창원지방법원 2026타경10062. 경상남도 진주시 상대동에 위치한 철근콘크리트조 4층 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 현재 등기상 소유자는 이영수이며, 진주서부농업협동조합이 청구금액 231,441,006원으로 임의경매를 신청했습니다.

법률상 권리의 출발점은 명확합니다. 2011.01.24 설정된 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 등기된 한국토지주택공사 임차권도 설정 순위상 후순위입니다.

하지만 이 주택에는 여러 임차·점유 관계가 얽혀 있습니다. 특히 권택열·지주택·공사의 전입일이 확인되지 않고, 일부 점유자는 보증금조차 특정되지 않았습니다. 또한 한국토지주택공사 명의의 임차권등기와 보증금 승계 관계가 있어, 같은 보증금을 이중으로 계산하지 않으면서 실제 권리자를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 추가 확인

권리분석의 기준은 2011.01.24 진주서부농업협동조합 근저당권입니다. 후순위인 진주중부농업협동조합의 가압류 10,149,952원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

등기된 주택임차권도 구별해야 합니다. 한국토지주택공사의 202호 관련 83,000,000원 임차권등기는 이미 2025.09.22 말소되었습니다. 반면 201호 관련 50,000,000원 임차권등기는 현재 등기되어 있지만, 말소기준권리보다 후순위로 매각 소멸 대상입니다.

다만 임차권등기가 소멸하는 것과 점유자 전체의 대항력·명도 문제가 해결되는 것은 별개입니다. 전입일이 확인되지 않은 임차인과 보증금 미상 점유자는 따로 조사해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9건, 승계 중복 1건

임차인으로 분류된 신고는 9건이며, 한국토지주택공사의 보증금 대위·승계 신고 1건은 별도로 표시합니다. 따라서 한국토지주택공사 명의의 50,000,000원을 지주택 보증금에 다시 더하면 안 됩니다. 다만 '지주택'·'공사' 등의 표기는 실제 계약당사자 및 점유관계의 동일성 확인이 필요합니다.

대항력 없음은 확인된 전입일이 2011.01.24 말소기준권리보다 늦다는 판단에 따른 것입니다. 대항력 가능·미상은 대항력이 확인되었다는 뜻이 아니라, 전입·점유 관련 사실관계가 확정되지 않았다는 의미입니다. 우선변제 역시 실제 임대차계약과 확정일자, 배당요구 및 법정 요건을 추가 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 730,977,000원, 시세 메리트는 미확인

현재 감정가는 730,977,000원, 최저매각가도 동일합니다. 유찰 횟수가 0회이므로 감정가를 기준으로 입찰이 시작되는 신건입니다.

그러나 가격을 판단할 때 필요한 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격, 최근 거래 추세, 개별 건물의 임대수익률을 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 80%·64%를 가정한 계산이며 실제 유찰이나 해당 가격의 향후 매각을 확정하는 내용이 아닙니다. 각 회차의 계산상 인수액 0원에는 대항력 미상 임차인의 잠재 인수액이 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 730,977,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 9,709,770원을 먼저 공제한 다음 근저당권자에게 240,000,000원, 가압류권자에게 10,149,952원을 배당하는 것으로 계산되어 있습니다. 이 계산에 따른 채권자 미배당액은 0원, 소유자에게 돌아갈 것으로 표시된 잔여금은 471,117,278원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주시 상대동 소재 진주시청 서측 인근에 위치합니다. 주변은 노변 근린생활시설, 후면 단독주택, 아파트 및 공공기관 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 대상토지까지 차량 진입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 주택이며 사용승인일은 2011.01.19입니다. 외벽은 석재타일 및 드라이비트, 내부는 벽지·타일 및 장판지 마감입니다.
• 설비. 난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 면적 200.1㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 공시지가는 710,900원/㎡입니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 시가지경관지구(중심)에 해당합니다. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 규제사항도 있습니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 제시외 건물과 옥상 계단실의 매각범위 및 실제 현황은 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 공동주택 단일 호실이 아니라 복수 임차관계가 있는 주택과 토지를 일괄 취득하는 구조입니다. 임대수익과 명도 상황, 유사 건물 매매가격을 함께 확인해야 하므로 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 미상 임차인 조사. 권택열·지주택·공사의 전입일과 실제 점유개시일을 확인하고, 말소기준권리인 2011.01.24보다 선순위로 보호될 임차권이 있는지 판단해야 합니다.
• 보증금 미상 신고 확인. 박점옥·한정은·이은경·이학민·공사의 계약서와 보증금, 월세 및 실제 점유 호실을 확인해야 합니다. 금액이 특정되지 않은 보증금은 매수인 인수액 산정에도 불확실성을 남깁니다.
• 한국토지주택공사 승계 정리. 현재 201호 관련 50,000,000원 임차권등기와 지주택 보증금 사이의 승계관계를 확인해 중복 합산을 방지해야 합니다. 이미 말소된 202호 관련 83,000,000원 임차권과 현재 권리를 혼동해서도 안 됩니다.
• 호실별 계약 및 배당요구. 임대차계약서, 주민등록 전입세대 현황, 확정일자, 점유 상황 및 배당요구 여부를 호실별로 대조해야 합니다. 특히 박점옥의 배당요구 관련 권리관계를 확인해야 합니다.
• 예상배당 재검토. 집행비용·근저당·가압류만 반영된 배당표에 임차인 최우선변제, 우선변제권, 당해세 등을 추가 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 730,977,000원이 실제 시장에서 적정한지 확인할 수 있는 유사 건물 실거래 사례와 임대수익 자료를 확보해야 합니다. 신건이거나 감정가 대비 할인된다는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다.
• 건물·토지 실사. 토지 200.1㎡의 경계와 도로 접면, 4층 건물의 실제 용도, 옥상 계단실 및 제시외 건물의 위치와 상태를 확인해야 합니다.
• 명도 및 체납 관리비. 여러 호실의 점유관계를 확인하고 예상 명도비용, 임대차 승계 가능성 및 체납 공용관리비 관련 부담을 점검해야 합니다.
• 최종 원본 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 배당 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸”과 “인수 위험 없음”은 다르다

진주 상대동 2026타경10062는 담보권의 말소 순서만 보면 비교적 명확한 사건입니다. 2011.01.24 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가압류 및 임차권등기는 원칙적으로 매각 소멸 대상입니다.

그런데 이 물건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 임차인과 점유관계입니다. 실제 임차인으로 분류된 신고 9건 중 대항력 미상 3건이 남아 있고, 5건은 보증금이 특정되지 않았습니다. 한국토지주택공사의 승계 신고는 중복 계산을 피해야 하며, 각 호실의 임대차관계와 배당 가능액도 확인해야 합니다.

더구나 730,977,000원이라는 신건 최저가가 시세보다 유리한지 판단할 거래 근거도 확인되지 않습니다. 계산상 인수 0원이라는 이유만으로 저렴하거나 안전하다고 평가해서는 안 됩니다.

결론은 권리 확인 보류, 가격 판단 보류입니다. 대항력 미상 임차인의 선순위 여부와 실제 미반환 보증금, 호실별 명도 상황 및 유사 건물 거래가격을 확인하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 최저매각가가 아니라 인수 위험을 해소한 뒤 계산하는 실질취득비용입니다.