창원지방법원 2025타경30953. 경상남도 사천시 향촌동 1325에 소재한 공장·토지 일괄매각 물건입니다. 토지 면적은 1,660.1㎡이며, 감정평가상 기호 2는 공장, 기호 2-1은 공장 및 화장실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사무풍지대이고, 2023년 7월 27일 소유권이전등기 후 같은 해 9월 11일 경남은행 근저당권이 설정됐습니다.
등기부상 말소기준권리 이후에 설정된 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 하지만 이 물건은 일반적인 주거용 부동산처럼 등기 권리만 확인하고 입찰을 결정하기 어렵습니다. 매각물건명세서 비고에는 수변전설비에 대한 전 소유자의 소유권 주장 및 다툼이 기재돼 있고, 건물 안팎의 대규모 설비라인은 소유자와 용도가 확인되지 않아 평가·매각에서 제외됐습니다. 실제 매각 범위와 설비의 권리관계를 확인하기 전에는 낙찰가만으로 총취득비용을 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30953 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 향촌동 1325 도로명주소: 경상남도 사천시 청송길 64-8 |
| 물건종류 / 토지 | 공장·토지 일괄매각 · 토지 1,660.1㎡ · 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 건물 이용상태 | 기호 2: 공장 · 기호 2-1: 공장 및 화장실 등 |
| 건물 구조 | 기호 2: 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 기호 2-1: 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 주식회사무풍지대 |
| 감정가 / 최저가 | 973,898,500원 / 973,898,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사경남은행 / 398,924,289원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.11 · 을구 9번 근저당권 · 주식회사경남은행 · 채권최고액 552,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 설비 매각 범위 | 공장저당 목록 제2023-121호의 기계·기구(수변전설비)는 매각 포함으로 기재돼 있으나, 전 소유자의 소유권 주장 및 다툼이 있음. 대규모 설비라인은 평가·매각 제외. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 조세·설비 확인이 필요하다
말소기준권리는 2023년 9월 11일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 이후의 주식회사 제너시스 가압류, 기술보증기금 가압류, 서울보증보험 가압류, 사천시 압류 및 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전에 설정됐던 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
임차인 등재 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있고, 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 이용상황은 외부관찰·관련 공부·탐문 등을 종합해 판단한 것으로 돼 있습니다. 따라서 임차인이나 점유자가 없다고 확정하거나, 명도 부담이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
② 가격 검토 — 실거래 비교 없이 시세 메리트를 단정할 수 없다
현재 비교 가능한 실거래 사례를 확인할 수 없어, 동일 용도 공장·토지의 최근 12개월 평균이나 최신 거래를 기준으로 시세 대비 가격을 판정하기 어렵습니다. 최저가 973,898,500원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 따라서 이 금액이 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없으며, 반대로 시세보다 비싸다고 확정할 근거도 없습니다.
특히 이 물건은 토지와 공장뿐 아니라 일부 수변전설비의 매각 여부가 쟁점이고, 대규모 설비라인은 평가·매각에서 제외돼 있습니다. 비교 대상 부동산의 거래가격만 확인하는 것으로는 충분하지 않으며, 감정평가 대상과 실제 인수할 수 있는 시설의 범위를 일치시켜 검토해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 가정 매각가 | 채권자 미배당 추정 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 973,898,500원 | 2,057,956,295원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 779,118,800원 | 2,250,788,198원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 623,295,040원 | 2,405,053,720원 | 0원 |
회차별 금액은 제공된 배당 시나리오를 기준으로 한 추정치입니다. 미배당 채권액은 매수인이 인수하는 금액과 다르며, 위 매각가가 실제 시장가치를 의미하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 973,898,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,138,985원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 552,000,000원 | 552,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 제너시스 | 1,100,000,000원 | 409,759,515원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 790,298,980원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 77,416,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가를 가정한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 약 12,138,985원을 차감한 뒤 경남은행에 552,000,000원, 주식회사 제너시스에 409,759,515원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 나머지 후순위 채권은 미배당으로 남고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
경남은행의 채권최고액은 552,000,000원이며 사건의 청구금액은 398,924,289원입니다. 위 배당표는 채권최고액을 기준으로 산정한 가정치이므로 실제 피담보채권액, 배당요구 및 확정 배당표를 확인해야 합니다. 당해세·기타 법정 우선채권은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기재 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 향촌동 사천향촌삽재농공단지 내에 소재하며, 주위는 농공단지 내 공업용 부동산으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 1,660.1㎡, 지목은 공장용지, 지형은 평지·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 174,400원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도지역·규제. 일반공업지역, 향촌삽재지구단위계획구역 및 농공단지에 해당합니다. 가축사육제한구역에도 포함되고, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건물·설비. 공장과 공장 및 화장실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐으며, 기본적인 위생·급배수설비가 기재돼 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시돼 있습니다.
- 임대·환금성. 임대관계는 미상입니다. 공장·토지와 설비의 권리 범위가 함께 쟁점인 물건이므로, 일반적인 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제하지 말고 실제 사용 목적과 매수 가능 수요를 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 수변전설비 소유권. 공장저당 목록 제2023-121호와 매각물건명세서 원문을 대조하고, 전 소유자의 소유권 주장 및 분쟁 내용, 해당 설비의 실제 소재와 매각 범위를 확인하세요.
- 매각 제외 설비라인. 건물 안팎의 대규모 설비라인은 평가·매각에서 제외돼 있습니다. 소유자·용도, 시설 사용 가능 여부, 인도·철거와 관련된 비용 및 분쟁 가능성을 확인하세요.
- 당해세·체납세금. 국세·지방세 압류 관련 등기가 있으므로 체납 내역, 법정기일, 당해세 해당 여부와 배당 순위를 확인하세요. 배당 시뮬레이션의 인수 0원만으로 세금 위험까지 없다고 단정하면 안 됩니다.
- 실제 채권액. 경남은행 사건 청구금액 398,924,289원과 근저당권 채권최고액 552,000,000원은 서로 다릅니다. 실제 피담보채권액과 배당요구 내용을 원문으로 확인하세요.
- 점유·임대관계. 임차인 등재 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 점유자 확인, 임대차 및 인도 가능 여부를 별도로 점검하세요.
- 시세·입찰가. 비교 가능한 실거래 사례가 확인되지 않는 상태에서 최저가만으로 저가 매물이라고 판단하지 마세요. 유사 공장·토지의 거래사례와 감정평가 내역, 실제 매각 대상 시설을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공장저당 목록을 대조하고, 설비 소유권 다툼과 매각 제외 시설에 관한 관련 서류를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원으로 계산되는 공장·토지 경매입니다. 하지만 권리분석의 결론을 인수액 하나로 끝낼 수는 없습니다. 수변전설비 소유권 다툼과 매각 제외 설비라인, 조세채권의 우선순위, 임대관계 미상이라는 변수가 남아 있습니다.
최저매각가 973,898,500원은 감정가와 같은 신건 가격이며, 비교 가능한 실거래를 통해 시세 대비 유불리를 판단할 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 지금 단계에서 가격 메리트를 단정하기보다, 실제 매각 범위와 설비 권리관계, 조세채권을 먼저 검증한 뒤 공장·토지의 시장가치와 총취득비용을 산정하는 것이 우선입니다. 등기상 인수 위험은 제한적으로 보이지만, 물건 자체의 분쟁 위험은 반드시 확인해야 합니다.
