창원지방법원 2026타경10078. 경남 밀양시 삼랑진읍 안태리 일대에 소재한 토지·숙박시설·단독주택 관련 일괄매각 물건입니다. 등기상 소유자는 옥광윤이며, 서부산농업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 3,797,095,300원이고, 현재 최저매각가는 4,888,777,400원입니다.
이 물건은 일반적인 주거용 아파트 경매와 성격이 다릅니다. 감정평가상 건물은 숙박시설과 단독주택 등으로 이용되고 있고, 토지 일부에는 농지취득자격증명원 제출 조건이 붙어 있습니다. 확인된 임차인도 2명 있습니다. 근저당권보다 임차인의 전입일이 늦다는 사실만으로 전체 입찰 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 특히 현황 점유, 농지 취득 가능성, 토지 경계와 이용 제한, 숙박시설 운영 여건까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10078 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 안태리 528 |
| 건물 등기 표시 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 안태리 568-3, 571-1, 571-7 도로명주소: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 천태로 374 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(계단실·여관·관리실·보일러실) 및 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 3층 |
| 소유자 | 옥광윤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,888,777,400원 / 4,888,777,400원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 서부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,797,095,300원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 발급일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
말소기준권리는 2015.05.29 설정된 서부산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,822,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 2019.07.30 동일 조합 명의의 360,000,000원 근저당권이 추가되었습니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
밀양시의 2021.11.02 압류와 2026.03.23 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 권리입니다. 정계분 근저당권, 주식회사가여공간 가압류, 국가의 일부 압류, 국민건강보험공단 압류 및 이전 경매개시결정은 이미 말소되었거나 취하된 내역이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 임차인은 주식회사 썬라이트호텔앤리조트와 허상수입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 2명으로 집계합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 썬라이트호텔앤리조트 201호 · 숙박시설 |
2022.05.12 | 미상 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허상수 숙박시설 |
2020.01.21 | 600,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 2015.05.29 말소기준권리를 기준으로 한 조사상 판정입니다. 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 숙박시설의 임대차 유형과 사업자등록 등 별도 권리 성립요건은 원본 확인이 필요합니다.
허상수의 전입일은 2020.01.21로 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금은 600,000,000원이지만, 보증금이 있다는 이유만으로 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다. 조사상 대항력이 없는 후순위 임차인으로 분류되어 현재 예상 인수액은 0원입니다.
주식회사 썬라이트호텔앤리조트도 전입일이 2022.05.12로 말소기준일 이후입니다. 월차임은 500,000원이나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 법인 임차인의 숙박시설 점유 관계는 주거용 임대차와 동일하게 단정해서는 안 되며, 계약서·사업자등록·점유 현황을 추가 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 접근은 신중
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 4,888,777,400원입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 가정에서는 취득세·명도비용·기타 부대비용을 제외한 실질취득 기준금액 역시 4,888,777,400원입니다.
다만 동일한 구성의 토지·숙박시설에 대한 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 주변 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없으며, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 숙박시설의 수익성, 토지별 이용가능성, 법적 제한 및 시설 상태까지 반영해 별도의 가치를 검증해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 4,888,777,400원 | 0원 | 0원 | 655,489,626원 |
| 1회 유찰 (80%) | 3,911,021,920원 | 312,488,299원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 3,128,817,536원 | 1,086,870,639원 | 0원 | 0원 |
유찰 시나리오는 주어진 감정가 대비 회차별 가정가격과 배당 추정치입니다. 실제 유찰 여부나 향후 매각가격을 예측하는 것은 아닙니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,888,777,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 51,287,774원 |
| 1. 근저당 · 서부산농업협동조합 (을구 1) | 3,822,000,000원 | 3,822,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서부산농업협동조합 (을구 3) | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 655,489,626원 |
근저당 채권최고액 기준의 배당 시뮬레이션입니다. 신건에서는 담보채권 합계 4,182,000,000원이 모두 배당되고 소유자 잔여금이 발생하는 것으로 계산됩니다. 실제 채권 잔액과 배당순위는 달라질 수 있으며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 이용 및 법적 제한
- 주위환경. 경상남도 밀양시 삼랑진읍 안태리 소재 안태호 남측 인근입니다. 주위에는 마을취락과 농경지 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 교통. 관내 대중교통 여건을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 숙박시설. 감정평가상 계단실·여관·관리실·보일러실과 단독주택으로 이용되고 있으며, 철근콘크리트구조의 3층 건물입니다. 무인 자동화설비, 화재경보설비, 급배수·위생설비 및 필름 난방설비가 확인됩니다.
- 토지 이용. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(일반형)에 해당하며, 일부 토지에는 가축사육제한·배출시설설치제한 및 공장설립승인지역 관련 제한이 적용됩니다.
- 접도구역. 목록 9 토지는 일부가 접도구역에 저촉됩니다. 감정평가에는 그에 따른 사용·수익 제한이 반영되어 있습니다.
- 일단지 평가. 목록 4·6 및 목록 5·7의 토지는 각각 2필지 일단의 상업용 건부지로 이용되고 있어 일단지를 기준으로 평가되었습니다.
- 토지 경계. 목록 1~11은 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명하여 지적측량 결과에 따라 이용상황이나 점유현황이 달라질 수 있습니다.
- 토지 개별사항. 확인된 토지 정보에는 지목 답, 면적 443.0㎡, 공시지가 93,000원/㎡, 도로접면 맹지로 표시된 토지가 있습니다. 이는 해당 토지 정보이며 일괄매각 대상 전체가 동일한 조건이라는 의미는 아닙니다.
- 조경수. 목록 2~7·9·11 지상의 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가되었습니다.
- 온천수 공급. 남서측 인접지의 관정에서 지하수(온천수)를 공급받는 것으로 탐문되었습니다. 공급 이용권한과 계속 공급 가능성, 관련 계약관계를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 조사되었으나, 매각물건명세서에는 토지합병에 따른 건물 소재지 표기 변경이 기재되어 있습니다.
⑥ 매각물건명세서 핵심 조건
| 관련 목록 | 주요 내용 | 입찰 판단 |
|---|---|---|
| 전체 | 일괄매각 | 개별 부동산만 분리 취득하는 구조가 아님 |
| 11-1, 3-1 | 제시외 건물 및 제시외 물건 포함 | 실제 위치·상태·사용관계 확인 |
| 1, 8, 10, 11 | 농지취득자격증명원 제출 필요 | 미제출 시 보증금 몰수 |
| 4·6, 5·7 | 각각 상업용 건부지 일단지 평가 | 필지별 분리 이용 가능성 검토 |
| 9 | 일부 접도구역 저촉 | 사용·수익 제한 확인 |
| 12 | 토지합병에 따라 현황 안태리 568-3 지상 소재 | 건물과 토지의 대응 관계 대조 |
| 13 | 공부상 안태리 568-4, 570, 571-2, 571-6 지상 소재 관련 토지합병 기재 | 합병 후 현황 소재지 원본 확인 |
매각 대상에 여러 필지와 숙박시설이 함께 포함되는 만큼, 농지취득자격증명원 발급 가능성, 건물의 적법한 사용 여부, 제시외 건물 포함 범위, 토지의 실제 경계와 접근성을 서로 연결해서 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 취득 가능성. 목록 1·8·10·11의 농지취득자격증명원 발급 요건과 제출 가능성을 입찰 전에 관할기관에 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.
- 매각목록 대조. 안태리 528과 등기상 568-3 등의 소재지 관계, 토지합병 이력, 건물 12·13 및 제시외 물건의 위치를 직접 대조하세요.
- 임차인 실사. 주식회사 썬라이트호텔앤리조트의 미상 보증금, 허상수의 보증금 600,000,000원, 실제 임대차계약과 점유구역을 확인하세요.
- 대항력·배당 재검토. 전입일 외에 숙박시설의 임대차 성격, 사업자등록 등 대항요건, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본과 대조하세요.
- 명도 계획. 숙박시설 점유자가 존재하므로 객실·관리시설 등 실제 인도 대상과 점유 해소 절차를 확인하세요.
- 지적측량. 목록 1~11의 불분명한 경계 및 목록 9의 접도구역 저촉 여부를 확인하고 필요한 측량을 검토하세요.
- 숙박시설 수익성. 실제 운영 여부, 시설 상태, 유지·보수 비용, 숙박 영업 관련 인허가 및 온천수 공급 조건을 점검하세요.
- 가치평가. 신건 최저매각가 4,888,777,400원이 적정한지 토지별 가격·건물 상태·숙박시설 수익성을 기준으로 별도 검증하세요.
- 체납 비용. 세금·공과금·관리비·시설 유지비 등 매각대금 외 지출을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장 및 건축물대장을 입찰 전 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 입찰 위험 0”
이 사건은 2015년 서부산농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 확인된 임차인 2명도 조사상 선순위 대항력을 갖추지 못한 구조입니다. 따라서 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
그러나 가격과 취득 절차에서는 신중한 접근이 필요합니다. 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수라는 명시적 조건이 있고, 숙박시설과 다수 토지의 일괄매각, 점유 임차인 2명, 불분명한 지적경계, 접도구역 및 온천수 공급관계 등 확인할 요소가 많습니다.
게다가 최저가 4,888,777,400원이 실제 시장가치보다 저렴한지 판단할 실거래 비교 근거도 확인되지 않습니다. 신건 입찰을 서두르기보다 농취증 발급 가능성과 물건의 실질가치를 먼저 확인하는 것이 우선입니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 입찰 자격과 물건 이용상의 위험이 상당하므로 종합 판단은 C등급의 신중 검토 대상입니다.
