창원지방법원 2026타경10031. 경상남도 산청군 단성면 남사리에 있는 작물재배사(곤충사육사) 및 관련 토지 경매입니다. 건물은 경량철골구조 경량철골트러스지붕의 단층으로, 냉동·가습·송풍 등 재배 관련 설비를 갖추고 있습니다. 등기상 소유자는 박철진이며, 2015.11.25 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 238,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국의 압류와 여러 금융기관의 가압류가 이어졌고, 농협은행주식회사가 임의경매를 신청했습니다.

권리 구조에서 특히 눈여겨볼 부분은 2025.09.26 농업협동조합중앙회로의 근저당권 일부이전입니다. 확정채권 일부 대위변제에 따른 변제액이 123,520,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 별개의 신규 후순위 근저당권으로 단순 합산할 사항이 아니라, 기존 근저당권의 채권 귀속과 실제 배당권자 확인이 필요한 부분입니다. 더 중요한 것은 일괄매각이면서 목록1은 지분매각이라는 점입니다. 등기권리 소멸과 실제 목적물의 완전한 소유권 확보는 구별해 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당권

말소기준권리는 2015.11.25 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 등기된 국의 압류와 농협은행·신한카드·농업협동조합중앙회·산청군산림조합의 가압류, 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원으로 산출되어 있습니다.

다만 등기상 소멸과 실제 부담의 부존재는 같은 의미가 아닙니다. 국의 압류는 진주세무서장이 처분청으로 기재되어 있으므로 조세채권의 법정기일과 배당 우선순위를 별도로 확인해야 합니다. 아울러 일부이전된 근저당권의 실제 채권자별 배당 귀속, 미확인 점유·임대관계, 지분 취득 후 권리 행사 문제는 별도 검토 대상입니다.

② 가격 판단 — 최저가보다 매각조건을 먼저 확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 177,487,740원입니다. 유찰이 없는 신건이며, 산출상 인수액을 합한 실질취득금액 역시 177,487,740원입니다. 다만 이 금액은 취득 관련 세금·부대비용·미확인 추가 부담을 제외한 값입니다.

해당 작물재배사와 토지에 대해 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시장가치보다 낮은지, 적정한지, 높은지를 정량적으로 판단하기 어렵습니다. 특히 일반적인 주택과 달리 시설 상태, 토지 이용 제한, 농지취득 가능성, 지분매각 구조가 실질 가치를 크게 좌우할 수 있습니다. 따라서 신건 최저가만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 177,487,740원 가정)

매각가 177,487,740원에서 추정 집행비용 3,284,828원을 제외한 174,202,912원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 가압류권자에게는 예상 배당이 없고, 소유자 잔여금도 0원입니다. 총 채권액 324,403,101원 중 예상 배당액은 174,202,912원, 총 미배당액은 150,200,189원입니다.

채권최고액을 기준으로 한 추정 배당이며, 국의 조세채권 및 당해세, 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않았습니다. 일부이전 근저당권의 실제 배당 귀속도 별도 확인이 필요합니다. 미배당 채권액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

회차별 매각·배당 시나리오

④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 산청군 단성면 남사리 소재 남사삼거리 남동측 인근입니다. 주변은 유사한 작물재배사, 농경지, 임야가 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량진입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 경량철골구조 단층 작물재배사(곤충사육사)이며 사용승인일은 2015.11.13입니다. 하부 콘크리트 및 판넬 마감, 콘크리트 위 에폭시 바닥, 샷시창호 등의 구조입니다.
• 설비. 냉동·가습·송풍 관련 시설이 포함 평가되어 있으나 정상작동 여부는 확인해야 합니다. 제시외 건물 ㄱ~ㅁ과 수목, 일부 기초토목공사도 매각 및 평가 범위에 포함됩니다.
• 토지이용 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 낙동강 수변구역, 배출시설 설치제한지역 및 공장설립승인지역 관련 제한을 검토해야 합니다. 향후 시설 이용·개발·변경 가능성은 해당 규제에 따라 달라질 수 있습니다.
• 토지 표시. 토지정보에는 면적 599.0㎡, 지목 도로, 공시지가 6,660원/㎡, 급경사·부정형·세로한면(가)이 기재되어 있습니다. 한편 감정요항표는 일련번호2의 공부상 지목을 전, 현황을 전기타(작물재배사)로 설명합니다. 서로 다른 목록의 토지 표시와 면적을 혼동하지 않도록 각 필지별 공부 및 매각목록을 대조해야 합니다.
• 공부와 현황의 차이. 감정요항표상 일련번호2는 공부상 전이지만, 현황은 작물재배사 관련 이용 상태입니다. 농지취득자격과 원상회복 가능성에 영향을 줄 수 있으므로 공부·현황·인허가 상태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반 주거용 건물이 아니라 작물재배사(곤충사육사)라는 특수 용도이며, 토지이용 제한과 시설 정상작동 여부가 거래 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다. 실제 환금성 및 적정 시장가격은 별도 거래사례와 수요 확인 전까지 판단을 보류하는 것이 타당합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 지분매각 범위 확인. 목록1의 지분매각 대상과 지분 비율을 원본 매각물건명세서에서 확인하세요. 일괄매각이라고 해서 모든 토지·건물의 완전한 소유권을 단독 취득하는 것은 아닙니다.
• 농지취득 관련 서류. 목록2에 대해 농지가 아니라는 사실의 증명 또는 농지취득자격증명 취득 가능성을 입찰 전에 주무관서에 확인하세요. 미제출 시 입찰보증금 몰수 위험이 명시되어 있습니다.
• 원상회복과 인허가. 공부상 지목과 실제 작물재배사 이용 상태의 관계, 토목공사·시설 설치의 적법성, 원상회복 가능성을 확인하세요.
• 제시외 건물·수목·시설. 제시외 건물 ㄱ~ㅁ과 수목, 기초토목공사의 위치·상태·범위를 점검하고, 냉동·가습·송풍설비가 정상작동하는지 확인하세요.
• 토지·건물 표시 대조. 사건 소재지 남사리 463-9와 건물 등기상 남사리 463-13 주3동이 매각목록에 어떻게 연결되는지 확인하세요.
• 임대차·점유 조사. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 사용자를 확인하고 임대차계약·보증금·점유 권원 및 명도 가능성을 점검하세요.
• 조세채권·일부이전 근저당. 진주세무서장의 압류 관련 조세채권과 법정기일, 농협은행 근저당권의 일부 대위변제 및 실제 채권자별 배당 귀속을 확인하세요.
• 입찰가격 검증. 최저가 177,487,740원이 적정한지는 비교 거래와 시설 가치 확인 후 판단하세요. 유찰 시 예상 최저가만으로 저가 매수 기회라고 단정하지 마세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 지적 관련 공부 및 주무관서 확인 내용을 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 입찰”

이 사건의 핵심은 후순위 채권이 많다는 사실 자체가 아닙니다. 농협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 원칙적으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 다만 그것만으로 매수 후 부담까지 모두 해소됐다고 볼 수는 없습니다.

목록1은 지분매각이며, 목록2에는 농지취득 관련 증명서 미제출 시 보증금 몰수라는 중요한 조건이 있습니다. 작물재배사 설비의 정상작동은 확인되지 않았고, 임대관계와 실제 점유도 미상입니다. 근저당권 일부 대위변제에 따른 채권 귀속 역시 원본 확인이 필요합니다.

실거래 비교 근거도 확인되지 않아 신건 최저가를 시세보다 저렴하다거나 투자 가치가 높다고 평가할 수 없습니다. 배당상 인수 0원은 장점이지만, 지분·행정·시설·점유 위험을 함께 고려하면 현재는 고위험 조건 확인형 물건으로 접근하는 것이 타당합니다. 결론은 “등기권리 소멸은 비교적 명확하나, 입찰 적격성과 실제 취득 범위·가격은 확인 전 보류”입니다.