창원지방법원 2026타경233. 경상남도 사천시 동림동의 서성파라토피아 1동 706호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 소유자는 곽우연이며, 2010년 국민은행 근저당권 채권최고액 30,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2018년 화이트대부주식회사 근저당권 45,000,000원, 서울신용보증재단과 오케이저축은행의 가압류가 설정됐습니다. 신청채권자는 화이트대부주식회사이고 청구액은 45,000,000원입니다.
등기상 후순위 권리의 소멸 여부만 본다면 분석은 비교적 단순합니다. 하지만 현황조사와 매각물건명세서에 곽재윤의 2003.06.13 전입이 확인됩니다. 이는 말소기준권리보다 앞선 시점이어서 대항력 가능성을 반드시 검토해야 하는 부분입니다. 보증금과 확정일자, 실제 임대차 여부가 확인되지 않아 최종 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격 역시 불리합니다. 감정가와 최저가는 모두 88,000,000원인데 최신 실거래는 70,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 75,500,000원입니다. 전체 12건 평균 78,583,333원보다도 높지만, 더 중요한 것은 최근 시세가 과거보다 5.8% 하락한 흐름입니다. 단순히 유찰을 기다리는 것뿐 아니라 점유자의 권리관계부터 해소해야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 동림동 120 서성파라토피아 1동 6층 706호 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 한내3길 115 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.98㎡ · 지상 15층 중 6층 |
| 소유자 | 곽우연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 화이트대부주식회사 / 45,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2010.05.18 국민은행 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 점유 관련 | 곽재윤 전입 2003.06.13 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개
핵심은 2010.05.18 국민은행 근저당권입니다. 종전 한국외환은행 근저당권 29,000,000원은 2009.02.10 해지로 이미 말소됐으며, 현재 말소기준이 되는 권리는 국민은행의 채권최고액 30,000,000원 근저당권입니다.
이후 설정된 화이트대부주식회사 근저당권 45,000,000원, 서울신용보증재단 가압류 28,437,186원, 오케이저축은행 가압류 15,754,394원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기상 후순위 권리가 소멸하는 것과 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수 여부는 전혀 다른 문제입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 보증금 미상이 핵심 위험
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽재윤 | 2003.06.13 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 확인된 전입자는 곽재윤 1명입니다. 그러나 임대차계약 존재 여부, 보증금 액수, 실제 거주 및 배당요구 상태를 추가 확인해야 합니다. 단순히 점유자가 신고돼 있다는 이유로 선순위 임차인이라고 확정하거나, 반대로 보증금이 확인되지 않았다는 이유로 인수액을 0원으로 처리하는 것은 모두 위험합니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 감정가보다 낮다
서성파라토피아는 129세대, 1991.06.26 준공된 아파트입니다. 전용 84.98㎡ 및 84.84㎡ 거래를 비교하면 전체 12건 평균은 78,583,333원이지만, 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균은 75,500,000원(4건)입니다. 최신 실거래는 2026년 4월 70,000,000원이며 최근 거래 추세도 -5.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.98㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 84.84㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2025.07 | 84.84㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 14 | 78,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 14 | 89,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 2025.02 | 84.84㎡ | 13 | 86,000,000원 |
| 2025.01 | 84.98㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.12 | 84.98㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2024.08 | 84.98㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2024.07 | 84.84㎡ | 12 | 77,000,000원 |
| 2024.07 | 84.84㎡ | 12 | 77,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 75,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 78,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,984,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 화이트대부 근저당 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 서울신용보증재단 가압류 | 28,437,186원 | 11,016,000원 |
| 4. 오케이저축은행 가압류 | 15,754,394원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 119,191,580원 | 86,016,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 33,175,580원 |
집행비용 1,984,000원은 추정치입니다. 이 표는 채권최고액·청구금액 기준의 예상배당으로, 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 매수인 인수액이 0원으로 확정된 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수 위험
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 33,175,580원 |
| 1회 유찰 (80%) | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 50,458,780원 |
| 2회 유찰 (64%) | 56,320,000원 | 54,906,240원 | 64,285,340원 |
매각가가 내려가면 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 특히 신청채권자인 화이트대부주식회사는 신건 시나리오에서는 45,000,000원 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 38,732,800원, 2회 유찰 시 24,906,240원의 배당을 받는 것으로 계산돼 있습니다.
다만 후순위 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 등기상 소멸할 채권과 달리, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별도 판단 대상입니다. 곽재윤의 임대차 및 보증금이 확인되기 전까지 어느 회차에서도 실질취득가격을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 동림동 소재 사천시문화예술회관 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린상가 및 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 6층 706호입니다. 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 대로와 남동측 소로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 부정형 아파트 부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역으로 대로2류에 접하고 소로2류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 토지·건축 상태. 공시지가 268,100원/㎡, 지목 대지이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 129세대, 1991년 준공 단지로 거래 표본 규모가 크지 않습니다. 전체 실거래가 65,000,000원에서 89,000,000원 사이에 분포하고 최근 거래 추세가 -5.8%인 점을 고려하면 보수적인 매각가격 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 곽재윤의 실제 점유·임대차 여부. 전입일 2003.06.13만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 실제 점유, 임대차관계, 전출 여부 등을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구. 세 항목이 모두 핵심입니다. 인수 가능 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 입찰가뿐 아니라 실질취득가격도 판단할 수 없습니다.
- 말소기준권리 확인. 2010.05.18 국민은행 근저당권과 그 이전 전입자의 관계를 등기부, 주민등록자료 및 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 최근 시세 중심 가격 산정. 전체 평균 78,583,333원보다 최근 평균 75,500,000원과 최신 거래 70,000,000원을 우선 검토하고, -5.8% 하락 추세도 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오 재검토. 70,400,000원 또는 56,320,000원의 회차별 최저가가 형성되더라도 미배당 임차보증금이 매수인에게 인수되면 총 취득부담은 예상보다 높을 수 있습니다.
- 관리비·명도. 관리비 체납액과 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 점유자의 권원에 따른 명도·인도 절차도 검토해야 합니다.
- 매각 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 임대차 관련 자료, 최신 실거래 및 사건 진행 상태를 확인한 뒤 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격은 높고, 인수액은 아직 모른다”
이 사건의 등기상 말소구조는 명확합니다. 국민은행 근저당권을 기준으로 화이트대부주식회사 근저당권과 후순위 가압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기만 깨끗하게 정리된다고 낙찰자가 부담할 보증금까지 없다는 뜻은 아닙니다.
곽재윤의 2003년 전입은 2010년 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 및 인수액 확정 불가로 판단해야 합니다. 이 상태에서 예상배당표의 인수 0원을 믿고 응찰하는 것은 위험합니다.
가격도 매력적이지 않습니다. 신건 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 75,500,000원의 116.6%이고, 최신 실거래 70,000,000원도 웃돕니다. 거래 추세 역시 -5.8% 하락하고 있습니다.
결론은 ‘신건 입찰 보류·선순위 점유자 권리 확인 우선’입니다. 추후 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 보증금 인수 여부와 실질취득가격을 먼저 확정해야 합니다. 이 사건은 단순히 얼마에 낙찰받을지보다 낙찰 후 실제로 얼마를 부담해야 하는지 확인하는 일이 더 중요한 물건입니다.
