창원지방법원 2026타경197. 진주역로 116의 더퍼스트웰가시티 2층 205호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 용도는 근린생활시설이고, 건물은 지하 6층·지상 16층 철근콘크리트구조입니다. 현재 등기부상 소유자는 서미석으로, 2020.12.29 소유권을 이전받았으며 당시 신고 거래가액은 290,599,640원입니다.

권리관계의 출발점은 2020.06.05 새진주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 247,000,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 유한회사우리주류·삼우에스피씨주식회사의 근저당권과 경남신용보증재단·엔에이치농협캐피탈주식회사·서울보증보험주식회사의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

다만 말소되는 채권이 많다는 것과 매수인이 부담할 금액이 많다는 것은 다른 문제입니다. 신건 예상 미배당액은 836,176,482원이지만, 이는 채권자들이 배당받지 못하는 금액이지 매수인에게 자동으로 이전되는 채무가 아닙니다. 대신 실제 점유자의 임대차 보호관계와 상가의 경제적 가치를 정확히 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

등기상 과거 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기, 주식회사경남은행 근저당권, 김현미 명의 소유권이전청구권가등기, 강경호 명의 가압류는 이미 말소됐습니다. 이들은 현재 매수인이 새로 인수할 권리로 취급하지 않습니다.

현재 권리 소멸의 기준은 2020.06.05 설정된 새진주새마을금고 근저당권입니다. 이후 발생한 근저당권과 가압류, 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 특히 삼우에스피씨주식회사의 780,000,000원 근저당권은 공동담보목록이 기재된 채권최고액이므로, 이 금액 자체를 본 물건 매수인의 인수채무로 볼 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 20,000,000원의 실제 보호관계

임차인으로 조사된 사람은 허경정 1명입니다. 점유 부분은 로뎀헤드스파로 표시되어 있으며, 보증금 20,000,000원, 월차임 420,000원입니다. 전입신고일은 2024.07.09로 말소기준권리보다 늦고, 배당요구는 2026.07.22에 접수된 것으로 나타납니다.

현재 조사에서는 임차인의 대항력이 없는 것으로 분류되고, 예상 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차인의 보증금이 낙찰자에게 실제로 승계되지 않는지 확정하려면 상가건물 임대차관계에 관한 사실관계 확인이 필수입니다. 배당요구 접수만으로 보증금 전액 회수나 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 신건 306,000,000원의 타당성

현재 감정가와 최저매각가는 모두 306,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건으로 감정가의 100%에서 출발합니다. 매수인 예상 인수액이 0원이라는 계산을 적용하면, 최저가 낙찰 시 실질취득금액도 306,000,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 지출을 포함하지 않은 금액입니다.

문제는 근린생활시설의 적정 시세입니다. 비교 가능한 최근 거래가격과 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 감정가 306,000,000원이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 근린시설은 같은 건물 안에서도 층, 동선, 가시성, 실제 영업상태, 임차수익에 따라 가치와 환금성이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)

근저당권 배당은 제시된 채권최고액 기준 추정입니다. 새진주새마을금고의 경매 청구액은 192,319,020원이므로 채권최고액 247,000,000원과 실제 배당받을 채권액을 동일시할 수 없습니다. 공동담보, 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세, 임차인의 우선·최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주시 가좌동 소재 KTX진주역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 본건 북서측으로 대로, 남서측으로 중로에 접합니다. 도로 접근성과 실제 점포의 외부 노출도는 구분해 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 지하 6층·지상 16층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·화재경보 및 탐지·승강기·스프링클러 설비가 구비되어 있습니다.
• 용도·규제. 일반상업지역이며 신진주역세권 지구단위계획구역에 속합니다. 가축사육제한구역이 포함되어 있고 주요 도로 및 철도 관련 계획과의 접합 관계가 표시되어 있습니다.
• 토지. 평지의 사다리형 토지이며, 전체 토지면적은 2,864.0㎡, 공시지가는 2,354,000원/㎡입니다. 이는 집합건물 전체 대지 관련 정보이지 해당 호실의 전유면적을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항이 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되어 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 위치·층수·점포 접근성·임차수익·공실 가능성에 따라 매각 난도가 달라집니다. 동일 건물의 상가 거래 및 실제 임대료 수준을 비교하여 환금성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 상가 임차인 대항요건 확인. 허경정의 전입신고일은 2024.07.09로 말소기준권리 이후입니다. 다만 실제 영업장 사용 여부와 사업자등록, 점유 개시일, 상가임대차 보호요건을 반드시 확인하세요.
• 보증금·배당요구 확인. 보증금 20,000,000원, 월차임 420,000원, 배당요구일 2026.07.22입니다. 확정일자와 실제 우선변제권, 배당요구의 적법성 및 인수 가능성을 원본으로 대조하세요.
• 점유·명도. 로뎀헤드스파의 실제 영업·점유 여부, 임차인과 사업 운영자의 일치 여부, 점포 반환 협의 가능성과 명도비용을 점검하세요.
• 가격 검증. 최저가 306,000,000원에 대해 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 매매사례와 실제 임대료, 공실률, 관리비를 비교하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 244,800,000원, 2회 유찰 시 195,840,000원입니다. 단순 할인율보다는 검증된 시장가치에 기초해 입찰 상한을 정하세요.
• 공동담보·채권 확인. 삼우에스피씨주식회사 근저당권에는 공동담보목록 제2022-119호가 기재되어 있습니다. 실제 피담보채무와 배당관계를 확인하세요.
• 체납 관리비. 상가의 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능한 비용 범위를 관리주체 및 관련 서류로 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차계약서를 입찰 전에 대조하세요. 특히 조사 이후 변동사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸은 양호, 매수가격은 검증 후”

진주 더퍼스트웰가시티 205호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 신건 기준 채권 미배당이 836,176,482원 발생하지만, 이 금액은 매수인 인수액과 다릅니다. 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 단순한 권리 안전형으로만 판단하기에는 임차인의 실제 이용 형태와 상가 임대차 보호관계라는 확인사항이 있습니다. 전입신고는 후순위이지만 로뎀헤드스파라는 점유 표시와 근린생활시설 용도를 고려하면 사업자등록 및 실제 점포 점유관계 확인이 중요합니다.

가격 역시 별개의 문제입니다. 306,000,000원이라는 신건 최저가는 확인된 시장가격보다 저렴하다고 볼 근거가 충분하지 않습니다. 유찰 시 가격이 낮아질 수 있지만, 그 자체로 수익성이나 환금성이 확보되는 것은 아닙니다.

결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 임차인 실사와 상가 시세 확인 전까지 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적이라는 것입니다. 이 물건의 핵심은 큰 채권액이 아니라 실제로 인수할 권리가 없는지, 그리고 얼마에 사야 적정한지를 검증하는 데 있습니다.