창원지방법원 2025타경10457. 경상남도 창녕군 남지읍 성사리 558 일대의 공장용 토지와 건물, 기계기구가 함께 매각되는 사건입니다. 토지면적은 3,861㎡이고, 공장용지로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사엠아이티글로벌이며, 2019년 3월 15일 주식회사경남은행 앞으로 설정된 채권최고액 990,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 창녕군과 국의 압류, 주식회사 지에스엔텍과 주식회사 동성에너텍의 가압류, 경남은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 또 2026년 9월 17일에는 우시오주식회사 명의의 소유권이전청구권 가등기가 접수되었습니다. 이 가등기는 말소기준권리보다 늦지만, 담보가등기 여부와 법적 성격은 반드시 확인해야 합니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닌 공장시설이어서 권리관계뿐 아니라 생산설비·건물 상태·접근 조건·실제 점유자까지 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 가등기 확인

말소기준권리는 2019년 3월 15일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 압류·가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2025년 7월 31일 접수된 동성에너텍 가압류는 2026년 9월 14일 이미 말소되었고, 2025년 5월 28일의 동성에너텍 강제경매개시결정도 2026년 9월 16일 취하에 따른 말소등기가 이루어졌습니다.

확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 배당분석상 임차보증금 인수액은 없습니다. 그러나 건물 중 1동 2층이 공부상 공장(사무실)임에도 현황 숙소로 이용 중이라는 조사내용이 있습니다. 이 공간의 실제 점유자와 사용관계, 대항력 여부는 별도로 확인해야 하며, 숙소 이용 사실만으로 임차인의 존재나 대항력을 단정할 수 없습니다.

② 가격 분석 — 신건 1,545,497,210원의 판단

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,545,497,210원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액이 입찰 기준가격입니다. 같은 지역 공장시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확보하지 못한 상태에서는 이 금액이 시장가격보다 높은지 낮은지 단정할 수 없습니다.

공장용 부동산은 토지면적이나 건물 규모뿐 아니라 실제 사용 가능한 생산공간, 기계기구의 가동 상태, 진출입로, 시설 수선비용, 사용 규제와 향후 매수 수요가 가격에 영향을 미칩니다. 이 사건에서는 기계기구의 시운전이 곤란했고, 지붕 누수 및 내부 잡자재 적치가 확인되어 감정가를 곧바로 실제 거래 가능가격으로 해석하기 어렵습니다.

각 회차는 예상 시나리오이며 실제 유찰이나 향후 매각조건을 확정한 것이 아닙니다. 실질취득 금액은 낙찰가와 예상 권리 인수액을 합산한 기준으로, 취득세·명도비·수선비 및 기타 부대비용은 포함하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,545,497,210원 가정)

신건 가격을 기준으로 계산한 예상배당에서는 집행비용과 열거된 채권액을 배당한 후 494,542,238원이 소유자에게 남습니다. 배당모형상 채권 미배당액은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 경남은행의 실제 경매 청구금액은 953,781,590원이며, 위 표의 근저당 배당액 990,000,000원은 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다.

④ 입지·시설·환금성 메모 (토지 및 매각물건명세서 기준)

• 토지. 경상남도 창녕군 남지읍 성사리 소재 공장용지로 면적은 3,861㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 부정형이며 공업용으로 이용됩니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 포함됩니다. 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에도 포함되어 있어 업종별 시설 설치와 사용 가능성에 대한 확인이 필요합니다.
• 도로 접근. 목록 1~3은 지적도상 맹지이나, 현황 북동측에는 구거를 건너 포장도로가 소재합니다. 현황 통행 가능성과 법적으로 확보된 진출입 권원은 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 건물의 지붕 일부에서 누수가 조사되었으며, 지상과 건물 내부 등에 각종 잡자재가 산재되어 있습니다. 수선 범위와 적치물 처리 주체 확인이 필요합니다.
• 실제 이용. 건물 중 1동 2층은 공부상 공장(사무실)이나 현황 숙소로 이용 중입니다. 건물 중 2동 1층 공장(연구실) 내부 사무실 부분과 중층 부분은 건물에 포함하여 평가되었습니다.
• 기계기구. 공장및광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구가 일괄매각 대상입니다. 시운전이 곤란하여 정상 작동 상태를 전제로 평가되었으므로 실제 가동 상태에 불확실성이 있습니다.
• 토지 가격 참고. 공시지가는 ㎡당 76,600원입니다. 이는 공시지가로서 공장시설 전체의 실제 거래가격이나 낙찰 적정가격을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 공장시설은 사용 업종, 설비 적합성, 법적 접근성과 건물 유지 상태에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 실제 매각 가능가격은 인근 유사 공장 거래와 현장 상태를 대조해 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가등기 원인 확인. 갑구 14번 우시오주식회사 명의 소유권이전청구권 가등기의 담보가등기 여부, 설정 경위와 매각 후 소멸 여부를 원본서류로 확인하세요.
• 조세채권 확인. 창녕군 및 국 압류와 관련한 실제 체납액, 법정기일과 배당순위를 확인하고 예상 잔여금이 달라질 가능성을 검토하세요.
• 도로 사용권. 지적도상 맹지인 목록 1~3에서 북동측 포장도로까지 구거를 횡단하는 통행의 적법성과 차량 진출입 조건을 확인하세요.
• 지붕 누수·시설 수선. 누수 위치와 범위를 확인하고 공장 건물 수선비, 적치물 처리비와 향후 사용 가능성을 조사하세요.
• 기계기구 실사. 일괄매각에 포함된 기계기구의 실제 현존 여부, 작동 상태, 유지보수 필요성과 목록상 수량을 확인하세요.
• 제시외 건물. 제시외 건물(1-1)의 위치와 범위, 건축 관련 적법성, 본건 평가에 포함된 사무실 및 중층 부분을 확인하세요.
• 숙소 점유관계. 공장 건물 내 숙소 이용자, 점유 원인, 임대차 또는 사용승낙 여부를 직접 확인하세요. 임차인 신고가 없더라도 실제 인도절차가 필요한 상황일 수 있습니다.
• 업종 규제. 배출시설설치제한지역과 성장관리계획구역 등 관련 규제를 확인하고 예정 업종과 시설의 허용 여부를 검토하세요.
• 적정 입찰가 산정. 공장용 토지·건물·기계기구의 가치를 구분하여 검증하고, 수선비와 가동 불확실성을 고려한 자체 입찰 상한을 설정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구 목록 및 최신 경매 진행상황을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 공장 취득 위험 0”

이 사건의 권리구조는 2019년 경남은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 형태입니다. 현재 예상 매수인 인수액은 0원이고, 확인된 임차인 신고도 없습니다. 등기상 권리분석에서는 긍정적인 요소입니다.

그러나 2026년 9월 설정된 가등기의 성격을 확인해야 하며, 공장시설의 실제 이용가치를 좌우하는 도로 접근, 기계기구 작동 상태, 건물 누수와 숙소 이용 문제도 남아 있습니다. 특히 신건 최저가 1,545,497,210원이 시세 대비 적정한지 판단할 비교 거래가격이 확인되지 않았습니다.

1회 또는 2회 유찰을 가정한 가격 시나리오는 검토할 수 있지만, 그 자체가 수익성이나 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하나, 가등기 확인과 물건 실사 및 시장가격 검증이 우선입니다. 현재 판단은 신건 입찰 신중·현장 검증 우선입니다.