창원지방법원 2026타경10163. 경상남도 밀양시 산외면 희곡리 815에 소재한 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 경량철골트러스지붕의 단층 건물이며, 토지는 지목이 대이고 면적은 246.0㎡입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 151,656,400원입니다.
등기상 권리에서는 2025년 8월 5일 유재득의 가압류가 기준권리로 판정되어 있고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리의 소멸 여부와 임차인의 보증금 인수 문제는 별개입니다. 조사상 임차인 2명의 전입일은 기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 권리상 안전하거나 인수액이 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 산외면 희곡리 815 도로명주소: 경상남도 밀양시 산외면 희곡2길 24-14 |
| 물건종류 / 매각범위 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 246.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 성장관리계획구역 |
| 건물 | 단층 경량철골구조 · 경량철골트러스지붕 · 점토타일 및 징크판넬 치장 마감 |
| 소유자 | 신해경 |
| 감정가 / 최저가 | 151,656,400원 / 151,656,400원 (신건) |
| 기준권리 | 2025.08.05 · 갑구 6번 가압류 · 유재득 · 청구금액 41,500,000원 |
| 신청채권자 / 사건 청구액 | 유재득 관련 사건 · 45,415,780원 등기 가압류 청구금액 41,500,000원과 차이가 있어 원본 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기사항전부증명서 | 창원지방법원 밀양지원 등기계 · 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기권리 소멸과 임차인 인수는 별개
등기상 근저당권은 없으며, 국민건강보험공단의 압류와 우리카드의 가압류는 각각 말소 이력이 확인됩니다. 기준권리로 판정된 유재득의 2025년 8월 5일 가압류 청구금액은 41,500,000원이고, 2026년 5월 22일 강제경매개시결정은 해당 가압류의 본압류로의 이행으로 기재되어 있습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상, 보증금 확인 필수
두 사람 모두 전입일은 기준권리일인 2025.08.05보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무와 우선변제 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 임차보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 경우에는 미배당 보증금의 인수로 인해 실질취득액이 보증금 수준까지 올라갈 수 있으므로, 현재 최저가만으로 가격을 평가해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최시현 | 2022.02.21 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 판단 불가 | 인수액 확인 필요 |
| THON SREYLEAK | 2024.06.03 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 판단 불가 | 인수액 확인 필요 |
- 각 임차인의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유관계
- 전입세대 확인자료 및 배당요구 여부와 배당요구 내역
- 임차인별 보증금 중 배당받지 못하는 금액과 매수인 인수 가능성
③ 가격·배당 분석 — 시세 메리트 판단 보류
현재 최저매각가는 151,656,400원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 여기에 임차인 2명의 보증금 인수 가능성이 남아 있으므로, 실제 매수비용은 낙찰가만으로 산정할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 임차보증금 인수 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 가정 매각가 | 가압류 배당 | 소유자 잔여금 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 151,656,400원 | 41,500,000원 | 107,233,210원 | 45,415,780원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 121,325,120원 | 41,500,000원 | 77,326,568원 | 45,415,780원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 97,060,096원 | 41,500,000원 | 53,413,014원 | 45,415,780원 |
배당 시뮬레이션에 기재된 회차별 수치입니다. 신청채권의 미배당 금액은 임차보증금 인수액을 의미하지 않으며, 시세 자료도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,656,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 2,923,190원 |
| 1. 기준권리 가압류 · 유재득 | 41,500,000원 | 41,500,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 유재득 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 107,233,210원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정한 금액입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 잔여금은 달라질 수 있습니다. 등기권리 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이는 임차보증금 인수 위험을 확정한 결과가 아닙니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 밀양시 산외면 희곡리 소재 괴곡마을회관 남측 인근입니다. 마을취락과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지 조건. 면적 246.0㎡, 지목 대, 지형은 완경사·사다리형입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다. 가축사육제한구역이 포함되어 있고 준보전산지가 접해 있어 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 단층 경량철골구조 경량철골트러스지붕 건물입니다. 점토타일 및 징크판넬 치장 마감, 벽지도배, 샤시창호로 기재되어 있으며 급배수·위생·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 공부·건축 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 지적경계. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명합니다. 정확한 경계 확인을 위해 지적측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 이용상황이 달라질 수 있습니다.
- 환금성. 농경지와 마을취락이 혼재한 지역의 단독주택·토지입니다. 비교 실거래 가격을 확인하지 못한 상태에서는 환금성과 적정 매수가를 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 개별 확인. 최시현과 THON SREYLEAK의 임대차계약, 실제 점유, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내역을 각각 확인하세요.
- 실질취득액 산정. 낙찰가에 더해 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 인수되는지 확인해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액과 안전한 입찰 상한을 확정할 수 없습니다.
- 기준권리와 채권액 대조. 기준권리 가압류 청구금액 41,500,000원과 사건 청구액 45,415,780원의 차이, 배당 계산상 신청채권 배당 0원의 근거를 원본 등기부와 사건기록으로 확인하세요.
- 지적측량. 인접 필지와 경계가 불분명하므로 현장 경계, 실제 이용면적, 인접 토지와의 관계를 측량으로 확인하세요.
- 토지이용 제한. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 및 인접 준보전산지 조건을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 단독주택과 토지가 일괄매각 대상이므로 매각 대상과 현장 이용현황이 일치하는지 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 비교 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가나 유찰 후 최저가만을 근거로 저렴하다고 판단하지 마세요. 임차보증금과 현장·토지 조건을 확인한 뒤 가격을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수 위험을 먼저 확인해야 한다”
이 물건의 핵심은 감정가와 최저가가 같다는 사실이나 유찰 여부가 아닙니다. 기준권리 이후의 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조와 별개로, 전입일이 기준권리보다 앞선 조사상 임차인 2명의 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력과 인수금액을 확정할 수 없고, 실질취득액도 산정할 수 없습니다.
토지 경계가 불분명해 지적측량이 필요하고, 비교 실거래 가격도 확인되지 않아 가격 메리트를 단정할 근거가 부족합니다. 등기권리 배당 계산에서 인수액이 0원으로 표시된 사실을 전체 인수 위험이 없다는 뜻으로 받아들여서는 안 됩니다. 임차인 보증금·배당 관계·지적경계 확인 전에는 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다.
