창원지방법원 2026타경803. 경상남도 밀양시 부북면 후사포리에 위치한 대지·토지 및 근린생활시설 관련 일괄매각 사건입니다. 공유자는 김미현과 박희근으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2020년 4월 17일 밀양농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 실제 임차인이 3명 있고, 근저당권은 설정 이후 채권최고액이 증액되었습니다. 일괄매각 대상에는 제시외 건물과 수목이 포함되지만 일부 건물은 멸실되어 평가와 매각에서 제외됩니다. 따라서 권리 인수액과 실제 점유·물건 범위·가격 적정성을 나누어 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준

핵심 권리는 2020.04.17 설정된 을구 19번 밀양농업협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 1,980,000,000원이었으나, 2022.02.23 변경계약으로 2,460,000,000원이 되었습니다. 이는 동일 근저당권의 변경으로, 별도의 후순위 근저당권이 새로 설정되었다는 의미가 아닙니다.

2026년의 신한카드 및 밀양농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 이 근저당권보다 후순위입니다. 선행 근저당권들과 과거 가압류 가운데 말소 처리된 등기는 현재의 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 없음

현황조사 및 매각물건명세서상 임차인은 농업회사법인 주식회사 뚝소, 이윤호, 박주영입니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2020.04.17보다 뒤에 신고된 임차인으로, 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다.

박주영은 2026.07.13 배당요구를 접수하였습니다. 다만 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권 또는 전액 배당이 확정되는 것은 아닙니다. 다른 임차인들의 배당요구 여부와 각 임차인의 확정일자도 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 2,730,340,020원의 적정성

현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,730,340,020원으로, 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사한 근린생활시설 및 토지의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 정량적으로 판정할 수 없습니다.

인수액을 제외한 실질취득 기준은 현재 최저매각가와 동일합니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용, 수선비 등은 이 금액에 포함되지 않으므로 실제 투입자금은 별도 산정해야 합니다.

회차별 금액과 미배당액은 예상 시나리오입니다. 실제 채권액, 배당순위, 집행비용 및 우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,730,340,020원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.1%를 적용한 추정액입니다. 근저당 배당은 최초 채권최고액 1,980,000,000원을 사용한 시나리오이며, 2022년 변경된 채권최고액 2,460,000,000원을 실제 배당채권액으로 확정한 계산이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.

예상배당상 채권자 배당합계는 2,044,956,297원, 미배당액은 0원, 소유자 잔여액은 655,680,323원입니다. 그러나 이 결과는 설정된 배당 가정에서만 성립합니다. 신청채권자 청구액은 2,099,151,120원이고, 제공된 신건 시나리오에서도 신청채권 전액이 충족되는 것으로 계산되지는 않았습니다.

⑤ 입지·토지·건물 점검 (감정평가 요항 기준)

• 위치. 경상남도 밀양시 부북면 후사포리 안골마을 남측 인근에 위치합니다. 주변은 농가주택, 농경지, 일반음식점 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통으로 조사되었습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 소로한면입니다. 토지 조사 면적은 4,419㎡입니다.
• 지역·지구. 계획관리지역과 성장관리계획구역(일반형)에 해당하며, 가축사육제한구역도 포함됩니다. 농업진흥구역, 준보전산지, 보전관리지역, 농림지역과 접하는 관계가 표시되어 있습니다.
• 공시지가. 249,500원/㎡로 조사되었습니다. 공시지가는 개별 매매시세 또는 경매 적정 입찰가와 동일하지 않습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 경량철골구조, 콘크리트지붕 및 샌드위치판넬지붕의 2층 건물입니다. 외벽은 모르타르 페인팅과 징크판넬, 창호는 폴딩도어 및 알루미늄 새시 단창으로 조사되었습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 천정형 시스템 냉난방설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다. 임차인이 1층과 2층을 사용하고 있어 현장 운영상태와 임대차 내용을 확인해야 합니다.
• 공부·위반 사항. 감정평가 조사에서는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 멸실 건물과 제시외 건물의 실제 현황은 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 토지와 근린생활시설이 결합된 물건으로, 개별 이용·임대수익·매수 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 현재 가격이 시장에서 수용될 수준인지는 별도 거래사례 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리. 2020.04.17 밀양농업협동조합 근저당권 및 2022.02.23 채권최고액 변경 내용을 등기원본에서 확인하세요.
• 공동담보. 근저당 등기에 공동담보 토지가 기재되어 있습니다. 건물 등기뿐 아니라 일괄매각되는 토지별 등기와 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
• 임차인 점유. 실제 임차인 3명의 계약서, 사업자등록·전입 관련 사항, 실제 점유개시, 보증금 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 우선변제. 확정일자와 배당요구 여부를 확인하고, 최우선변제 대상에 해당하는 임차인이 있는지 검토하세요. 박주영의 배당요구 접수일은 2026.07.13입니다.
• 매각범위. 제시외 건물(1-1~1-4), 수목(1-5) 포함 여부와 멸실 건물(2-2~2-5) 제외 사항을 현장 및 감정평가서에서 확인하세요.
• 가격 상한. 신건 최저가 2,730,340,020원을 실거래 시세와 비교해야 합니다. 유찰 시나리오의 가격만으로 저가 매수를 단정하지 마세요.
• 토지 이용. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 및 인접 용도지역 관계를 확인하고 현재 이용과 향후 활용 가능성을 구분해 검토하세요.
• 비용. 취득세, 등기비, 체납 공과금, 건물 수선 및 임차인 명도비용을 입찰 예산에 따로 반영하세요.
• 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 토지별 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 채권계산서를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 좋은 경매는 아니다

이 물건은 말소기준권리 이후의 후순위 권리와 임차인들로 구성되어 있어, 매수인에게 승계되는 권리상 금액은 0원으로 분석됩니다. 그러나 점유 임차인이 3명이라는 사실과 일괄매각 대상이 토지·근린생활시설·제시외 물건을 포함한다는 사실은 실제 취득 과정에서 중요합니다.

특히 채권최고액이 2,460,000,000원으로 변경되었음에도 예상배당은 최초 1,980,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 이 차이를 반영한 실제 배당관계 확인이 필요합니다. 신건 최저매각가 2,730,340,020원의 시장 적정성도 아직 확인되지 않았습니다.

결론은 권리 인수 위험은 비교적 제한적이지만, 입찰은 신중히 검토해야 하는 물건입니다. 임차인 명도, 매각목록과 멸실 건물의 구분, 토지별 권리, 실제 채권액, 주변 거래가격을 확인한 후 접근해야 합니다. 현재 단계에서는 신건 가격에 뚜렷한 메리트가 있다고 평가하기 어려우며, 유찰 후 가격 변화도 실거래와 수익성을 함께 비교해야 의미가 있습니다.