창원지방법원 2025타경1097. 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 산52-1을 중심으로 한 기타 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가서상 건물은 단독주택 용도로 이용되고 있고, 토지에는 임야와 과수원으로 운영된 부분이 포함되어 있습니다. 감정평가서에는 과수나무의 관리가 미흡하고 건물도 도색과 수리가 필요한 편이라고 기재되어 있습니다.

등기상 말소기준권리는 2021년 1월 27일 설정된 지리산청학농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 등기상 인수액이 0원이라는 사실이 토지의 이용 가능성까지 보장하지는 않습니다. 지상 분묘, 분묘기지권 성립 가능성, 지적도상 맹지 여부 및 실제 통행권은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원, 분묘는 별도 검토

말소기준권리는 을구 7번 근저당권으로, 2021년 1월 27일 접수된 지리산청학농업협동조합의 채권최고액 1,140,000,000원입니다. 그 뒤 2022년 7월 11일 설정된 같은 채권자의 을구 8번 근저당권은 채권최고액 260,000,000원입니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 1,400,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 가격·회차별 시나리오 — 시세 메리트는 별도 검증

현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,028,489,200원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 금액만으로 주변 토지·단독주택의 실제 거래가격과 비교할 수는 없습니다. 따라서 감정가를 기준으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정하기보다, 분묘와 맹지 문제가 실제 이용가치 및 매각 가능성에 미치는 영향을 먼저 검토해야 합니다.

회차별 값은 제공된 배당 시나리오를 기준으로 한 가정치이며 실제 매각가나 배당 결과를 보장하지 않습니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준의 모형입니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,028,489,200원 가정)

신건 매각가를 가정한 배당모형입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금은 확정 배당액이 아닙니다.

④ 입지·토지·건물 상태 및 매각범위

• 입지·주위환경. 진주시 문산읍 삼곡리 소재로, 문산파출소에서 남동측으로 직선거리 약 320~450m 지점의 반경 내에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·농경지·임야 등이 형성된 근교 주택지대이며 감정평가서상 환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 접근성. 감정평가서에는 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통이라고 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 목록 1~4가 지적도상 맹지라고 명시되어 있습니다. 실제 진입로의 위치, 통행 가능 여부, 통행권 및 도로 접속 관계를 각각 확인해야 합니다.
• 분묘·토지 이용. 목록 1에 분묘 약 7기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 감정평가상 최저매각가격도 분묘 소재로 인해 제한받는 가격입니다. 분묘의 정확한 위치와 범위, 토지 사용에 미치는 영향 및 법적 처리 가능성을 검토해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 건물은 1987.07.30. 사용승인을 받은 조적조 슬래브지붕 단층 단독주택입니다. 외벽 도색과 수리가 필요한 편으로 기재되어 있으며 지하수 급수설비와 난방설비가 있습니다.
• 과수원 상태. 임야 중 과수원으로 운영 중인 부분은 관리가 미흡하고 감나무 등 과수나무의 수형이 조화롭지 못하며 웃자라 부실한 상태로 기재되어 있습니다. 실제 수목 상태와 관리비용, 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각 포함 물건. 일괄매각이며 제시외 수목·물건·종물 및 부합물 중 감정서상 a, b(관정·미신고), c, d, ㄴ이 매각에 포함됩니다. 건물 옥상의 FRP 물탱크도 건물에 포함하여 평가되어 있습니다.
• 매각 제외 물건. 지상 비닐하우스(감정서상 ㄱ)는 이설 및 철거가 용이한 물건으로 매각에서 제외되어 있습니다. 실제 점유·소유 관계와 철거 또는 인도 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 토지별로 제2종일반주거지역과 자연녹지지역 등이 기재되어 있고, 준보전산지·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약허가구역 등의 규제가 포함되어 있습니다. 각 필지별 적용 규제와 이용 가능 범위를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 분묘기지권 검토. 목록 1의 분묘 약 7기를 현장에서 특정하고, 분묘별 위치·범위·관리 상태 및 권리 성립 가능성을 확인하세요.
• 맹지 및 통행권 확인. 목록 1~4의 지적도와 현황도로를 대조하고, 실제 진입 경로와 법적 통행권을 확인하세요. 차량 진입 가능 여부만으로 판단하지 마세요.
• 가격 상한 설정. 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 감정가만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 분묘·접도·규제·건물 수리비를 반영해 입찰 한도를 산정하세요.
• 토지이용계획 확인. 제2종일반주거지역·자연녹지지역 및 산지·보호구역 관련 규제를 필지별로 확인하고, 원하는 용도로 사용할 수 있는지 관할 기관에 확인하세요.
• 매각범위 대조. 매각에 포함되는 제시외 물건과 제외되는 비닐하우스, 옥상 FRP 물탱크의 처리 범위를 감정서·매각물건명세서와 대조하세요.
• 건물 및 수목 상태 확인. 노후 단독주택의 수리 범위, 지하수·난방설비 상태, 과수나무 관리비용을 현장에서 확인하세요.
• 배당 및 채권액 재검토. 신청채권 청구액 1,521,246,583원과 근저당 채권최고액 합계 1,400,000,000원의 차이를 확인하고, 실제 채권액과 배당 예상액을 원본 서류로 검증하세요.
• 최신 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획확인서를 대조하고, 분묘·통행 관련 사항은 필요시 법률 전문가에게 확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원 ≠ 이용 위험 0”

이 사건은 등기상 근저당권이 매각으로 소멸하고 배당모형상 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다. 하지만 실제 투자 판단을 좌우하는 것은 담보권만이 아닙니다. 목록 1의 분묘 약 7기와 분묘기지권 성립 가능성, 목록 1~4의 맹지 문제, 노후 단독주택 및 과수원 관리 상태, 토지별 이용 규제가 핵심입니다.

현재 최저가 2,028,489,200원에 대해 비교 가능한 실거래 근거만으로 가격 메리트를 확인할 수 없으므로, 신건이라는 이유만으로 서둘러 입찰할 상황은 아닙니다. 분묘·통행권·토지이용 가능 범위를 먼저 확인하고, 그 결과를 반영해 입찰가를 정하는 것이 우선입니다. 등기상 인수액이 없다는 사실과 토지의 실제 이용가치 및 환금성은 구분해서 판단해야 합니다.