창원지방법원 2026타경971. 경상남도 밀양시 하남읍 수산리의 해인강변맨션 가동 903호입니다. 전용면적은 84.93㎡이며, 감정평가서상 철근콘크리트 구조의 11층 건물 중 9층에 해당합니다. 단지는 51세대이고 준공일은 1996년 4월 2일입니다.

등기상 소유자는 이점순이며, 2020년 7월 3일 증여로 소유권을 취득한 뒤 2020년 7월 10일 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 49,500,000원입니다. 그 이후 설정된 가압류 2건은 매각으로 소멸할 권리로 표시되어 있습니다.

다만 이 물건은 단순히 근저당과 가압류만 확인하고 끝낼 수 있는 사건은 아닙니다. 2023년 11월 15일 설정된 갑구 4번 가등기는 등기 목적상 소유권이전청구권가등기이고, 별도 검토 메모에는 담보가등기로서 종류 확인이 필요하다고 되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있더라도 가등기의 실제 성격과 원인을 원본 등기부로 확인해야 합니다. 또한 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠고 임대관계도 미상으로 조사됐으므로, 인수액 0원이라는 계산만으로 권리·점유 위험이 모두 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정, 가등기는 별도 확인

말소기준권리는 2020년 7월 10일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 의령신용협동조합 및 함안새마을금고의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 경매개시결정 역시 해당 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 검토하는 구조입니다.

임차인 목록상 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있고, 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 곤란했다고 설명합니다. 따라서 임차인 없음이라는 표시만으로 실제 점유자나 임대차가 없다고 확정하지 말고, 매각물건명세서·현황조사서와 전입세대 및 점유관계를 다시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만, 표본은 2건뿐

해인강변맨션의 전용 84.93㎡를 중심으로 제공된 거래 이력은 총 9건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균만 보지 않고 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 거래와 과거 거래의 추세를 함께 확인해야 합니다.

전체 9건 평균은 81,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 90,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 3월의 100,000,000원이며, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +14.8%로 나타납니다.

최저가 86,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.6%입니다. 최근 평균보다는 낮지만, 전체 9건 평균 대비로는 106.2%입니다. 최근 12개월 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래는 1층 거래이므로, 이 수치만으로 해당 호수의 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 층·내부 상태·관리 상태를 확인한 뒤 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)

위 표는 매각가 86,000,000원을 전제로 한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이고, 근저당권 배당은 채권최고액 기준으로 계산되어 있습니다. 실제 피담보채권 잔액, 당해세 등 우선 항목 및 집행비용에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

이 가정에서는 채권자 배당 합계가 70,304,511원이고, 소유자 잔여액은 13,747,489원으로 계산됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 배당 시뮬레이션상의 결과이므로, 실제 매각물건명세서에서 가등기와 점유·임대차 관계를 확인하는 절차를 대체하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 하남읍행정복지센터 남서측 근거리에 있으며, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 위치 및 대중교통 운행횟수 등을 고려한 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 구조이며, 위생·급탕·급배수·도시가스보일러 난방·승강기·소방·전기설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 소로3류와 접하고 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 51세대 단지이며, 제공된 거래 이력은 9건입니다. 최근 12개월 거래는 2건뿐이므로 평균가격만으로 해당 호수의 매각 가능 가격을 확정하기 어렵습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문 등으로 내부 확인이 곤란하여 공부와 외부 관찰을 바탕으로 통상적인 상태를 상정했다고 기재되어 있습니다. 실제 내부 이용상황과 관리 상태를 재확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가등기 원본 대조. 갑구 4번 소유권이전청구권가등기의 설정 원인과 실제 성격을 확인하고, 매각으로 소멸하는 권리인지 매각물건명세서와 대조하세요.
• 임대차·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 확인하고 실제 점유자 및 전입세대 관계를 재확인하세요.
• 내부·관리 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했습니다. 내부 이용상황, 수리 필요 여부 및 관리 상태를 확인한 뒤 입찰가를 판단하세요.
• 가격 비교. 최근 12개월 평균은 90,000,000원, 최신 거래는 100,000,000원이며 전체 9건 평균은 81,000,000원입니다. 최근 거래 표본이 2건뿐이라는 한계를 고려하세요.
• 배당·세금·관리비. 예상배당표는 추정치입니다. 실제 채권액과 집행비용, 당해세 및 체납 관리비 등 입찰금액 외 부담 가능 항목을 별도로 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 거래자료를 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 인수액 0원은 출발점이지, 최종 결론이 아니다

이 물건의 현재 최저가는 86,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 90,000,000원의 95.6%로 비교되지만, 전체 거래 9건 평균 81,000,000원보다 높고 최근 거래 표본은 2건뿐입니다. 최신 거래와 최근 추세만으로 낙찰 후 수익을 단정할 수는 없습니다.

권리 측면에서는 국민은행 근저당권 이후 가압류가 소멸하는 것으로 표시되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 갑구 4번 가등기의 성격, 임대관계 미상, 내부 상태 미확인은 입찰 전에 해소해야 할 과제입니다. 이 세 가지를 확인하기 전에는 가격이 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 응찰을 결정하지 않는 것이 좋습니다.

결론은 ‘가격 비교는 가능하지만, 권리·점유 확인이 선행되어야 하는 신건’입니다. 가등기와 임대차·점유 관계를 원본 서류 및 현장 확인으로 정리한 다음, 거래 표본의 한계와 실제 물건 상태를 반영해 입찰가를 판단하세요.