창원지방법원 2026타경10043. 경상남도 진주시 상봉동 744-11 소재 토지와 건물이 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 및 시멘트 벽돌조 슬라브지붕의 2층 건물이며, 현재 1층과 2층 모두 주택으로 이용 중입니다. 토지 면적은 165.8㎡, 건물 사용승인일은 1987.10.05입니다.

이 물건은 이미 2024.03.14 임의경매로 매각된 이력이 있습니다. 당시 과거 가압류와 경매개시결정이 말소됐고, 이후 박정숙 명의로 소유권이 이전되면서 새로운 근저당권이 설정됐습니다. 그 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 이번 임의경매가 개시됐습니다.

따라서 핵심은 과거에 말소된 권리보다 2024.03.14 설정된 근저당권과 그 이후 임차인들의 점유관계입니다. 등기상 말소 흐름은 정리되지만, 실제 낙찰 판단에는 확인할 사항이 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2024년 근저당이 말소기준

핵심 말소기준권리는 2024.03.14 접수된 을구 13번 제일새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 192,000,000원이고, 같은 필지의 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다.

해당 근저당권은 2025.08.28 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 변경이며, 별도로 192,000,000원의 담보권이 추가 설정된 것은 아닙니다. 이후 2026.01.20 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차인은 윤경진·김성준·이원석, 총 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 개별 임차인으로 파악되며, 전입신고일은 모두 2024.03.14 말소기준권리 설정일 이후입니다.

대항력 판정은 기재된 전입일과 2024.03.14 말소기준권리를 비교한 결과입니다. 보증금·배당요구 여부는 확정되지 않았으며, 실제 점유 개시일과 임대차계약 내용에 따라 추가 검토가 필요합니다.

이원석의 전입일은 2024.06.27, 윤경진은 2024.08.14, 김성준은 2024.10.28입니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 전입했으므로 현재 확인된 사실관계에서는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 낙찰자의 임차보증금 승계액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 대항력 없음과 명도 부담 없음은 서로 다른 문제입니다. 임차인이 실제 점유하고 있다면 인도명령·명도 협의 등이 필요할 수 있습니다. 특히 이원석은 1층 점유로 기재돼 있어, 공부상 차고인 공간의 주택 이용 현황과 함께 확인해야 합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 시세 검증 전 판단 보류

감정가와 현재 최저매각가는 모두 235,698,140원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 지역 실거래 비교를 통한 시장가격 검증이 필요한 상태입니다.

이 물건은 토지 165.8㎡와 2층 건물, 제시외 건물의 일괄매각 조건을 함께 고려해야 합니다. 단독주택 성격의 건물에서는 토지의 입지와 형태, 건물의 노후도, 실제 사용현황, 향후 활용 가능성이 가격에 영향을 미칩니다. 감정가가 정해져 있다는 사실만으로 현재 최저가의 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

회차별 금액은 주어진 유찰 가정에 따른 시뮬레이션입니다. 실제 다음 매각기일·최저매각가격을 확정한 것은 아닙니다. 미배당은 채권최고액 192,000,000원 기준 추정치이며 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 235,698,140원 가정)

현재 최저매각가로 매각되고 집행비용을 4,099,774원으로 가정하면, 근저당권 채권최고액 192,000,000원을 배당한 뒤 39,598,366원이 소유자에게 남는 구조로 추정됩니다.

다만 이는 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액을 이용한 계산입니다. 경매 청구금액은 172,515,760원이며, 실제 배당은 채권 잔액·이자·비용·우선순위 등에 따라 달라집니다. 임차인의 최우선변제나 당해세도 반영하지 않은 추정 결과입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주봉원초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 토지. 면적 165.8㎡, 지목은 대지이며 토지이용상황은 단독입니다. 완경사지의 사다리형 토지로 소로 한 면에 접합니다.
• 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 도로 조건은 현장 출입 동선과 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·자연경관지구입니다. 봉원초등학교·경진고등학교·봉원초등학교병설유치원 관련 상대보호구역과 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 554,300원/㎡입니다. 이는 개별 토지의 실제 매매가격이나 매각가를 직접 의미하지 않습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 및 시멘트 벽돌조 슬라브지붕 2층 건물로, 외벽은 치장벽돌 및 목재 등으로 마감됐고 창호는 하이샤시 구조입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 이용 상태. 1층과 2층이 모두 주택으로 이용되고 있습니다. 특히 1층은 공부상 차고와 현황상 주택 이용이 달라 건축물대장 및 인허가 검토가 중요합니다.
• 제시외 건물. 감정서상 ㄱ~ㄹ 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 공부상 변소는 현황 멸실된 것으로 기재돼 있어 실제 남아 있는 구조물의 위치·면적·상태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 노후 저층 건물과 토지가 결합된 물건으로, 실제 사용상태·건물 유지관리·토지 활용 가능성에 따라 매수자의 평가가 달라질 수 있습니다. 가격 메리트와 예상 매각기간은 실거래 비교 없이 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 임차인 3명 확인. 윤경진·김성준·이원석의 실제 점유 부분, 보증금, 월차임, 계약 상대방 및 점유 개시일을 확인하세요.
• 대항력·배당요구. 전입일은 모두 말소기준권리 이후이지만 임대차계약 원본, 주민등록, 확정일자, 배당요구 여부를 종합 확인해야 합니다.
• 소액임차인 최우선변제. 보증금이 모두 미상이므로 실제 적용 여부는 추가 조사가 필요합니다. 배당표를 확정 금액으로 사용하지 마세요.
• 명도 가능성. 3명의 임차인이 기재된 물건입니다. 실제 거주 및 점유 범위를 확인하고, 낙찰 후 인도명령·점유 이전·명도 협의 가능성을 검토하세요.
• 1층 용도 확인. 공부상 차고가 현황상 주택으로 이용되는 부분에 대해 건축물대장, 인허가 기록, 도면 및 현장 상태를 대조하세요.
• 제시외 건물 확인. ㄱ~ㄹ 건물의 위치·현황·매각 포함 범위와 멸실된 변소의 관계를 감정평가서 및 현장조사로 확인하세요.
• 토지 등기. 건물 근저당의 공동담보 토지인 상봉동 744-11에 대해 별도의 토지 등기사항전부증명서를 확인하세요.
• 채권 이전 확인. 제일새마을금고 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 경위와 실제 피담보채권 및 경매 청구금액을 대조하세요.
• 시세 조사. 상봉동 일대 유사한 토지 면적·용도지역·도로조건·건물 상태의 거래사례를 검토해 감정가 235,698,140원이 적정한지 판단하세요.
• 자금 계획. 낙찰대금 외에 취득 관련 비용, 건물 보수비, 명도 비용, 제시외 건물 정비 비용 등의 발생 가능성을 반영하세요.
• 매각조건 재확인. 일괄매각 대상, 특별매각조건, 매각물건명세서 변경, 매각기일 진행 여부를 입찰 직전 확인하세요.

맺으며 — “근저당 말소는 명확, 물건 리스크는 남아 있다”

이 사건은 2024.03.14 제일새마을금고 근저당권이 말소기준으로 작용하고, 이후 채권 이전 및 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다. 조사된 임차인 3명은 모두 말소기준권리보다 늦게 전입했기 때문에, 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

하지만 이 물건을 단순한 권리 안전형으로 평가하기에는 확인할 사항이 많습니다. 임차인 3명의 보증금이 모두 미상이고, 1층 차고의 주택 이용, 멸실된 부속시설, 제시외 건물 일괄매각이라는 현황상 쟁점이 겹칩니다. 임차인의 명도 부담과 건축물 이용 적법성을 확인하지 않고 입찰하는 것은 위험합니다.

또한 현재 최저가 235,698,140원에 대한 실거래 비교가 이뤄지지 않아 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도, 그것만으로 적정한 투자금액이 되는 것은 아닙니다.

결론은 권리 말소 구조 확인, 현장·임차관계 검증 우선, 가격 판단 보류입니다. 토지 등기와 임대차 현황, 건축물 이용상태 및 지역 거래가격까지 확인한 다음 입찰 여부와 적정 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.