창원지방법원 2026타경10172. 경상남도 창녕군 창녕읍 교리의 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설이고, 현재 ‘R 골프클럽’이라는 골프연습장으로 이용 중입니다. 해당 건물은 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로 조사됐으며, 토지 2필지를 일단지로 평가한 물건입니다.

소유자는 박남순으로, 2012년 7월 18일 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 이후 2021년 11월 10일 율곡농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025년 개인 근저당권과 여러 채권자의 가압류가 이어졌습니다. 2026년에는 신용보증기금의 강제경매개시결정과 율곡농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

권리관계의 핵심은 말소기준권리 이후 설정된 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 점입니다. 그러나 권리상 채무를 인수하지 않는 것과 영업 중인 시설을 인도받고 적정 가격에 취득하는 것은 별개의 문제입니다. 특히 현재 임차인이 사용 중인 골프연습장인 만큼 명도·시설 및 점유 상태를 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 말소기준

현재 권리분석의 기준은 2021년 11월 10일 설정된 을구 16번 율곡농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정됐던 한빛은행, 신한은행, 농협은행, 경남은행 등의 과거 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.

말소기준 이후의 이동일 근저당권 500,000,000원과 삼성카드·신용보증기금·농협은행·삼일청과의 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 이러한 권리의 미배당 채권액이 낙찰자의 채무로 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 5,000만원, 월세 700만원

현재 골프연습장 전체를 사용하는 실제 임차인은 성미예 1명입니다. 임차인의 전입신고일은 2025년 5월 22일이며, 말소기준권리인 2021년 율곡농업협동조합 근저당권보다 뒤입니다. 조사된 권리관계에서는 대항력 없음으로 판단됩니다.

보증금 50,000,000원은 임대차보증금으로 확인되지만, 말소기준 이전에 대항력을 확보한 임차인의 보증금은 아닙니다. 따라서 확인된 권리관계상 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요하고, 임차보증금의 실제 배당 여부 역시 별도 검토 사항입니다.

③ 가격 판단 — 신건 31.10억, 시세 검증이 먼저

감정가와 현재 최저매각가는 모두 3,110,053,140원입니다. 유찰 이력이 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 출발합니다. 매수인에게 인수되는 권리금액을 0원으로 계산하면, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액 역시 3,110,053,140원입니다. 다만 취득세와 명도·시설 정비 등 부대비용은 별도입니다.

이 물건은 아파트처럼 같은 평형의 반복 거래를 쉽게 비교하는 자산이 아닙니다. 토지와 단층 근린생활시설, 골프연습장 이용 상태를 함께 평가해야 합니다. 현재 비교 가능한 실거래 평균이나 최근 거래금액이 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.

유찰되면 최저매각가가 내려가지만, 그것만으로 시장가격 대비 할인이라고 볼 수는 없습니다. 토지 가치와 근린생활시설의 실제 활용 가능성, 임대수익의 지속성, 건물의 물리적 상태를 비교한 후 응찰가격을 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,110,053,140원 가정)

집행비용 33,500,531원을 반영한 모의배당입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 실제 피담보채권액·공동담보 배당·세금·임차인 최우선변제 등은 별도로 검증해야 합니다. 같은 율곡농업협동조합의 근저당권과 경매신청 청구금액은 중복 청구 가능성이 있어 각각 독립된 채무로 확정해서는 안 됩니다. 표의 순위와 금액은 법정 최종 배당을 확정한 결과가 아닙니다.

신건 매각가를 기준으로 집행비용을 제외한 채권자 예상배당 합계는 3,076,552,609원입니다. 모의배당상 채권 부족액은 905,969,490원이고, 소유자 잔여액은 0원으로 계산됩니다. 이 미배당액은 매각으로 소멸하는 채권자의 미회수액에 관한 추정이며, 매수인 인수액과는 구분해야 합니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창녕군청 남측 인근에 위치하며, 주변은 노선 상가지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다. 중로각지 토지로 조사됐습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,324.0㎡, 이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지이며 형상은 부정형입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 관련 규제가 확인됩니다.
• 공시지가. 1,060,000원/㎡로 조사됐습니다. 공시지가는 개별 매매시세와 직접 동일시할 수 없습니다.
• 건물. 철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로, 외벽은 판넬잇기, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 전면 강화유리입니다. 위생·급배수·시스템에어컨 냉난방·소방설비가 조사됐습니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 제시외 건물 포함 범위는 매각목록과 대조해야 합니다.
• 환금성. 골프연습장으로 사용 중인 근린생활시설이므로 향후 매수자를 찾을 때 토지 활용 가능성, 시설 상태, 임대수익 및 용도 적합성이 중요합니다. 거래 가능한 시장가격은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세부터 검증. 최저매각가 3,110,053,140원이 적정한지 인근 유사 토지·상업용 건물의 거래사례와 임대수익 등을 비교해야 합니다.
• 매각목록 확인. 교리 1035-7, 1035-8 토지와 건물, 제시외 건물(3-1)의 포함 범위 및 이용 관계를 확인해야 합니다.
• 임대차 확인. 성미예의 보증금 50,000,000원, 월차임 7,000,000원에 대한 임대차계약서, 실제 점유와 차임 지급, 확정일자·배당요구 상황을 확인해야 합니다.
• 명도 및 시설 인도. 골프연습장 영업과 관련된 시설·설비의 소유 관계, 임차인 퇴거 또는 사용관계 정리 가능성을 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 율곡농업협동조합의 근저당권은 교리 1035-7, 1035-8 토지를 공동담보로 기재하고 있습니다. 매각목록 및 실제 배당 범위를 확인해야 합니다.
• 배당원본 확인. 실제 피담보채권액, 청구금액 중복 여부, 당해세 및 법정 우선변제권에 따라 배당표가 달라질 수 있으므로 집행법원 원본을 확인해야 합니다.
• 규제·활용 검토. 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역 관련 제한 및 골프연습장 이외의 활용 가능성을 검토해야 합니다.
• 비용 점검. 명도, 시설 정비, 관리비, 세금 등 부대비용을 포함해 총 취득 부담을 계산해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.11.02. 매각 전 사건 진행 상태, 매각물건명세서 및 등기사항전부증명서의 최신 내용을 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 매수가격”

창녕 교리 골프연습장 경매의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 율곡농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 전체를 점유한 임차인은 확인되지만 조사상 대항력이 없어, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기상 인수액보다 3,110,053,140원이라는 취득가격의 적정성과 골프연습장이라는 이용 상태에 있습니다. 객관적인 비교 시세가 확인되지 않은 상태에서 신건을 저렴하다고 판단할 수 없으며, 임차인 점유와 제시외 건물 포함 여부도 낙찰 이후 실무적으로 중요한 요소입니다.

권리 구조는 비교적 양호하지만, 가격 판단은 보류. 일괄매각 범위, 임대차, 실제 영업시설과 토지·건물 가치를 검증한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 31.10억원이라는 신건 최저가 자체만으로 투자 매력을 인정하기는 어렵습니다.