창원지방법원 2025타경31354. 경상남도 남해군 남면 선구리 511-1 소재 다세대 + 토지 경매입니다. 감정평가상 주택과 창고가 포함된 물건으로, 토지와 건물의 현황을 함께 검토해야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 179,637,160원입니다.
등기부상의 구조는 비교적 단순합니다. 소유자 조경태 명의로 소유권보존등기가 이루어졌고, 이후 동래농업협동조합이 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이어 부산신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기된 담보권과 가압류만 보면 매각으로 정리되는 구조이지만, 등기부에 나타나지 않는 선순위 점유자의 권리가 문제입니다.
현황조사와 매각물건명세서에 강정례의 전입일이 1986.04.08로 나타납니다. 이는 근저당권 설정일인 2023.08.24보다 앞섭니다. 다만 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위와 임대차 관계가 명확하지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 단순히 배당표상 인수액이 0원이라는 이유로 안전한 물건이라고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31354 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남면 선구리 511-1 도로명주소: 경상남도 남해군 남면 남면로1017번길 25 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 (감정평가상 주택·창고) |
| 토지 현황 | 대지 · 377.0㎡ · 사다리형 · 평지 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 기호 4-1·4-2: 주택 / 기호 4-3: 창고 |
| 건물 구조 | 블록조 함석지붕 1층 건물 |
| 사용승인·증축 | 1968.03.01 사용승인 · 1976년 증축주택 |
| 소유자 | 조경태 (단독소유) |
| 감정가 | 179,637,160원 |
| 최저매각가 | 179,637,160원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 동래농업협동조합 |
| 청구금액 | 101,831,250원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준권리는 2023.08.24 설정된 동래농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원이며, 공동담보로 선구리 511-1 토지가 기재돼 있습니다. 이보다 뒤에 설정된 부산신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그러나 강정례의 전입일은 1986.04.08로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 전입 사실만으로 대항력이 최종 확정되는 것은 아니지만, 실제 주택 인도와 적법한 임대차 관계가 입증되는 경우 매수인이 임대차관계를 승계하거나 미반환 보증금을 부담할 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 점유·임차인 분석 — 인수 위험이 아직 끝나지 않았다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강정례 | 1986.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 매수인 임대차 승계 가능성 확인 필요 |
전입자 1명 확인. 보증기관 대위신고가 아닌 실제 전입자이며, 임대차 성립·점유와 대항력·보증금은 추가 확인이 필요합니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 해당 보증금이 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 미반환 보증금 인수액이 증가하여 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 실제 취득비용이 함께 낮아진다고 볼 수 없습니다.
또한 전입일이 소유권보존등기일보다 상당히 앞선 만큼, 강정례가 현재 경매대상 주택을 실제로 점유하는지, 전입 주소와 현황상 건물이 일치하는지, 임대차가 유효하게 성립했는지를 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.
③ 시세·가격 분석 — 싸다고 판단할 근거가 없다
현재 신건 최저매각가는 179,637,160원입니다. 다만 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 평균, 최근 거래가, 거래 추세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.
더구나 이 물건은 일반적인 아파트 단일 세대가 아니라 주택·창고 및 토지를 포함하는 일괄매각 물건입니다. 건물의 노후도, 토지의 접근성, 주택의 실제 이용 상태, 제시외 건물까지 함께 고려해야 하므로 단순한 주택가격 비교만으로 적정 입찰가를 산정하기 어렵습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 179,637,160원 | 평가 기준 금액 |
| 현재 최저매각가 | 179,637,160원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 143,709,728원 | 감정가 80% 가정 |
| 2회 유찰 시 | 114,967,782원 | 감정가 64% 가정 |
| 실질취득액 | 미확정 | 낙찰가 + 실제 인수액 |
④ 예상배당표 (179,637,160원 매각 가정)
현재 신건 가격을 기준으로 작성된 배당 추정에서는 집행비용과 동래농업협동조합 근저당권, 부산신용보증재단 가압류 채권에 배당한 뒤 소유자에게 잔여 금액이 교부되는 것으로 계산됩니다. 다만 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,314,920원 |
| 1. 근저당 · 동래농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 61,050,000원 | 61,050,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 19,272,240원 |
채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 구분 | 예상매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 179,637,160원 | 0원 | 미확정 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 143,709,728원 | 16,152,208원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 114,967,782원 | 44,491,767원 | 미확정 |
채권 미배당액은 유찰로 매각대금이 감소할 경우 채권자들에게 지급되지 못하는 금액을 나타냅니다. 일반적으로 후순위 가압류 채권의 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 하지만 선순위 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금은 별도로 검토해야 합니다.
특히 신청채권자인 동래농업협동조합의 청구금액은 101,831,250원이고, 배당 계산상 근저당 채권최고액 96,000,000원이 배당되는 구조입니다. 제시된 시나리오에서는 신청채권 전액이 만족되지 않습니다. 실제 배당은 채권액 확정 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 남해군 남면 선구리 소재 향촌마을회관 인근에 위치합니다. 주변은 농경지와 농가주택, 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 기호(1)은 인근까지 차량 접근이 가능하고, 기호(2)는 차량 접근이 불가능한 것으로 조사됐습니다. 기호(3)은 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 접근성은 각 매각대상 토지별로 구분하여 확인해야 합니다.
- 건물 현황. 주택은 블록조 함석지붕 1층 구조로, 기본적인 급배수·위생·전기·난방설비가 갖추어져 있습니다. 창고는 블럭조 함석지붕 1층 건물로 조사됐습니다.
- 노후도. 주택은 1968.03.01 사용승인 및 1976년 증축 이력이 있습니다. 실제 구조체, 지붕, 누수, 설비 및 유지보수 상태를 현장 확인해야 합니다.
- 토지. 확인된 토지 현황은 면적 377.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 자연취락지구, 하수처리구역 및 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 117,600원/㎡입니다.
- 규제. 감정평가상 기호별로 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등이 구분되며 일부 토지에는 자연경관지구 및 해안경관관리지역 관련 제한이 적용됩니다. 토지별 이용 가능 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물의 현황 및 매각 범위는 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 농촌 주거지역의 노후 주택·창고·토지 일괄매각 물건으로, 아파트처럼 표준화된 가격 비교가 어렵습니다. 유사 물건 거래가격과 실제 매수 수요를 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강정례의 점유·임대차 확인. 1986.04.08 전입자의 실제 점유 여부와 경매대상 주택과의 관계, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금 액수, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 반환 내역을 확인하여 대항력과 매수인 인수 가능성을 최종 판단해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가만이 아니라 미반환 보증금 등 실제 인수 부담을 합산해야 합니다. 선순위 인수형이라면 낮은 최저가가 곧 저렴한 취득을 의미하지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 주택, 창고, 토지 및 제시외 건물(감정서상 ㄱ)의 위치와 실제 매각 포함 범위를 감정서 및 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 토지별 차량 접근성. 일부 토지는 차량 접근이 불가능한 것으로 조사된 만큼 실제 진입로와 법적 도로 접면, 통행 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 노후 건물 점검. 지붕·외벽·구조체·배수·난방 등 유지보수 비용을 확인하고 주택과 창고의 사용 가능 상태를 점검해야 합니다.
- 시세 조사. 인근 유사 주택과 토지의 최근 거래, 개별 토지 가치, 건물 상태 및 매도 가능성을 확인한 뒤 가격 적정성을 판단해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다 먼저 전입한 사람이 중요하다”
이 물건은 등기부만 보면 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 단순한 구조입니다. 그러나 등기된 권리가 모두 소멸한다고 해서 매수인이 모든 위험에서 자유로운 것은 아닙니다. 근저당권보다 훨씬 앞선 1986.04.08 전입자 강정례가 확인되며, 보증금과 실제 임대차 관계는 아직 불명확합니다.
따라서 배당 추정표의 인수액 0원을 그대로 받아들이는 것은 위험합니다. 대항력 있는 임차인과 미반환 보증금이 확인된다면 실질취득비용은 최저매각가보다 높아질 수 있습니다. 여기에 농촌 지역의 노후 주택과 창고, 토지의 개별 가치, 차량 접근성 및 환금성도 확인해야 합니다.
현재 최저매각가 179,637,160원이 시세보다 낮다는 근거도 없습니다. 유찰로 매각가격이 하락하더라도 선순위 임차인의 보증금 문제가 해결되지 않으면 가격 메리트를 확신할 수 없습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 전입자의 실제 점유와 대항력, 보증금 및 인수 여부를 명확히 확인하고, 주택·토지의 시장가치를 따로 검증한 뒤 실질취득액을 기준으로 접근해야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 숨은 인수 부담과 실제 자산가치의 확인입니다.
