창원지방법원 2026타경10007. 경상남도 진주시 동성동 11-17에 위치한 토지와 지하 1층·지상 6층 복합건물의 경매입니다. 지하층은 주차장, 지상층에는 근린생활시설·판매시설·주거시설이 혼재합니다. 공유자는 김윤서와 박성환으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 진주동부농업협동조합이 근저당권자로서 임의경매를 신청했고, 청구금액은 1,110,720,120원입니다.
말소기준권리는 2024.11.22 설정된 진주동부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,296,000,000원입니다. 이후의 일반 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 먼저 설정된 옥상층 임차권과, 말소기준일 이전 전입한 주거 임차인들의 보증금은 별도의 판단이 필요합니다.
특히 명세서에 매수인 인수 가능 권리가 명시되어 있다는 점이 결정적입니다. 을구 2번·8번·9번 임차권에 관하여 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 단순히 근저당 이후에 등기되었다는 이유만으로 모든 임차권이 안전하게 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 동성동 11-17 도로명: 경상남도 진주시 진양호로532번길 12 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설·판매시설·주거시설 복합 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 및 시멘트벽돌구조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 6층 |
| 사용승인일 | 1998.01.03 |
| 토지 | 477.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 |
| 공시지가 | 1,097,000원/㎡ |
| 소유자 | 김윤서(2분의 1), 박성환(2분의 1) |
| 감정가 | 2,731,203,820원 |
| 최저매각가 | 2,731,203,820원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 진주동부농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,110,720,120원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.22 을구 7번 근저당권 · 채권최고액 1,296,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 일부 제시외 건물 포함 및 제외 · 임차인 대항력 주의 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 존재한 임차권
2024.11.22을 기준으로 권리의 선후관계를 구분했습니다. 녹색은 기존 말소 또는 매각으로 소멸하는 일반 권리, 주황색은 말소기준, 적색은 인수 위험, 보라색은 별도 확인이 필요한 권리입니다.
과거 진주원예농업협동조합 및 하동군수산업협동조합의 근저당권 3건은 이미 말소된 상태입니다. 현재 말소기준으로 작용하는 것은 진주동부농업협동조합의 근저당권입니다. 다만 등기상 일반 담보권이 소멸한다는 사실과, 임차보증금 인수 위험이 없다는 사실은 전혀 다릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 승계 신고는 별도
점유·임차 관련 기록을 구분하면, 독립적인 임차인으로 식별되는 사람 또는 법인은 엄순자·박채병·정경자·박고운·권오송·타이피코리아유한책임회사·유주명 등 7명입니다. 한국토지주택공사의 보증금은 박채병 보증금에 관한 대위·승계로 표시되어 있으므로 별도의 80,000,000원 보증금으로 합산하지 않습니다. 박성환은 등기부상 공동소유자이며, 별도 표기된 주택공사의 독립적인 임차인 해당 여부도 확인이 필요합니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입·등기 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄순자 점유 부분 미확인 |
전입 2020.05.29 확정일자 미상 |
보증금 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 배당요구 2026.03.06 보증금·임대차관계 확인 필요 |
| 박채병 402호 · 주거 |
전입 2023.05.30 확정일자 미상 |
80,000,000원 월 100,000원 |
있음·인수검토 | 미확인 | LH 승계 표시 동일보증금 배당·인수 중복 확인 |
| 정경자 6층 |
전입 2023.02.22 확정일자 미상 |
보증금 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 말소기준 이전 전입 실제 임대차관계 확인 필요 |
| 박고운 점유 부분 미확인 |
전입 2019.09.03 확정일자 미상 |
보증금 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 선행 전입 보증금·실점유 확인 필요 |
| 박성환 공동소유자 · 지분 2분의 1 |
전입 2024.10.02 확정일자 미상 |
확인되지 않음 | 임차인지위 미확인 | 미확인 | 소유자·관계인 임차인 수에서 제외 |
| 권오송 1층 |
전입 2025.06.26 확정일자 미상 |
25,000,000원 월 1,500,000원 |
선행 전입 아님 | 미확인 | 말소기준 이후 전입 1층 영업·사업자등록 여부 확인 |
| 타이피코리아유한책임회사 옥상층 전부 |
임차권등기 2023.12.04 전입·확정일자 미상 |
27,566,308원 | 선순위 등기·인수검토 | 미확인 | 별도 임차권 계약종료 2058.11.20 |
| 유주명 403호 · 60㎡ |
전입 2022.08.16 확정 2022.07.25 임차권등기 2024.12.04 |
60,000,000원 | 있음 | 있음 | 배당예상액 60,000,000원 미배당 잔액 인수 가능 |
| 한국토지주택공사 401호 · 84.73㎡ · 등기상 임차권자 |
전입 2023.10.23 확정 2023.10.04 임차권등기 2025.11.13 |
80,000,000원 박채병 보증금 승계 표시 |
선행 전입 | 있음 | 대위·승계 독립 보증금으로 합산 금지 |
| 주택공사 점유 부분 미확인 |
전입·확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 동일기관 여부 확인 별도 임차인 수 미산입 |
③ 매각가격과 실질취득 — 27.31억이 총원가는 아니다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,731,203,820원입니다. 단순 배당계산에 표시된 매수인 인수액 80,000,000원을 그대로 가산하면 참고 실질취득액은 2,811,203,820원입니다.
하지만 이 금액은 확정된 실질취득원가가 아닙니다. 80,000,000원의 승계·배당 중복 여부가 검증되지 않았고, 옥상층 임차권 보증금 27,566,308원과 보증금 미상 점유자들의 인수 가능액, 세금·명도비용 등도 확정적으로 포함한 수치가 아니기 때문입니다.
| 구분 | 매각가 | 예상 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 계산상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 감정가 100% |
2,731,203,820원 | 0원 | 1,170,033,035원 | 80,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 감정가 80% |
2,184,963,056원 | 0원 | 629,254,678원 | 80,000,000원 |
| 2회 유찰 가정 감정가 64% |
1,747,970,444원 | 0원 | 196,631,993원 | 80,000,000원 |
위 회차별 계산은 표시된 배당순서·채권액과 인수 가정을 그대로 적용한 단순 시나리오입니다. 실제 매각가격, 선순위 임차권 배당, 조세, 배당요구 및 인수액에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
시세 판단도 보류해야 합니다. 이 건물은 주거 전용 아파트가 아니라 근린생활시설·판매시설·주거시설이 혼재된 일반상업지역 복합건물입니다. 동일한 구성과 임대수익·건물 상태를 반영한 최근 거래 비교가 확인되기 전에는 감정가나 유찰가가 시장가치보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다. 매수가격 판단의 기준은 최저가 단독이 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합한 실질취득원가여야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,731,203,820원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 29,712,038원 |
| 1. 유주명 임차보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 승계 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 진주동부농업협동조합 근저당 | 1,296,000,000원 | 1,296,000,000원 |
| 3. 경남신용보증재단 가압류 · 갑구 2번 | 19,000,000원 | 19,000,000원 |
| 4. 경남신용보증재단 가압류 · 갑구 5번 | 20,744,000원 | 20,744,000원 |
| 5. 우리금융캐피탈 가압류 | 29,662,062원 | 29,662,062원 |
| 6. 하동군수산업협동조합 가압류 | 14,159,427원 | 14,159,427원 |
| 7. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 11,893,258원 | 11,893,258원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,170,033,035원 |
| 배당 외 · 박채병 인수 가정 | 80,000,000원 | 0원 |
표의 매각대금 배분 총액은 2,731,203,820원입니다. 박채병의 인수 가정액은 매각대금 배분액에 포함되지 않습니다. 한국토지주택공사와 박채병의 동일 보증금 승계 관계, 옥상 임차권, 세금 및 공과금, 최우선변제 등은 실제 배당표와 달라질 수 있는 핵심 사항입니다.
⑤ 입지·건물 구성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 동성동 소재 진주교 북서측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설이 형성된 후면 상가 지역입니다. 주거 전용 단지가 아닌 도심 상업지역 입지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 층별 이용상태. 지하 1층은 주차장, 1층과 3층은 근린생활시설, 2층은 판매시설, 4층은 다가구주택, 5층은 근린생활시설 및 다가구주택, 6층은 단독주택으로 이용됩니다.
- 건축구조·설비. 1998.01.03 사용승인 건물로, 철근콘크리트구조 및 시멘트벽돌구조입니다. 위생·급배수·소방·승강기설비와 주택 난방설비가 확인됩니다.
- 토지 조건. 일반상업지역의 대지 477.0㎡이며, 평지의 부정형 토지입니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 시가지경관지구(중심) 및 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 매각에 포함되거나 제외되는 제시외 시설의 범위는 별도 검토가 필요합니다.
- 환금성. 상가·판매·주거 부분이 함께 존재하는 일괄매각 물건입니다. 수익성과 가치평가에 여러 용도가 영향을 주므로 단일 주거용 물건보다 분석이 복잡합니다. 실제 임대수입·공실·관리비·수선비와 최근 유사 복합건물 거래를 확인해야 적정 매수가를 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 옥상 임차권. 타이피코리아유한책임회사 보증금 27,566,308원의 배당 가능 여부, 매수인 인수금액, 계약 종료 및 옥상 사용권의 범위를 확인해야 합니다.
- 박채병·한국토지주택공사 승계 정산. 80,000,000원 보증금이 동일 채권인지 확인하고 실제 배당액과 미배당 인수액을 구분해야 합니다. 402호와 401호의 호실 표시 차이도 원본으로 대조해야 합니다.
- 유주명 임차권. 보증금 60,000,000원의 우선변제 및 배당요구 상태를 확인하고, 전액 배당되지 않을 경우의 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 엄순자·정경자·박고운의 실제 임대차계약, 임차 부분, 보증금, 확정일자 및 현재 점유 여부를 조사해야 합니다.
- 소유자·관계인 점유. 박성환은 공동소유자입니다. 임차인 주장 여부, 권오송과의 권리관계, 인도명령 및 점유 이전 가능성을 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 3번 권오송 관련 매매예약 가등기의 성격을 확인하고 매각에 따른 말소 대상인지 최종 서류와 대조해야 합니다.
- 압류·조세 정산. 진주세무서, 진주시, 국민건강보험공단 관련 압류의 실제 채권액, 당해세 여부, 배당순위 및 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 및 통신시설. 매각에 포함되는 시설과 제외되는 저온창고·기지국을 구분하고, 시설 소유자와 사용계약 및 원상복구 문제를 점검해야 합니다.
- 실제 임대수익. 층별 상가 및 주거 임대차 현황, 공실, 체납 차임·관리비, 보증금 반환 부담과 유지보수 비용을 확인해야 합니다.
- 가격검증. 최근 유사 복합건물 거래와 임대수익을 바탕으로 시세를 산정한 뒤, 최저가가 아닌 실질취득원가를 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구종기 관련 서류와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표가 맞아도 인수액이 맞는 것은 아니다”
이 사건은 단순한 근저당권 실행 경매가 아닙니다. 2024.11.22 말소기준권리보다 앞선 옥상층 임차권이 있고, 유주명과 한국토지주택공사 관련 임차권은 등기일이 늦더라도 선행 전입과 우선변제 관계를 따져야 합니다. 게다가 엄순자·정경자·박고운의 보증금은 확정할 수 없고, 공유자인 박성환의 점유 관계도 별도 확인이 필요합니다.
가장 경계할 부분은 80,000,000원의 승계·인수 중복 가능성입니다. 단순 배당계산이 제시하는 참고 실질취득액 2,811,203,820원은 확정된 매수가가 아니며, 누락된 옥상 임차권과 미상 보증금 때문에 실제 부담이 달라질 수 있습니다.
또한 이 물건은 상업시설과 주거시설이 결합된 복합건물이므로 감정가 2,731,203,820원을 적정 시세라고 전제할 수 없습니다. 유찰되어 최저가가 내려가더라도 선순위 보증금과 실질 인수액을 먼저 검증해야 합니다.
종합 판단은 D등급, 현재 입찰 판단 보류입니다. 일반 담보권의 소멸 가능성은 비교적 명확하지만, 선순위 임차권, 보증금 중복계상, 미상 점유자, 옥상 시설 이용관계와 복합건물의 환금성 위험이 겹칩니다. 권리 인수액을 확정하고 최근 시세를 검증하는 것이 응찰가격을 정하는 것보다 먼저입니다.
