창원지방법원 2026타경10040. 경상남도 남해군 남면 선구리 609-33 소재 건물에 대한 강제경매입니다. 사건의 물건 분류는 연립/다세대이지만, 감정평가상 이용상태는 1·2층 단독주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 건물로, 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태입니다.
등기부에는 압류·가압류·가처분과 과거 경매개시결정이 여러 차례 나타납니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2020.05.06 국민건강보험공단 압류입니다. 일반적인 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 이 사건은 예외가 매우 중요합니다. 2021.08.26 정정회의 건물철거청구 관련 가처분은 매각물건명세서에 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다.
따라서 다른 권리들이 말소된다는 이유만으로 안전한 경매라고 볼 수 없습니다. 건물만 낙찰받은 후 토지를 적법하게 사용할 수 있는지, 가처분의 피보전권리가 실제로 어떻게 행사될 수 있는지, 건물철거청구를 방어할 수 있는 권원이 있는지가 입찰 판단의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10040 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남면 선구리 609-33 1동 |
| 물건 분류 | 연립/다세대 · 감정평가상 1·2층 단독주택 |
| 매각 대상 | 건물만 매각 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 스타코 및 화산석 등 외벽 마감 |
| 건축 상태 | 건축법상 사용승인 미취득 |
| 소유자 | 유은우 (단독소유) |
| 감정가 | 311,836,000원 |
| 최저매각가 | 311,836,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | (선정당사자) 정정회 · 청구액 12,660,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 주요 인수권리 | 갑구 7번 건물철거 및 토지인도청구 관련 가처분 |
| 등기 확인 | 창원지방법원 남해등기소 · 2026.10.20 발행 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 살아남는 권리
말소기준권리는 2020.05.06 국민건강보험공단 압류입니다. 2020.10.23 남해신용협동조합 가압류 271,158,783원, 2021.07.28 비욘드캐피탈소셜대부 주식회사 가압류 200,000,000원 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 남해군 및 국세 관련 압류와 현재의 경매개시결정도 말소 대상입니다.
2021.12.14 설정된 서갑만의 채권최고액 800,000,000원 근저당권은 2025.12.20 확정판결에 따라 2026.01.05 이미 말소되었습니다. 관련 근저당권 가처분도 말소된 상태입니다. 과거 강제경매·임의경매 개시결정 중 이미 취하 또는 취소 등으로 말소된 등기도 현재 존속 권리와 구분해야 합니다.
② 점유관계 — 유치권 주장과 임대차 불확실성
현황조사와 매각물건명세서에는 김영주가 유치권 점유 관련자로 기재되어 있습니다. 다만 임대차보증금·전입신고일·확정일자 등이 확인되지 않아 주택임차인으로 확정하거나 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 형태 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김영주 | 유치권 점유 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
현황조사·매각물건명세서 기준. 김영주는 유치권 점유 관련자로 확인되며, 임대차관계와 대항력·우선변제권 성립 여부는 확정되지 않았습니다. 보증금 및 전입신고일이 확인되지 않아 임차보증금 인수 여부를 금액으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세·가격 판단 — 비교 기준부터 불확실하다
이 사건은 일반적인 아파트나 토지와 건물을 함께 취득하는 주택 경매와 가격평가 기준이 다릅니다. 건물만 매각되는 데다 토지소유자의 철거청구 가처분이 존속하고, 건축법상 사용승인도 받지 않은 상태입니다.
현재 감정가와 최저매각가는 동일한 311,836,000원이며 유찰 이력이 없는 신건입니다. 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 311,836,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,165,704원 |
| 1. 가압류 · 남해신용협동조합 | 271,158,783원 | 271,158,783원 |
| 2. 가압류 · 비욘드캐피탈소셜대부 | 200,000,000원 | 35,511,513원 |
| 3. 경매신청 · 정정회 | 12,660,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 채권액 합계는 483,818,783원, 채권자 예상배당 합계는 306,670,296원입니다. 매각대금에서 집행비용을 제외하면 배당재원이 부족해 177,148,487원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 특히 신청채권자 정정회의 청구액 12,660,000원은 이 추정 배당에서는 전액 미배당으로 나타납니다.
집행비용은 약 5,165,704원으로 추정한 수치입니다. 위 배당표는 국세·지방세 등 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 단순 추정이며, 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인의 인수채무와 동일한 개념이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리는 남는다
| 회차 | 최저가 | 미배당 | 금전 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 311,836,000원 | 177,148,487원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 249,468,800원 | 238,642,546원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 199,575,040원 | 287,837,794원 | 0원 |
신건에서 1회 또는 2회 유찰되는 경우를 가정하면 최저매각가는 각각 249,468,800원과 199,575,040원으로 낮아집니다. 그러나 채권자 미배당 규모는 오히려 확대되고, 신청채권자의 예상배당액은 어느 시나리오에서도 0원입니다.
⑥ 토지·건축·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 건물만 매각. 매각물건명세서에 건물만 매각한다는 내용이 명시되어 있습니다. 토지소유권까지 취득하는 거래가 아니므로 적법한 토지사용권의 존재와 범위를 반드시 검토해야 합니다.
- 건축 상태. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 단독주택으로 이용 중이나 건축법상 사용승인을 받지 않았습니다. 사용승인 가능성 및 행정상 제약을 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 관련 토지의 지목은 임야, 토지면적은 917.4㎡, 지형은 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 이 토지면적은 참고 현황이지 매수인이 취득하는 토지면적이 아닙니다.
- 토지이용 규제. 보전관리지역에 포함되며 준보전산지 및 하수처리구역 저촉, 가축사육제한구역 포함 등의 사항이 있습니다. 건축물의 적법성·이용 가능성과 함께 확인해야 합니다.
- 건물 시설. 위생설비 및 냉난방설비가 설치되어 있으며, 매각물건명세서에는 건물 1·2의 데크시설이 건물가격에 포함된 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 일반적인 토지·건물 일괄소유 주택과 달리 토지사용권 및 철거청구 가처분 문제가 있는 건물입니다. 매도 가능성과 담보가치를 일반 주택과 동일하게 평가하기 어렵고, 비교할 실거래 시세도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 철거청구 가처분 원본 확인. 갑구 7번 가처분결정과 피보전권리의 구체적 내용, 본안소송 진행 및 확정 여부를 확인해야 합니다. 매각 후 인수되는 권리라는 점이 입찰의 최우선 쟁점입니다.
- 토지사용권 검토. 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 법적 권원이 있는지, 토지소유자와의 관계 및 건물철거청구에 대한 방어 가능성을 법률전문가와 검토해야 합니다.
- 사용승인 가능성 확인. 건축법상 사용승인 미취득 사유와 사후 보완·승인 가능성, 건축 관련 행정상 위험을 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 유치권 판결 대조. 창원지방법원 진주지원 2021가단40866 유치권 부존재 확인 확정판결의 주문·당사자·대상 범위를 확인하고, 현장 점유 상태와 일치하는지 조사해야 합니다.
- 점유자 및 임대차 확인. 김영주의 실제 점유 현황, 점유 권원, 전입신고일·보증금·확정일자 여부를 확인해야 합니다. 현재 대항력과 금전 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
- 세금 및 배당순위 재검토. 국민건강보험공단·남해군·국 관련 압류가 존재하므로 국세·지방세 등 배당에 우선할 채권의 금액과 법정 우선순위를 확인해야 합니다. 예상배당표만으로 실제 배당을 확정할 수 없습니다.
- 매각 범위와 시세 검증. 일괄매각 대상 건물 및 데크시설의 정확한 범위를 확인하고, 토지가 제외된 건물의 경제적 가치와 처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관련 소송 판결문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 권리위험 0원”
이 물건은 경매에서 반드시 구분해야 하는 두 종류의 위험을 보여줍니다. 배당계산에 표시되는 금전 인수액과 낙찰자가 부담할 수 있는 비금전적 권리위험입니다.
국민건강보험공단 압류를 말소기준으로 후순위 채권을 정리할 수 있더라도, 토지소유자의 건물철거청구 가처분은 매각물건명세서상 매수인 인수권리입니다. 토지가 제외된 건물만 취득한다는 점, 건축법상 사용승인이 없다는 점, 유치권 관련 판결과 실제 점유를 확인해야 한다는 점도 함께 고려해야 합니다.
현재 신건 최저가 311,836,000원은 이 모든 위험을 해소한 가격이라고 볼 근거가 없습니다. 유찰로 가격이 낮아져도 건물의 존속 자체가 불안정하다면 실질적인 투자매력은 생기지 않을 수 있습니다. 결론은 가격보다 권리 확인이 먼저이며, 핵심 법률 위험이 해소되지 않는 한 입찰 보류입니다.
