창원지방법원 2026타경10037. 경상남도 진주시 하대동 성창아파트 4층 513호입니다. 성창조합주택은 1985년 준공된 65세대 규모의 소규모 아파트로, 이 물건은 철근콘크리트조 지상 5층 건물의 4층에 있습니다.

채무 관련 등기를 보면 소유자 장춘주 명의의 아파트에 농업협동조합중앙회 근저당권이 설정되었고, 이후 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전 등기가 이루어졌습니다. 같은 회사가 임의경매를 신청했으며 청구액은 22,013,612원입니다.

문제는 기존 근저당권에 말소된 것으로 표시된 내용이 있으면서도 이후 근저당권 이전과 임의경매가 이어진다는 점입니다. 표시된 말소기준권리는 제주특별자치도의 압류이지만, 실제 우선순위는 근저당권 존속 여부를 확인해야 정확하게 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 이전의 정합성 확인

등기상 최초 근저당은 진주시 명의로 설정되었다가 2005년에 말소되었습니다. 이후 농업협동조합중앙회 명의의 채권최고액 24,000,000원 근저당이 기록되어 있습니다. 그런데 이 근저당은 말소 상태로도 표시되어 있는 반면, 2025.08.22 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전이 기재되어 있습니다.

임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사되어 있어 실제 점유자와 임대차관계가 없다고까지 단정할 수는 없습니다. 현황조사서와 매각물건명세서 및 전입세대 확인을 통해 점유와 대항력 여부를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

성창조합주택의 유사 면적 실거래 7건을 살펴보면 전체 평균은 88,857,142원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 거래를 모두 합친 평균보다 최근 실거래와 최신 거래에 무게를 두는 것이 적절합니다.

감정가 85,000,000원은 전체 실거래 평균의 95.7%, 최근 12개월 실거래 평균의 96.2%입니다. 평균 수치만 놓고 보면 그보다 낮은 가격이지만, 이 사실만으로 저렴한 경매라고 판단하기는 어렵습니다.

가장 주의할 비교 대상은 2026년 1월 4층 65.3㎡ 거래가 73,000,000원입니다. 경매 대상 역시 4층이므로 층수 면에서 참고할 만한 거래인데, 현재 최저가는 해당 거래보다 12,000,000원 높습니다. 같은 달 2층에서 115,000,000원 거래도 존재해 유사 면적 사이 가격 편차가 크므로, 개별 세대의 상태와 거래 조건에 대한 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)

현재 계산된 배당 구조는 집행비용을 제외한 금액이 소유자에게 교부되는 것으로 나타납니다. 그러나 임의경매 신청채권 22,013,612원 및 근저당 관련 채권의 배당이 반영되어 있지 않아, 아래 결과를 실제 배당예상액으로 받아들여서는 안 됩니다.

표시된 83,070,000원은 매각대금에서 집행비용만 차감한 계산상 잔액입니다. 실제 소유자 교부액은 신청채권·압류 관련 조세채권·담보채권의 배당을 반영하면 달라집니다. 당해세·최우선변제 등도 확정되지 않았으므로 배당표 재산정이 필요합니다.

④ 유찰 시 가격 시나리오

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 제시된 회차별 최저가격 시나리오는 다음과 같습니다.

회차가 진행되면 표시된 가격은 낮아지지만, 낙찰가 하락이 곧바로 안전한 투자로 이어지는 것은 아닙니다. 실제 유찰 여부와 이후 매각조건은 법원 공고를 통해 확인해야 하며, 근저당권과 압류의 효력 및 미확인 점유 문제가 해소되지 않으면 가격만 낮아져도 위험은 남습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 진주시 하대동 진주중앙중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 아파트단지, 근린생활시설 및 일반주택 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 일반적인 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물로, 위생설비·급배수설비·난방설비·소화설비 및 도시가스설비가 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 공동주택 건부지이며, 남측과 서측으로 도로망이 형성되어 있습니다. 제2종일반주거지역 및 시가지경관지구에 해당합니다.
• 규제. 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 적용됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 공시지가. 1,051,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 65세대 소규모 단지이며 준공 시기가 오래되었습니다. 최근 거래가격 차이가 커서 실제 매각 시 개별 호수의 상태와 거래 여건을 신중하게 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당권 원본 확인. 1999.11.13 농업협동조합중앙회 근저당권의 말소 표시와 2025.08.22 농업협동조합자산관리회사로의 이전 등기 관계를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재판정. 2025.01.08 제주특별자치도 압류가 표시상 말소기준으로 되어 있으나, 기존 근저당권의 존속 여부를 반영하여 실제 기준권리를 재검토해야 합니다.
• 배당표 검증. 신청채권 22,013,612원 및 압류에 따른 세금채권을 확인하고, 실제 채권자 배당과 소유자 잔여금 계산을 수정해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역이 없어도 임대관계가 미상으로 조사된 만큼, 실제 점유자·전입세대·대항력 및 명도 부담을 확인해야 합니다.
• 가격 상한 검토. 최근 12개월 평균 88,333,333원보다 신건 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰하지 말고, 2026.01 최신 거래 73,000,000원과 하락 추세 -1.0%를 함께 반영해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 준공연도가 오래된 단지이므로 누수·균열·배관·난방설비· 내부 수리 상태와 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 법원 서류 재확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서· 감정평가서·기일변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저”

진주 성창아파트 513호는 최저가 85,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 88,333,333원의 96.2%에 해당합니다. 그러나 최신 거래 73,000,000원보다 비싸고 최근 시세 추세도 -1.0% 하락을 나타냅니다. 따라서 평균 시세와의 작은 차이를 근거로 신건 가격에 높은 점수를 주기는 어렵습니다.

더 중요한 문제는 근저당권 말소와 이전 기록의 불일치, 신청채권이 누락된 배당 계산, 점유·임대차의 불확실성입니다. 인수액은 0원으로 추정되지만, 관련 원본을 검증하기 전에는 확정할 수 없습니다.

현재 판단은 입찰 보류 및 권리 원본 확인 우선. 권리·배당 관계가 정리되고 실제 거래가격과 물건 상태를 재확인한 이후에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 현 단계에서는 신건 가격을 매력적인 기회로 평가하기 어렵습니다.