창원지방법원 2026타경10135. 경상남도 창녕군 남지읍 마산리 37-48에 있는 토지와 건물, 기계기구가 함께 매각되는 물건입니다. 토지는 5,048㎡이고 지목은 답, 토지이용상황은 답창고로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 가야농산농업회사법인유한회사입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,756,327,670원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기상 핵심은 2025년 10월 14일 중소벤처기업진흥공단의 가압류입니다. 이를 말소기준권리로 보면 그 뒤에 설정된 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 권리분석은 가압류만으로 끝나지 않습니다. 말소기준일 전에 전입한 사람들의 보증금과 임대차 조건이 확인되지 않았고, 매각 대상 기계기구의 실제 소재와 제외 목록도 따져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 기존 근저당 이력을 구분해야 한다

등기상 2013년 12월 18일 설정된 창녕축산업협동조합의 근저당권은 채권최고액 1,170,000,000원으로 기재되어 있으나, 해당 원등기는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2016년에는 채권최고액을 1,232,000,000원으로 변경한 등기 이력이 있으므로, 실제 말소 범위와 현재 유효한 권리는 등기사항전부증명서 원본에서 대조해야 합니다.

현재 분석상 말소기준권리는 2025년 10월 14일 접수된 중소벤처기업진흥공단의 가압류(청구금액 356,773,437원)입니다. 그 뒤의 신용보증기금, 중소기업은행, 농업협동조합중앙회, 창녕축산업협동조합의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 임차·전입 조사 — 보증금 미상인 6명의 선순위 가능성을 먼저 확인

조사표상 임차인으로 등재된 사람은 7명입니다. 이 중 6명은 말소기준일인 2025.10.14 이전에 전입했고, 1명은 그 이후에 전입했습니다. 다만 보증금과 확정일자, 임대차 내용 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 선순위 전입자 6명의 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.

보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 항목은 없습니다. 따라서 등재된 7명을 보증기관의 중복신고로 임의 제외하지 않았습니다. 다만 실제 임차관계와 점유 여부는 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료 및 현장 확인을 통해 최종 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 시세 메리트는 판단 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,756,327,670원이며, 유찰 횟수는 0회입니다. 비교 가능한 실거래 기준으로 감정가의 적정성을 판정할 근거가 없어, 이 금액이 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,756,327,670원 가정)

위 배당모형은 표시된 가압류 청구액 합계 1,019,723,088원과 집행비용 추정치를 반영한 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 소유자 교부액 716,641,305원 역시 확정 배당액이 아닙니다.

사건 청구액은 282,702,803원입니다. 등기상 신용보증기금의 가압류 267,300,000원은 강제경매개시결정의 원인이 된 가압류로 표시되어 있으므로, 동일 채권을 중복 합산하지 않도록 구분했습니다. 신청채권자 청구액과 실제 배당채권액의 관계는 원본 채권계산서 및 배당자료에서 확인해야 합니다.

⑤ 일괄매각 설비·건물 확인 — 감정가만으로 판단하지 말 것

• 기계기구 수량. 매각물건명세서에는 AIR COOLED CONDENSER 55ea로 기재되어 있으나, 현재 현황은 39ea로 조사되어 있습니다. 일부는 소재불명이고 일부는 교체된 것으로 기재되어 있으므로 목록별 실물과 평가 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 매각 제외 물건. 제시외 물건 1-13과 제시외 기계기구 25-3은 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물 1-1~1-12, 25-1, 25-2 및 기계기구 목록과 혼동하지 않도록 매각물건명세서와 감정평가서의 번호를 대조하세요.
• 건물 면적 차이. 목록 21 건물은 공부상 1층 32.7㎡, 2층 27㎡이나 실측사정 면적은 각 층 54㎡로 기재되어 있습니다. 공부와 현황의 차이가 점유, 사용 및 향후 정리 과정에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 지붕 현황. 목록 20 건물은 공부상 칼라강판지붕, 현황은 판넬지붕으로 기재되어 있습니다. 실제 구조와 평가 범위는 현장 및 감정평가서로 대조하세요.
• 사용승인 및 상태. 목록 2~20, 23, 24의 건물은 사용승인일이 2013.09.11로 기재되어 있으나, 기존 건물을 양성화한 뒤 개보수한 것으로 조사되어 현상 및 관리상태를 고려해 평가한 것으로 기재되어 있습니다.
• 지원 설비. 건물 내 일부 기계기구는 창녕군 보조 지원으로 설치된 것으로 조사되어 있습니다. 설비의 소유관계와 매각 대상 포함 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.

⑥ 토지 이용·환금성 검토

• 토지 현황. 토지면적 5,048㎡, 지목 답, 토지이용상황 답창고, 지형은 평지·세로장방·세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역 및 규제. 생산녹지지역이며 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 도시지역에 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 이용 가능 범위와 인허가 조건은 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 56,800원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가만으로 복합 매각물건 전체의 적정가격을 판단해서는 안 됩니다.
• 가격 비교. 감정가 1,756,327,670원은 확인되지만 비교 가능한 실거래 기준이 없어 시세 대비 저렴 여부를 판단할 수 없습니다. 토지와 건물, 설비의 평가 범위가 일치하는지부터 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 7명 재확인. 말소기준일 이전 전입자 6명의 보증금, 확정일자, 점유 범위, 임대차계약 및 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금이 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
• 말소기준권리 원본 대조. 2025.10.14 중소벤처기업진흥공단 가압류를 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 확인하고, 2013년 근저당권 및 2016년 변경등기의 말소 범위를 등기사항전부증명서 원본으로 재확인하세요.
• 매각 범위 대조. 매각 포함 제시외 건물·기계기구와 매각 제외 항목을 목록번호별로 구분하세요. 감정평가서, 매각물건명세서 및 현황조사서의 기재가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 기계기구 실사. AIR COOLED CONDENSER의 장부상 수량과 현황 수량 차이, 소재불명 설비 및 교체 설비의 실제 상태를 확인하세요. 지원 설비의 소유관계도 별도 검토해야 합니다.
• 건물 현황 확인. 공부상 면적과 실측 면적의 차이, 지붕 구조 차이, 기존 건물 양성화 및 개보수 이력을 확인하세요.
• 토지 이용 가능성. 농업진흥구역과 생산녹지지역 등 각종 규제가 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요. 현황상 이용만을 근거로 장래 사용 가능성을 단정하지 마세요.
• 배당표 재검토. 현재 배당모형의 소유자 잔여액 716,641,305원은 임차인 최우선변제와 당해세 등이 반영되지 않은 추정치입니다. 실제 배당액과 인수 위험을 분리해 계산하세요.
• 입찰가 상한 설정. 시세 비교 기준이 없는 상태에서 감정가를 곧바로 적정가격으로 간주하지 마세요. 확인되지 않은 임차보증금, 설비의 실물 차이, 매각 제외 물건과 토지 이용 조건을 반영한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — 가압류 소멸과 인수 위험 해소는 별개다

창녕 남지읍 마산리 37-48은 토지·건물·기계기구가 함께 매각되는 신건으로, 최저매각가는 1,756,327,670원입니다. 말소기준권리 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이지만, 기준일 이전에 전입한 6명의 보증금과 대항력 여부가 미확정이므로 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.

여기에 장부상 기계기구와 현황 수량의 차이, 매각 제외 물건, 건물 면적 및 지붕 현황의 차이, 토지 이용 규제가 겹쳐 있습니다. 배당모형에서 가압류 채권이 전액 배당되는 것으로 계산된다는 사실만으로 실제 인수 위험이나 총투입비용이 확정되지는 않습니다. 권리 소멸 여부, 임차인 인수 위험, 매각 대상의 실물 범위, 토지 이용 가능성을 각각 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 판단해야 합니다.