창원지방법원 2026타경88. 경상남도 진주시 상봉동 885-3에 있는 2층 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 토지면적은 101.0㎡이고 건물은 2007년 사용승인을 받은 일반철골조 주택입니다. 상봉새마을금고가 청구액 46,552,235원으로 임의경매를 신청했으며, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 145,224,990원입니다.

권리관계는 주택 임차인의 대항력만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 하지만 일반적인 소유자 점유 주택과 달리 임차권등기와 민간임대주택등기가 모두 존재합니다. 또한 기존 근저당의 채권최고액 변경사항이 예상배당표에 반영되지 않은 것으로 보여, 등기 원본과 배당 기준을 다시 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당

최초 소유자는 박광민이며, 2017년 김영일에게 소유권이 이전됐습니다. 그 이전에 설정된 수곡농업협동조합 근저당권은 2017.05.02 이미 말소됐고, 과거 진주시와 국가의 압류등기도 모두 해제·말소됐습니다.

현 경매의 말소기준권리는 2017.05.02 상봉새마을금고 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정과 한국토지주택공사 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 따라서 제시된 권리분석에서 임차보증금의 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복 신고

임차관계에서 가장 중요한 점은 강민주와 한국토지주택공사를 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않는 것입니다. 한국토지주택공사는 강민주의 보증금에 관한 대위·승계자로 표시돼 있습니다.

실제 임차인 1명. 한국토지주택공사는 강민주 보증금의 대위·승계 신고로 분류하며 별도 실제 임차인 수나 총보증금에 중복 합산하지 않습니다.

③ 민간임대주택등기 — 소멸 여부와 행정상 의무 확인

갑구 10-1번에는 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기의 원인에는 2020.08.14 민간임대주택 등록 사실이 기재돼 있습니다.

등기 내용은 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고, 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 취지입니다. 이는 단순 근저당권과 성격이 다른 사항이므로 경매매각만으로 모든 임대등록 관련 의무가 당연히 해소된다고 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 145,224,990원 가정)

아래는 매각가가 현재 최저가와 같고, 근저당권에 최초 채권최고액 91,000,000원을 적용한 기존 추정 배당입니다. 변경등기상 60,000,000원이 반영되지 않은 계산이므로 확정 배당액이 아닌 재검증 대상 수치입니다.

근저당 최초 채권최고액 기준의 기존 배당 추정치입니다. 2020.12.22 변경등기액 60,000,000원과 불일치합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며, 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 가격과 실질취득

현재는 신건으로 최저매각가가 145,224,990원입니다. 임차보증금 인수액이 0원으로 분석되므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액은 취득세·등기비용·명도비용 등을 제외하면 145,224,990원입니다.

회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오이며 향후 확정된 매각가격이나 실제 배당 결과를 의미하지 않습니다. 미배당액은 채권자 미회수 예상액으로, 매수인의 인수액과 구별해야 합니다.

2회 유찰 가정에서는 기존 배당계산상 근저당 채권에 128,999원이 미배당되는 것으로 나타나지만, 이를 낙찰자가 추가로 부담하는 것은 아닙니다. 다만 이 결과 역시 근저당 변경등기와 실제 채권액을 반영해 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·건물·토지 검토 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경상남도 진주시 상봉동 소재 진주여자고등학교 북동측에 인접하며, 학교와 단독주택 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 소형차량 출입이 가능합니다. 인근에 시내버스 정류장이 있으나 노선수·운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 일반철골조 아스팔트슁글지붕 2층 건물로, 외벽은 사이딩판넬이음 등, 내벽은 벽지·타일마감, 창호는 하이새시창입니다.
• 설비. 위생설비·난방설비·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 면적 101.0㎡, 지목 대, 완경사·가로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 일부는 도로로 이용되고 있습니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구에 해당하며 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역 등의 제한도 존재합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 498,200원/㎡로 제시돼 있습니다. 이는 개별 물건의 경매 적정가격이나 실거래가격과 동일한 개념이 아닙니다.
• 건축·이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이고, 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 91,000,000원과 변경등기액 60,000,000원 중 현재 적용되는 권리 내용을 최신 등기 원본으로 확인하고 배당표를 재산정해야 합니다.
• 임대차계약 원본 대조. 강민주의 보증금 3,000,000원과 한국토지주택공사 임차권등기 80,000,000원의 차이, 계약관계, 승계 원인 및 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 임차인 인도 문제. 대항력이 없는 것으로 분석되더라도 실제 거주자와의 인도 협의, 인도명령 및 명도비용은 별개의 문제입니다.
• 민간임대주택 등록. 갑구 10-1번 등기의 매각 후 처리, 등록 유지·말소 여부 및 임대사업자 관련 의무를 관할청에 확인해야 합니다.
• 토지의 도로 이용 부분. 지적도·토지이용계획·현황측량을 대조해 도로 이용 면적과 활용 제한을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각에 포함된 감정서상 ㄱ·ㄴ·ㄷ의 실제 현황과 노후·보수·철거 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 진주시 상봉동 인근 단독주택 및 토지의 최근 거래사례를 찾아 토지면적, 도로접면, 건물상태, 규제사항을 보정한 가격 비교가 필요합니다.
• 배당·조세 확인. 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성이 기존 배당 추정에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 채권계산서 등을 재확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 투자는 아니다

이 사건의 가장 큰 장점은 말소기준 이후의 임차관계로 인해 매수인이 추가 임차보증금을 인수할 가능성이 낮게 분석된다는 점입니다. 실제 임차인 강민주의 전입일은 말소기준보다 늦고, 한국토지주택공사의 임차권등기는 보증금 대위·승계에 따른 중복 신고로 분류됩니다.

하지만 그 장점이 물건 전체의 위험을 없애 주지는 않습니다. 근저당 채권최고액 변경과 예상배당의 불일치, 민간임대주택등기, 토지 일부의 도로 이용, 보증기관과 원임차인의 보증금·점유범위 차이는 모두 확인이 필요한 사항입니다.

무엇보다 현재 최저가 145,224,990원의 시세상 적정성을 판단할 비교거래가 확인되지 않습니다. 권리상 인수액이 0원이라고 해서 신건에서 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다.

결론은 ‘임차보증금 인수위험은 낮지만, 배당·임대등록·물건 특성·시세 검증 전에는 신건 입찰을 보류하고 확인할 것’입니다. 중요한 원본 불일치가 해소되고 개별 시세까지 확인된 후에야 합리적인 입찰가를 정할 수 있습니다.