창원지방법원 2026타경10196. 밀양시 단장면 단장리 4번지에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 단독주택으로 이용되고 있으며, 토지는 주상용 대지 1,381㎡입니다. 단층 경량철골구조의 건물에 상업시설과 주거시설이 함께 있는 형태로, 일반적인 아파트와는 평가·점유·환금성 검토 방식이 다릅니다.
현재 소유자는 김미현과 박태규로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2024년 설정된 경남은행 근저당권의 채권최고액은 1,021,900,000원이고, 경남은행이 청구금액 969,173,527원으로 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 988,992,520원입니다.
그런데 이 사건에서는 등기부상 근저당권보다 사람의 점유와 전입 관계가 더 중요합니다. 백정순의 전입일은 2022.08.24로 말소기준인 2024.01.30보다 앞섭니다. 보증금·임대차계약·확정일자가 확인되지 않았으므로 실질취득금액도 최저가만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10196 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 단장리 4 도로명주소: 경상남도 밀양시 단장면 용회길 18 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택 |
| 토지 | 1,381㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 |
| 건물 | 경량철골구조 기와지붕 및 기타지붕(슁글이우기) · 단층 |
| 소유자 | 김미현(2분의 1), 박태규(2분의 1) 2021.10.21 소유권이전 |
| 감정가 | 988,992,520원 |
| 최저매각가 | 988,992,520원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 경남은행 / 969,173,527원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.30 경남은행 근저당권 채권최고액 1,021,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(1-1, 1-2) 포함 · 제시외 물건(1-3) 매각제외 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별개
권리의 기준점은 2024.01.30 경남은행 근저당권입니다. 경남은행의 채권최고액은 1,021,900,000원이며, 공동담보로 단장리 4번지 토지가 기재되어 있습니다. 이후 박태규 지분에 설정된 경남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
과거 산동농업협동조합·부산은행·김해축산업협동조합의 근저당권은 이미 말소되었고, 김미현 지분에 관한 신용보증기금 및 경남신용보증재단의 종전 가압류도 말소되었습니다. 따라서 이들 종전 권리를 현재 남은 인수채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 점유·임차관계 — 백정순의 지위가 핵심
현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 이름은 이종주·백정순·이윤호입니다. 이들은 점유·전입 조사 대상 3명이며, 실제 임대차계약의 존재와 보증금 관계는 각각 검토해야 합니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고자로 표시된 사람은 없습니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 백정순 점유 부분 미상 |
2022.08.24 | 대항력 가능 말소기준 전 전입 |
미상 확정일자 미상 |
인수위험 미확정 보증금 미상 |
| 이종주 점유 부분 미상 |
2025.04.09 | 전입기준 후순위 선순위 대항력 없음 |
미상 | 보증금 미상 추가 권원 확인 필요 |
| 이윤호 편의점 |
2026.06.18 | 전입기준 후순위 상가 요건 별도 확인 |
미상 | 보증금 미상 사업자등록·점유 확인 |
실제 임차인인지, 종전 소유자가 계속 거주하는 관계인지, 가족·관계인 점유인지를 구별해야 합니다. 가장임차인 가능성이 있다는 사정만으로 임대차가 허위라고 단정할 수는 없으며, 반대로 선순위 전입 사실만으로 인수할 보증금이 확정되는 것도 아닙니다.
임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유, 주민등록 관계, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 관련 기재를 종합 확인해야 합니다.
③ 실질취득금액 — 현재는 확정할 수 없다
현재 신건 최저매각가인 988,992,520원은 입찰가격의 출발점이지, 이 물건을 취득하는 총비용이 확정되었다는 의미는 아닙니다.
예상배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있습니다. 그러나 백정순의 실제 임대차 여부와 보증금 규모, 배당 및 미반환 여부가 확인되지 않았으므로 그 수치를 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다.
백정순이 유효한 대항력 임차인이고 보증금이 낙찰가보다 크며 이를 낙찰자가 인수해야 하는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가해 실질취득금액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
현재 백정순의 보증금이 확인되지 않았으므로 구체적인 실질취득금액이나 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 낙찰가가 낮아지는 것만으로 투자 메리트가 확보된다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 988,992,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,289,925원 |
| 1. 근저당권 · 경남은행 | 1,021,900,000원 | 976,702,595원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 18,981,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 1,040,881,000원 | 976,702,595원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 64,178,405원 |
최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 12,289,925원을 공제한 뒤 경남은행에 976,702,595원이 배당되고, 경남신용보증재단의 가압류채권에는 배당되지 않는 계산입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
경남은행의 예상배당액은 신청 청구액 969,173,527원을 상회하므로 신청 청구액 기준으로는 충족되는 시나리오입니다. 다만 채권최고액 1,021,900,000원을 모두 실제 채무액으로 확정할 수는 없으며, 표는 채권최고액을 반영한 추정 배당입니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인의 우선변제 및 최우선변제 가능성 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 위 채권 미배당액은 매수인이 인수할 임차보증금과 서로 다른 개념입니다.
⑤ 회차별 시뮬레이션 — 유찰이 권리위험을 없애지는 않는다
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 988,992,520원 | 976,702,595원 | 64,178,405원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 791,194,016원 | 780,882,076원 | 259,998,924원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 632,955,212원 | 624,225,660원 | 416,655,340원 |
현재 회차에서는 경남은행 신청 청구액을 충족하는 것으로 계산되지만, 1회 유찰 및 2회 유찰 시나리오에서는 충족하지 못합니다. 후순위 채권자의 배당 부족도 확대됩니다.
그렇다고 이 부족액 전부가 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 경매로 소멸하는 근저당권·가압류의 미배당분과, 법률상 승계해야 하는 임차보증금은 구별해야 합니다. 이 사건의 실제 인수위험은 백정순 등의 점유권원과 보증금 확인 결과에 따라 달라집니다.
⑥ 시세·가격 판단 — 감정가만으로 할인 여부를 알 수 없다
이 물건은 근린생활시설과 단독주택이 함께 사용되는 복합용도 부동산입니다. 토지 규모 1,381㎡, 주상용 이용상황, 계획관리지역이라는 특성과 함께 개별 건물 상태·영업시설·주거 부분을 종합 평가해야 합니다.
현재 확인되는 감정가와 최저매각가는 모두 988,992,520원입니다. 하지만 이 금액이 인근 유사한 토지·건물의 최근 거래보다 낮은지, 높은지에 관한 실거래 비교는 확정할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
현 단계에서는 시세 할인율이나 낙찰가의 적정성을 확정하지 않고 판단을 보류하는 것이 타당합니다.
⑦ 입지·토지·건물 검토 (감정평가요항표 기준)
- 위치와 주변 환경. 경상남도 밀양시 단장면 단장리 창마마을 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 자유로운 것으로 조사되었으며, 위치 및 대중교통 운행횟수 등을 고려한 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 토지 형태. 지목은 대, 토지면적은 1,381㎡입니다. 평지의 부정형 토지이고 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(일반형)에 포함됩니다. 토지의 개발·증축·용도변경 가능성을 검토할 때 해당 지역의 행위제한을 확인해야 합니다.
- 하천 관련 규제. 하천구역 및 하천에 접하는 토지로 표시됩니다. 인접 경계와 관련 인허가·행위제한을 확인할 필요가 있습니다. 단순 접함 사실만으로 침수 여부를 단정할 수는 없습니다.
- 가축사육 제한. 가축사육제한구역에 저촉되는 것으로 나타납니다. 실제 사업 활용 가능성을 판단할 때 규제 내용을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 216,500원/㎡입니다. 공시지가가 곧 실제 시장거래가격을 뜻하지는 않습니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 단층으로, 외벽 사이딩 판넬, 내벽 인테리어·벽지·미장목·타일 등 마감 및 새시창호 구조로 조사되었습니다.
- 설비. 위생설비, 급탕·급배수설비, 천장형 냉난방설비, 소방설비, 주택 부분 바닥난방설비 및 전기설비가 설치되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물과 제외 물건의 현장 대조는 별도로 필요합니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 백정순의 임대차 실체. 종전 소유자와 전입자가 동일한 백정순인지 관련 서류를 대조하고, 매매 이후 점유 경위와 임대차계약의 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 보증금. 백정순의 보증금, 지급내역, 반환 여부, 배당요구, 실제 대항력 및 우선변제권 성립 여부를 확인해야 합니다. 인수액을 확정하기 전에는 총취득비용 산정을 완료할 수 없습니다.
- 이종주의 점유관계. 전입일은 말소기준 이후이지만 실제 점유 부분과 계약관계, 보증금, 별도 권원의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 이윤호의 편의점 임대차. 사업자등록일·점유 개시일·임대차계약·확정일자와 영업시설 소유관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 포함되는 제시외 건물 1-1, 1-2와 제외되는 제시외 물건 1-3을 현장에서 구분하고, 인도 가능한 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·하천구역 접함·가축사육제한구역의 구체적인 행위제한을 검토해야 합니다.
- 건물의 물리적 상태. 경량철골조 지붕·외벽·설비 상태와 실제 사용현황을 확인하고, 수선·유지비용이 발생할 가능성을 점검해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납된 비용과 실제 매수인 부담 범위를 확인하고, 당해세 및 우선변제권이 배당에 미치는 영향을 재검토해야 합니다.
- 시세와 출구전략. 밀양 단장면 일대 유사한 주상용 토지·건물의 거래사례를 비교하고, 매각·임대수요를 확인해야 합니다.
- 경매 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건 진행상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸과 실제 인수위험은 다르다”
이 사건은 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 근저당과 가압류 역시 상당 부분 이미 말소되어 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다.
하지만 진짜 핵심은 말소기준보다 먼저 전입한 백정순입니다. 백정순은 종전 소유자로도 등장하기 때문에 실제 임차인인지, 어떤 보증금이 존재하는지, 낙찰자가 인수할 금액이 있는지를 확인해야 합니다. 종전 소유자라는 이유로 대항력이나 임대차 성립 여부를 단정해서는 안 됩니다.
여기에 이윤호의 편의점 점유, 제시외 건물의 포함·제외 범위, 복합용도 부동산의 환금성 및 시세 확인 문제까지 겹칩니다. 현재 최저매각가 988,992,520원을 기준으로도 실질취득금액과 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
결론은 권리·가격 모두 보류입니다. 선순위 전입자의 실제 권원과 보증금, 상업시설의 점유관계, 매각범위 및 주변 거래가격을 확인한 뒤 입찰 가능 여부를 다시 판단하는 것이 타당합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 확인되지 않은 인수위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
