창원지방법원 2026타경18. 진주시 평거동 164-48에 있는 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 물건 분류는 연립/다세대와 토지이지만 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 철근콘크리트조 4층 건물로 사용승인일은 2005.05.07입니다. 현재 소유자는 최성철이며 2025.02.13 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전되었습니다.
등기상 채권자인 신평새마을금고는 2005.09.23 최초 근저당권을 설정한 뒤 추가 근저당권을 설정했습니다. 현재 존속하는 근저당권 5건의 채권최고액 합계는 193,500,000원입니다. 경매 신청채권자의 청구액은 137,086,283원이며, 2026.01.13 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 그러나 이 사건에서 더욱 중요한 쟁점은 등기상 근저당권보다 여러 호실의 임대차와 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경18 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
경상남도 진주시 평거동 164-48 경상남도 진주시 진양호로253번길 9 |
| 물건종류 / 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택(다가구주택) |
| 건물 |
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 사용승인일 2005.05.07 |
| 토지 | 232.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 최성철 (2025.02.13 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 | 874,449,900원 |
| 최저매각가 | 874,449,900원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 신평새마을금고 / 137,086,283원 |
| 말소기준권리 |
2005.09.23 을구 4번 근저당권 신평새마을금고 · 채권최고액 42,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각조건 |
일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㅂ 포함 필로티 주차장 부분 및 옥탑 계단실 등 건물 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 근저당권 소멸과 임차권을 구분해야 한다
말소기준은 2005.09.23 신평새마을금고의 을구 4번 근저당권입니다. 현재 남아 있는 을구 4·10·19·20·21번 근저당권과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 신평새마을금고의 근저당권 5건은 모두 채권최고액 기준으로 합계 193,500,000원입니다.
말소기준보다 앞서 설정된 손봉수·이형숙·김대효의 전세권은 각각 2006.03.06, 2007.03.30, 2007.11.05에 말소되었습니다. 이후 설정된 김종휘·에스앤에스밸브주식회사·이채원·정득주의 전세권과 천은희·정병임의 근저당권도 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 등기상 존속하는 선순위 전세권은 확인되지 않습니다.
임차인·점유자 권리분석
소유자 최성철을 제외한 임차·점유 관련 기재는 8명입니다. 전입일이 확인된 7명은 모두 2005.09.23 말소기준일보다 늦게 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 사례가 있고, 정연기는 전입일 자체가 확인되지 않습니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
오은숙 201호 |
2017.09.11 확정일자 미상 |
미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
|
강혜민 203호 |
2022.02.28 확정일자 미상 |
미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
|
정승훈 301호 |
2025.03.04 확정일자 미상 |
70,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
|
김창옥 303호 |
2020.12.07 확정일자 미상 |
60,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
|
손창기 402호 |
2022.12.28 확정일자 미상 |
미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
|
최성철 소유자 · 호실 미상 |
2022.05.30 확정일자 미상 |
해당 없음 | 소유자 | 해당 없음 | 해당 없음 |
|
강한호 호실 미상 |
2025.06.16 확정일자 미상 |
미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
|
하점례 202호 · 임차권등기 |
2017.05.16 확정 2021.09.13 |
50,000,000원 | 없음 | 후순위 확인 | 없음 |
|
정연기 호실 미상 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 없음 |
대항력은 2005.09.23 말소기준권리와 확인된 전입일을 대조한 판단입니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구·임차권 성립관계 등의 추가 확인이 필요합니다. 승계는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.
보증금 액수가 확인된 임차·점유 관련자는 정승훈 70,000,000원, 김창옥 60,000,000원, 하점례 50,000,000원으로, 알려진 보증금 합계는 180,000,000원입니다. 이것이 곧 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦기 때문입니다. 반대로 보증금이 미상인 관계인의 금액을 0원으로 처리해서도 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없다
이번 신건의 감정가와 최저매각가는 모두 874,449,900원입니다. 현재 회차에서 확인된 권리만을 기준으로 계산한 실질취득액도 동일하지만, 이는 미확인 임차권 인수가 없다는 조건부 계산입니다.
비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가가 주변 거래 수준보다 낮은지, 높은지 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 일반 아파트 한 호실이 아니라 여러 임대차관계가 있는 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 구조입니다. 아파트의 개별 호실 시세를 그대로 적용하거나 최저가만으로 저평가 물건이라 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 추정 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 874,449,900원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 699,559,920원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 559,647,936원 | 0원 | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가에 대한 가정 가격입니다. 실제 매각일정이나 최종 매각가격을 의미하지 않습니다. 미배당 0원은 계산에 반영된 근저당권 채권최고액 기준이며, 확인되지 않은 임차권·우선배당·실제 채권잔액은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 874,449,900원 가정)
현재 매각가격을 기준으로 한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤, 신평새마을금고의 현재 존속 근저당권 5건에 채권최고액을 기준으로 배당하는 모형입니다. 다만 채권최고액은 실제 확정채권액과 같지 않으며, 임차인의 최우선변제·당해세 등에 따라 최종 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,144,499원 |
| 1. 을구 4번 · 신평새마을금고 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 을구 10번 · 신평새마을금고 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 3. 을구 19번 · 신평새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 을구 20번 · 신평새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 5. 을구 21번 · 신평새마을금고 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 669,805,401원 |
| 합계 | — | 874,449,900원 |
집행비용 11,144,499원은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 193,500,000원 전액 배당과 소유자 잔여 669,805,401원은 단순 배당가정의 결과입니다. 임차인 최우선변제, 당해세, 배당요구 및 실제 채권액은 반영되지 않아 최종 배당표와 다를 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 평거동의 창원지방법원 진주지원 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류소가 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 비교적 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2005.05.07 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 위생설비, 보일러 난방설비, 급배수설비가 갖추어져 있습니다. 실제 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다.
- 토지. 면적 232.0㎡, 지목 대, 부정형·완경사 토지로 소로한면에 접합니다. 공시지가 기준액은 665,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역에 해당합니다. 소로2류(폭 8m~10m)와 접합니다.
- 건물 포함범위. 제시외 건물 ㄱ~ㅂ은 일괄매각에 포함되며, 필로티 주차장 부분과 옥탑 계단실 등은 건물의 일부로 평가되었습니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 다가구주택과 토지를 통째로 취득하는 구조이므로, 개별 호실 매매와 달리 전체 건물의 임대수익, 공실·명도, 유지보수, 토지 가치 등을 함께 평가해야 합니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성의 가격적 우위는 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정연기의 임대차관계 확인. 전입일·점유개시일·계약서·보증금·확정일자와 실제 점유 호실을 확인하세요. 말소기준 이전 대항요건이 존재하는지가 인수위험 판단의 핵심입니다.
- 호실별 임대차계약 확인. 오은숙·강혜민·정승훈·김창옥·손창기·강한호의 보증금, 계약기간, 확정일자, 배당요구와 실제 점유 여부를 대조해야 합니다.
- 하점례 임차권등기 확인. 202호 보증금 50,000,000원에 대한 임차권등기명령, 배당요구, 배당순위 및 매각 후 등기 말소관계를 확인하세요.
- 소유자와 관계인 구분. 최성철은 등기상 소유자입니다. 현황조사에 함께 나타난 점유 기재를 독립된 임대차로 중복 계산하지 말고, 소유자·점유자 관계와 명도 대상을 확인하세요.
- 실질취득액 재산정. 현재 확인분 기준 실질취득액은 874,449,900원이지만, 미확인 선순위 대항력과 미배당 보증금이 밝혀지면 인수액을 추가하여 다시 계산해야 합니다.
- 감정가와 실제 시장가치 대조. 인근 다가구주택·토지의 최근 거래, 임대수익, 공실과 수선비 등을 검토해야 합니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격상 유리하다고 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위 점검. 토지와 건물, 제시외 건물 ㄱ~ㅂ, 필로티 주차장 및 옥탑의 현황을 감정평가서 도면과 현장에서 대조하세요.
- 배당 및 체납비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권잔액, 관리비 및 기타 체납액을 점검하세요. 예상배당표의 소유자 잔여액을 확정 금액으로 취급해서는 안 됩니다.
- 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 배당요구 내역과 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 임차인 위험 소멸”
이 사건은 겉으로 보면 단순한 근저당권 실행 경매입니다. 신평새마을금고의 2005.09.23 근저당권이 말소기준이고, 현재 남아 있는 근저당권 5건은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 배당모형상 확정 인수액도 0원입니다.
그러나 실제 판단의 핵심은 다수 호실의 임차인과 점유관계입니다. 소유자를 제외한 임차·점유 관련 기재가 8명이고, 그중 정연기는 대항력 판정에 필요한 전입일과 보증금조차 확인되지 않았습니다. 나머지 관계인들의 우선변제 여부도 개별 확인이 필요합니다.
더구나 최저매각가 874,449,900원이 실제 시장가치보다 저렴한지를 판단할 실거래 근거도 확보되지 않았습니다. 현재는 신건으로 한 번도 유찰되지 않은 상태이며, 낮아 보이는 가격이나 감정가만으로 투자상 이점을 인정할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “등기상 담보권은 정리 가능, 임차인 권리는 추가조사, 가격 판단은 보류”입니다. 정연기의 대항력과 보증금이 확인되고, 전체 건물의 시장가치 및 임대수익이 검증된 뒤에야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.
