창원지방법원 2025타경10608. 경상남도 밀양시 가곡동 351-2에 소재한 기타 + 토지 유형의 일괄매각 물건입니다. 토지 면적은 1,402㎡이며, 매각물건명세서에는 제시외 건물과 기계기구가 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사정원푸드이고, 경남은행의 근저당권 채권최고액은 936,000,000원입니다.

권리분석에서 가장 중요한 부분은 말소기준권리 자체보다 선순위 대항력 임차인 2명의 보증금 30,000,000원입니다. 이 금액은 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인이 별도로 인수하는 것으로 산정되어 있습니다. 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 기계기구의 소유권과 실제 매각 범위는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 선순위 임차인을 구분해야 한다

말소기준권리는 2024.07.15 설정된 경남은행 근저당권입니다. 등기 접수 순서상 같은 날 현재 소유자 주식회사정원푸드의 소유권이전 접수(14286) 다음으로 근저당권 접수(14287)가 이루어졌습니다. 종전 국민은행·신용보증기금·하나은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

말소기준권리 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 기술보증기금 가압류, 경매개시결정, 밀양시 압류는 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기상 소멸하는 권리와 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금은 별개입니다. 장인기와 주식회사 정원푸드는 말소기준권리보다 앞선 전입일로 인해 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 위험

실제 임차인으로 분류된 인원은 3명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 없습니다. 이 중 대항력이 있는 것으로 분류된 임차인은 2명입니다. 안만호는 말소기준권리 이후 전입한 것으로 분류되어 대항력이 없습니다.

보증금과 월차임은 기재된 임대차 금액입니다. 우선변제권 및 배당요구 여부는 확인된 범위에 따라 표시했습니다. 실제 임대차계약, 확정일자, 점유관계와 배당요구 관련 서류를 원본으로 대조해야 합니다.

안만호는 전입일이 말소기준권리 이후이므로 제공된 분석상 대항력이 없습니다. 따라서 위 두 선순위 임차인의 인수액 30,000,000원에는 포함되지 않습니다. 다만 안만호의 배당요구가 확인되더라도 실제 배당 가능액은 선순위 권리와 매각대금에 따라 달라지며, 아래 신건 배당 시뮬레이션에서는 잔여 배당액이 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,091,116,600원 가정)

배당 산정은 제공된 시뮬레이션을 기준으로 합니다. 경남은행 근저당의 채권최고액 936,000,000원과 신청채권 청구액 803,495,033원은 서로 다릅니다. 실제 피담보채무액과 배당액은 채권계산서 및 배당요구 관련 원본 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부도 별도 확인이 필요합니다.

④ 매각 대상·입지·환금성 메모

• 일괄매각 범위. 매각물건명세서에는 제시외 건물(3-1)과 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록의 기계기구가 포함된다고 기재되어 있습니다. 기계기구와 제시외 건물의 실제 현황, 목록 및 매각 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 소재불명 장비. 기계기구 일련번호 2, 4, 5는 소재불명으로 매각에서 제외됩니다. 감정평가 목록에 적혀 있다는 사실만으로 해당 장비를 취득할 수 있다고 보아서는 안 됩니다.
• 기계기구 소유권 분쟁. 감정평가서상 임차인이 일련번호 1, 3, 6의 소유권을 주장했고, 2026.06.25 관련 서면이 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 매각 대상 포함 여부, 소유권 귀속 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 제작일자 불일치. 일련번호 6은 공부상 제작일자 2024.5.와 명판상 제작일자 2011.9.가 다릅니다. 제작자·형식·용량 등이 동일하다는 기재가 있으나 동일성 확인이 필요합니다.
• 건물 현황. 감정평가서상 일련번호 3과 3-1은 현황상 1동 건물로 기재되어 있습니다. 도면, 실제 건물 현황과 등기·감정평가 목록의 대응 관계를 확인해야 합니다.
• 토지 이용. 토지는 1,402㎡, 지목은 창고용지, 토지이용상황은 주거기타로 기재되어 있습니다. 용도지역은 제1종일반주거지역이며 공시지가는 201,200원/㎡입니다.
• 도로·토지 조건. 지형은 평지, 형상은 사다리형, 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 실제 진출입과 토지이용 제한을 별도로 확인해야 합니다.
• 가격·환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가나 유찰 후 가격이 시장가 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 토지·건물뿐 아니라 기계기구의 소유권과 인도 가능성까지 확인해야 취득가치를 평가할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 확정. 장인기 10,000,000원과 주식회사 정원푸드 20,000,000원의 실제 임대차계약, 보증금 지급 및 대항력·우선변제 관계를 확인하세요. 산정상 인수액은 30,000,000원입니다.
• 소유자와 임차인 명의 대조. 주식회사 정원푸드가 현재 소유자이면서 임차인으로도 기재되어 있으므로, 소유권 취득 전후 임대차관계와 보증금 반환의 법률관계를 반드시 확인하세요.
• 기계기구 목록 대조. 일련번호별 감정평가 목록, 현장 실물, 매각 제외 여부, 소유권 주장 서면을 대조하세요. 소재불명 장비를 포함해 취득한다고 가정해서는 안 됩니다.
• 배당 재검증. 경남은행의 신청채권 청구액 803,495,033원과 근저당 채권최고액 936,000,000원의 차이를 확인하고, 최신 채권계산서와 배당요구 자료로 배당 구조를 재검토하세요.
• 실질취득액 기준 입찰가 설정. 최저가만 보지 말고 인수보증금과 취득세·명도비·기계기구 관련 비용을 합산하세요. 비교 가능한 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 토지·건물 현장 확인. 실제 경계, 진입로, 제시외 건물, 건축물 현황, 토지이용 제한 및 기계기구의 현존 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류 및 기계기구 목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 인수·매각 범위가 먼저다”

이 사건은 말소기준권리 이후의 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 대항력 임차인 2명의 보증금 30,000,000원이 매수인 인수액으로 산정되어 있습니다. 신건 기준 실질취득 추정액은 1,121,116,600원이며, 이는 취득세와 명도비 등 부대비용을 포함하지 않은 금액입니다.

더 큰 변수는 기계기구의 실제 매각 범위와 소유권입니다. 일부 장비는 소재불명으로 매각에서 제외되고, 다른 장비에는 임차인의 소유권 주장이 있으며, 제작일자 불일치도 확인 대상입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트도 판단할 수 없습니다.

결론은 신중한 조건부 검토입니다. 인수보증금과 임대차관계를 먼저 확정하고, 기계기구의 현존·소유권·매각 포함 여부를 확인한 뒤 실질취득비용을 산정해야 합니다. 신건 최저가가 높거나 유찰 후 가격이 낮아진다는 사실만으로 유리한 투자라고 판단해서는 안 됩니다.