가 실제로 어떻게 구성되는지 원본으로 확인해야 합니다.
| 구분 | 감정평가상 현황 | 입찰 판단 포인트 |
|---|---|---|
| 진주 하대동 소재 | 진주제일여자고등학교 북서측 인근 · 주택·상가·농경지·임야 혼재 | 종교시설과 일부 주거용 이용상태, 실제 점유 및 용도 적합성 확인 |
| 토지 기호(3) | 660.0㎡ · 종교용지 · 자연녹지지역 · 공시지가 339,200원/㎡ | 해당 토지의 규제 및 이용 가능 범위 확인. 공시지가는 매매 시세와 구분 |
| 건물 기호(2) | 목조 스레트지붕 단층 · 사용승인 1954년 · 사무실 현 공실 | 노후 건물의 실제 상태와 유지·활용 가능성 확인 |
| 건물 기호(2-1) | 목조 스레트지붕 단층 · 축사 현 공축사 | 현재 이용상태 및 계획한 용도로의 활용 가능성 확인 |
| 건물 기호(4) | 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 · 사용승인 1997.10.14. · 종교시설 및 일부 주거용 | 종교시설·주거용 부분의 실제 사용과 건축물 현황 대조 |
| 건물 기호(4-1) | 조립식 판넬조 판넬지붕 단층 · 사용승인 1997.10.14. · 종교시설 | 제시외 건물 및 매각 포함 범위, 구조·상태 확인 |
감정평가상 교통상황은 보통 수준으로 기재되어 있습니다. 다만 종교시설·토지·공실 사무실·공축사가 결합된 물건은 일반 주택과 매수층이 다를 수 있습니다. 비교 가능한 일반 주택의 가격만으로 이 물건의 가격 메리트를 단정하기보다는, 전체 매각 범위와 개별 자산의 이용 가능성 및 환금성을 먼저 검토하는 것이 합리적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 560,024,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,000,241원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 진주저축은행 | 351,000,000원 | 351,000,000원 |
| 2. 가압류 · 하해봉 | 81,400,000원 | 81,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 119,623,839원 |
감정가 전액에 매각된다는 가정에서는 집행비용과 배당 시뮬레이션상 채권이 충당되고, 소유자 잔여액은 119,623,839원입니다. 매수인 인수액은 산정상 0원입니다. 다만 실제 배당은 조세채권·임차인 최우선변제 등 우선권 있는 채권과 실제 채권 잔액에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 안정성 — 1회 유찰과 2회 유찰의 차이
| 시나리오 | 가정 매각가 | 채권 배당액 | 채권 미배당액 | 소유자 잔여액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 560,024,080원 | 432,400,000원 | 0원 | 119,623,839원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 448,019,264원 | 432,400,000원 | 0원 | 8,739,071원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 358,415,411원 | 352,597,595원 | 79,802,405원 | 0원 |
시뮬레이션상 1회 유찰 가격에서도 채권은 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 소유자 잔여액은 8,739,071원으로 줄어듭니다. 2회 유찰 가격에서는 채권 배당액이 줄어 미배당액이 발생합니다. 이 미배당은 채권자 측의 배당 부족을 뜻하며, 해당 금액이 매수인에게 자동으로 인수된다는 의미는 아닙니다. 매수인 인수 여부는 별도의 법률상 인수권리와 실제 임대차 관계를 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 진주 하대동 입지. 진주제일여자고등학교 북서측 인근으로, 주택·상가·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다. 감정평가서상 지역 내 교통상황은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
- 산청군 소재 물건. 산청군 삼장면 평촌리 소재 물건은 명상삼거리 동측 인근으로 기재되어 있으며, 주변은 주택·임야·상가 등이 혼재합니다. 진주 소재 부동산과 함께 거론되는 만큼 목록별 위치와 매각 대상 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 진주 토지 기호(3)는 자연녹지지역·가축사육제한구역·절대보호구역 표기가 확인됩니다. 산청 토지 기호(1)는 계획관리지역·가축사육제한구역으로 기재되어 있습니다. 필지별 제한과 계획한 이용의 허용 여부를 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태·용도. 사무실은 현 공실, 축사는 현 공축사, 종교시설은 일부 주거용으로도 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 건물 상태, 사용 현황, 설비 및 건축물대장과의 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물 및 부속물. 제시외 건물[ㄱ~ㅁ]이 매각에 포함되고, 정원수와 지붕보강 구조물·옥탑 등도 감정평가에 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 현장 구조물과 감정평가 목록을 대조해야 합니다.
- 환금성. 종교시설·토지·공실 사무실·공축사가 결합된 물건이므로 일반 주거용 부동산과 같은 매수 수요를 전제하기 어렵습니다. 개별 자산의 활용 가능성과 전체 일괄매각 범위가 가격 판단의 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 전체 대조. 진주시 하대동 소재 부동산뿐 아니라 감정평가서에 함께 등장하는 산청군 삼장면 평촌리 소재 물건까지, 매각물건명세서와 각 목록의 지번·면적·건물을 원본으로 대조하세요.
- 실제 점유·임대차 확인. 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 확인하고 현장 점유자를 조사하세요. 임차인이 확인되면 보증금·전입·점유·확정일자 및 대항력·우선변제 여부를 개별적으로 판단해야 합니다.
- 채권 잔액 검증. 신청채권자 청구액 187,499,588원과 근저당 채권최고액 351,000,000원은 차이가 있습니다. 실제 채무 잔액과 채권신고액을 확인해 배당 시뮬레이션을 재검토하세요.
- 용도 및 규제 확인. 자연녹지지역·절대보호구역·가축사육제한구역 등 각 필지의 제한을 확인하고, 계획한 이용이나 용도변경이 가능한지 관계기관에 문의하세요.
- 건물과 제시외 물건 확인. 공실 사무실·공축사·종교시설의 실제 상태, 건축물대장과 현황의 일치 여부, 제시외 건물 및 부속 구조물의 포함 범위를 확인하세요.
- 배당 시나리오 재검토. 1회 유찰 시에는 채권 전액 배당으로 계산되지만, 2회 유찰 시 미배당액 79,802,405원이 발생하는 것으로 산정되어 있습니다. 실제 배당순위와 채권액을 확인하고 낙찰가별 결과를 다시 계산하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획 및 건축물대장을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 안전”은 다르다
이 사건은 등기상 말소기준권리 이후의 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 투자라고 판단할 수는 없습니다. 실제 임대차 관계가 미상이고, 종교시설·토지·공실 사무실·공축사 등이 관련된 일괄매각이므로 매각 범위와 개별 자산의 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 560,024,080원만으로 저렴하거나 비싸다고 단정할 근거는 충분하지 않습니다. 1회 유찰 시에도 채권 전액 배당으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 79,802,405원의 채권 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 이 수치는 매수인의 인수액과는 구분해야 합니다.
권리상 산정 인수액은 0원, 입찰 판단은 보류가 합리적입니다. 매각 대상의 범위, 실제 점유와 임대차, 근저당의 실제 채무 잔액, 필지별 규제 및 환금성을 확인하기 전에는 최저가만 보고 입찰을 결정하지 않는 것이 중요합니다.
