광주지방법원 2026타경62. 무안군 일로읍 오룡리의 오룡에듀포레푸르지오 2단지, 203동 5층 504호 아파트입니다. 전용면적은 84.9783㎡이고, 17층 건물의 5층에 위치합니다. 소유자는 최원선이며, 2020년 10월 16일 거래가 308,210,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 252,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 사건은 단순한 은행 근저당권 실행 사건과는 구성이 다릅니다. 근저당권 설정 이후인 2021년 12월 21일 이혁 명의 가등기가 접수됐고, 2026년 3월 20일에는 바로 그 이혁을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 또한 국 명의 압류와 법원의 재산보전처분이 있어, 낙찰 전 권리 소멸 범위와 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경62 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 111 오룡에듀포레푸르지오 203동 5층 504호 |
| 도로명주소 | 무안군 일로읍 오룡중앙동로 65 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9783㎡ · 철근콘크리트구조 · 17층 중 5층(계단식) |
| 단지 현황 | 오룡에듀포레푸르지오(2단지) · 744세대 · 2020.07.30 준공 |
| 소유자 | 최원선 (2020.10.16 소유권이전 · 거래가 308,210,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 388,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 이혁 · 청구금액 142,679,452원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.16 을구 1번 · 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 252,000,000원 |
| 확인된 임차인 | 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 후순위 가등기와 보전처분을 주목
말소기준권리는 2020년 10월 16일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 접수된 이혁 명의 가등기와 국 명의 압류, 경매개시결정은 등기상 후순위 권리로 분류되어 매각에 따른 소멸이 예상됩니다. 다만 가등기는 소유권이전청구권가등기로 기재되어 있고, 담보가등기 해당 여부의 확인이 필요합니다.
한편 삼성카드 가압류는 2024.06.14 말소됐으며, 국 명의 389,020,750원 추징보전 가압류 역시 2025.10.02 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 이들 권리를 현존하는 인수채무로 중복 계산할 필요는 없습니다. 반면 목포세무서장 및 광주지방검찰청목포지청 관련 압류는 별도로 등기되어 있으므로 배당 우선순위와 소멸 여부를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와의 차이는 작다
오룡에듀포레푸르지오(2단지)의 동일 평형 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 거래 시기는 2025년 12월부터 2026년 3월까지이며, 최근 실거래 평균은 418,666,666원입니다. 감정가와 최저매각가 388,000,000원은 이 평균의 92.7%로, 평균 대비 낮은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 85.0㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 19 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 16 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 5 | 427,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 13 | 435,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 14 | 425,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 9 | 425,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 14 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 10 | 433,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 2 | 379,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 418,666,666원 |
실거래 범위는 379,000,000원~435,000,000원으로 층별·시점별 가격 편차가 있습니다. 최저가 388,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮고, 최신 거래로 제시된 2026년 3월 400,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최저 거래가인 379,000,000원보다는 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 388,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,232,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 129,768,000원 |
집행비용은 약 6,232,000원으로 추정한 값이며, 신한은행 배당액은 실제 채무잔액이 아닌 채권최고액 252,000,000원을 기준으로 산정했습니다. 당해세·조세채권 우선순위·가등기권자의 배당권 등은 확정 반영된 결과가 아니므로 소유자 잔여금도 잠정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 배당 변화를 함께 봐야 한다
현재는 0회 유찰된 신건이며, 단지 경매물건의 집계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 다른 단지처럼 여러 차례 유찰될 것을 전제로 가격 전략을 세우기보다는, 현재 회차의 시세 경쟁력과 권리 위험을 우선 판단해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 388,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 310,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 248,320,000원 | 7,956,480원 | 0원 |
미배당은 신한은행 채권최고액 등을 적용한 제한적 산정 결과입니다. 신청채권자 이혁의 청구금액 142,679,452원은 위 배당계산에서 지급되지 않은 상태로 표시되어 있어, 실제 전체 채권 미회수액과 동일한 의미가 아닙니다. 낙찰가와 무관하게 권리 소멸 여부는 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안행복초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 아파트까지 차량 출입이 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통입니다. 단지 북동측 및 서측으로 왕복 5차로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 17층 건물 중 5층이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보· 옥내소화전·도시가스설비 및 지하주차장이 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 남악신도시 도시계획구역, 오룡지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 교육시설 관련 상대보호구역도 포함됩니다. 공시지가는 469,500원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 실제 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 744세대 단지로 최근 동일 평형 12건의 실거래가 확인됩니다. 거래금액은 379,000,000원부터 435,000,000원까지 분포하므로 매도 시 층·향·내부 상태·희망 가격에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2021.12.21 이혁 명의 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지, 그 피담보채권과 권리관계가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 경매신청 근거 확인. 신청채권자 이혁의 청구금액 142,679,452원과 가등기 사이의 관계, 경매신청의 근거 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2025.02.14 재산보전처분 결정문과 효력, 매각 후 등기 말소 가능 여부를 집행법원 및 관계 서류로 확인해야 합니다.
- 국 명의 압류·조세 우선순위. 2024.10.23 목포세무서장 압류와 2026.06.18 광주지방검찰청목포지청 관련 압류의 배당 및 소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 점유자·임차관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼, 현황조사서·전입세대·매각물건명세서를 대조하고 인도·명도 부담을 검토해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 최근 평균 418,666,666원뿐 아니라 최신 거래 400,000,000원, 최저 거래 379,000,000원을 함께 비교하고, 권리 확인 비용과 취득 부대비용까지 고려해야 합니다.
- 관리비·기타 비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 실제 인도 비용을 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 결정문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 긍정적, 권리는 확인 후 판단”
이 아파트의 최저매각가 388,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 418,666,666원의 92.7%입니다. 최신 거래로 확인되는 400,000,000원보다도 낮아, 신건임에도 일정 수준의 가격 경쟁력은 있습니다.
그러나 법원경매에서는 시세보다 낮은 가격만큼이나 낙찰 후 어떤 권리가 남는지가 중요합니다. 이 사건은 이혁 명의 가등기, 같은 사람의 경매신청, 재산보전처분, 국 명의 압류가 겹쳐 있습니다. 특히 재산보전처분의 소멸 여부와 신청채권자의 배당상 지위가 명확해지기 전에는 단순한 인수액 0원 사건으로 판단하기 어렵습니다.
가격은 검토 대상, 권리는 조건부 보류. 먼저 가등기와 보전처분의 법적 처리, 실제 점유관계 및 배당 우선순위를 확인한 뒤 입찰 여부와 응찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 현재 시세 대비 할인 폭만을 근거로 적극적인 입찰을 권하기에는 해결되지 않은 권리 확인 사항이 남아 있습니다.
