창원지방법원 2026타경10080. 경상남도 하동군 옥종면 병천리 287-6에 있는 단독주택과 토지의 경매입니다. 토지면적은 483.7㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조의 단층 단독주택입니다. 소유자는 정원섭으로, 2021년 11월 24일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 제일새마을금고가 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 해당 회사가 임의경매를 신청한 구조입니다.
이 물건을 볼 때는 아파트처럼 실거래 평균과 낙찰가를 바로 비교하기 어렵다는 점을 먼저 인식해야 합니다. 농촌 단독주택은 토지의 실제 활용성, 건물 상태, 제시외 건물의 위치, 점유관계에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 이번 매각에는 제시외 건물과 태양광발전설비까지 포함되지만, 제시외 건물 일부가 다른 토지에 소재하는 것으로 조사됐습니다. 따라서 등기상 권리뿐 아니라 매각 범위와 실제 경계를 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 옥종면 병천리 287-6 |
| 도로명주소 | 경상남도 하동군 옥종면 병천길 18 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지면적 / 지목 | 483.7㎡ / 대 |
| 토지 현황 | 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 단층 |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정원섭 (2021.11.24 증여 취득) |
| 감정가 | 203,646,300원 |
| 최저매각가 | 203,646,300원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 청구금액 | 76,831,856원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각 포함 | 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅂ), 제시외 기계기구(태양광발전설비), 지상 자생수목 |
| 매각 제외 | 이동·철거가 용이한 철제구조물, 장독 등 |
① 권리 흐름 — 근저당권 이전까지 확인해야 한다
권리의 기준점은 2021.11.24 설정된 제일새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원이고, 이 근저당권에는 해당 토지의 공동담보 관계가 표시되어 있습니다. 앞서 설정된 옥종농업협동조합 근저당권들은 이미 등기상 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준권리로 취급하지 않습니다.
2025.08.28에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 이후 해당 회사가 2026.02.06 임의경매개시결정을 받았습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자가 변경된 것이지, 새로운 선순위 근저당권이 설정된 것은 아닙니다.
또한 현재 확인된 등기사항은 건물에 관한 것이므로, 토지 등기사항과 공동담보 관계를 대조해야 합니다. 건물과 토지에 서로 다른 권리가 설정되어 있는지, 일괄매각 범위에 누락된 권리가 없는지도 입찰 전 확인할 사항입니다.
② 가격 분석 — 감정가만으로 저렴함을 판단할 수 없다
현재 신건 최저매각가는 203,646,300원으로 감정가와 같습니다. 하지만 동일 지역·유사 규모 단독주택의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단하기 어렵습니다.
특히 농촌 단독주택의 매각가격은 건물의 신축성·노후 상태뿐 아니라 토지의 경계, 진입도로, 사용 가능 면적, 부속시설, 농촌지역 매수 수요 등에 영향을 받습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 203,646,300원 | 0원 | 203,646,300원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 162,917,040원 | 0원 | 162,917,040원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 130,333,632원 | 0원 | 130,333,632원 |
실질취득 추정치는 각 회차 최저매각가에 예상 인수액을 더한 값이며, 해당 최저가에 낙찰된다는 가정입니다. 취득세·등기비용·명도비용·수선비용 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 회차별 가격은 가정 시나리오이며 실제 매각 조건은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,646,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,651,048원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 제일새마을금고 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 29,440,790원 | 29,440,790원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 20,743,335원 | 20,743,335원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 41,811,127원 |
근저당권 배당액은 채권최고액 기준으로 산정된 추정치입니다. 제일새마을금고 명의의 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되었으므로 실제 배당권리자와 확정 채권액은 권리이전 및 채권계산서를 확인해야 합니다. 집행비용은 약 1.8% 추정이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
신건 최저가에 매각된다는 가정에서는 일반 채권의 계산상 배당액이 158,184,125원이고, 집행비용을 제외한 소유자 잔여액은 41,811,127원입니다. 다만 이 예상배당은 채권최고액과 청구금액을 사용한 시뮬레이션이며 실제 배당표를 확정한 것은 아닙니다.
④ 회차별 배당 위험 — 미배당과 인수는 다르다
| 매각 회차 | 채권 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 158,184,125원 | 0원 | 41,811,127원 |
| 1회 유찰(80%) | 158,184,125원 | 0원 | 1,652,076원 |
| 2회 유찰(64%) | 127,708,961원 | 30,475,164원 | 0원 |
회차별 금액은 각각의 배당 추정 시나리오를 표시한 것으로, 동일한 집행비용을 적용해 재계산한 표는 아닙니다. 실제 배당액과 잔여금은 집행비용, 확정 채권액, 법정 우선순위 등에 따라 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)
- 위치. 하동군 옥종면 병천리 병천마을 남동측 인근입니다. 주변은 농촌마을, 농경지, 임야 등이 형성된 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 실제 차량 진입 가능 여부와 진입로의 권리관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 483.7㎡입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)로 표시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 단층 단독주택입니다. 외벽은 인조석 붙임과 몰탈 위 페인팅, 내벽은 페인팅·벽지·타일 마감, 창호는 새시창구조입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 가정용 태양광 발전기 등이 있습니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·농림지역·보전관리지역·자연취락지구 등에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 자연재해위험개선지구 등의 지정·저촉사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 43,900원/㎡입니다. 공시지가는 개별 토지의 거래시세와 동일하지 않습니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 제시외 건물·태양광설비 — 매각 범위 확인
이번 경매에서 특히 중요한 부분입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 명시되어 있고, 감정서상 제시외 건물 ㄱ~ㅂ 및 제시외 기계기구인 태양광발전설비가 매각에 포함됩니다.
| 제시외 건물 | 감정서상 ㄱ~ㅂ 매각 포함 |
|---|---|
| 제시외 건물 위치 | 목록1 및 일부 다른 토지(산18-5)에 소재하는 것으로 조사 |
| 태양광발전설비 | 목록2 옥상에 소재하는 가정용 발전기 · 건물가격에 포함 평가 |
| 자생수목 | 대나무 등 · 토지가격에 포함 평가 |
| 매각 제외 물품 | 철제구조물 및 장독 등 이동·철거가 용이한 물품 |
또한 태양광발전기는 건물가격에 포함 평가되어 있으나, 실제 작동 상태, 설비 유지·보수 가능성 및 관련 계약관계는 별도 확인이 필요합니다. 매각에서 제외되는 철제구조물과 장독 등은 취득 대상에 포함되는 것으로 오인하지 않아야 합니다.
⑦ 환금성 — 농촌주택은 매도 가능성을 함께 봐야 한다
이 물건은 농촌마을과 농경지, 임야가 혼재된 지역의 단독주택입니다. 아파트처럼 동일 평형의 거래가를 직접 비교하기 어렵고, 실제 매수 수요도 개별 토지와 건물 조건에 좌우될 수 있습니다.
특히 실거주 목적과 투자 목적은 판단 기준이 다릅니다. 실거주자는 주택의 상태, 진입로, 생활 편의, 토지 활용성 등을 중시할 수 있지만, 투자자는 향후 매수자 확보 가능성과 매도기간, 수선비용 및 규제사항까지 함께 고려해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차·점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 및 점유자의 실제 사용관계를 확인하고, 임차인이 확인되면 대항력·보증금·배당요구 여부를 판정해야 합니다.
- 토지·건물 등기. 건물 등기뿐 아니라 토지 등기를 함께 확인하고, 제일새마을금고 근저당권의 공동담보 범위와 엠씨아이대부주식회사로의 권리이전 내용을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 위치. 감정서상 ㄱ~ㅂ의 개별 위치, 본건 토지 밖 산18-5에 걸친 부분의 범위와 토지 사용권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 재해 관련 규제. 자연재해위험개선지구 저촉 범위, 실제 이용 제한과 관련 위험을 관할 자료로 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물·태양광발전설비·수목과 제외되는 철제구조물·장독 등을 구분해야 합니다.
- 건물 상태. 누수, 균열, 설비 상태, 급·배수 및 난방 상태, 태양광발전기 작동 여부와 수선비용을 확인해야 합니다.
- 진입도로. 실제 도로 접근과 통행 가능성, 도로의 소유 및 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 하동군 옥종면 일대 유사 단독주택과 토지의 최근 실거래, 공인중개사 의견 및 실제 매도 가능성을 확인한 후 응찰가를 정해야 합니다.
- 입찰비용. 입찰보증금과 취득세·등기비용·명도비용·수선비용을 별도 산정해야 합니다.
- 원본 서류. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 토지·건물 등기사항전부증명서와 지적도 등을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리정리 가능 ≠ 안심하고 낙찰”
이 사건은 등기상 말소기준권리가 명확하고, 후순위 가압류 및 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금액은 0원으로, 금전채권의 등기상 정리 자체는 비교적 단순합니다.
하지만 권리상 인수 0원이라는 장점이 물건 전체의 안전을 보장하지는 않습니다. 임대관계가 확인되지 않았고, 제시외 건물 일부는 다른 토지에도 소재하는 것으로 조사됐습니다. 자연재해위험개선지구 저촉 등 토지이용상 주의사항도 존재합니다.
여기에 신건 최저매각가 203,646,300원을 뒷받침할 최근 실거래 비교가격도 확보되지 않았습니다. 따라서 지금 단계에서 가격 메리트를 인정하거나 적극적인 입찰을 권하기는 어렵습니다.
결론은 ‘등기상 권리정리는 비교적 명확, 현장 위험과 가격은 보류’입니다. 점유관계와 건물 경계, 토지 규제, 실제 거래가격을 확인하고 예상 수선비용까지 반영해야 이 물건의 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 단순한 유찰 할인보다 현장 확인이 우선입니다.
