창원지방법원 2026타경10144. 경남 사천시 정동면 풍정리 삼성아파트 101동 601호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 79,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 강남규가 2013년 9월 25일 거래가 90,000,000원으로 취득한 아파트이며, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 93,930,410원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 일반적인 근저당권 경매와 달리 세금 관련 압류가 말소기준권리로 지정돼 있습니다. 등기부의 오래된 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 분석의 핵심은 2022.05.16. 달서구 압류보다 먼저 성립한 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권은 전입일이 말소기준보다 빨라 본래 대항력 문제가 있지만, 별도의 대항력 포기 확약이 있어 실제 낙찰자의 부담은 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 풍정리 388-1 삼성아파트 제101동 제6층 제601호 도로명주소: 경상남도 사천시 정동면 옥산로 328 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.89㎡ · 지상 15층 중 6층 |
| 단지 규모 | 삼성아파트 · 314세대 · 1994.07.27. 준공 |
| 소유자 | 강남규 · 2013.09.25. 소유권이전 · 당시 거래가 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 93,930,410원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.16. 갑구 7번 · 달서구 압류 |
| 주택임차권 | 한국토지주택공사 · 보증금 90,000,000원 · 건물 전부 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (2026.07.15.자 대항력포기서 적용 전제) |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
① 권리 흐름 — 압류보다 빠른 임차권, 그러나 인수 포기
말소기준은 2022.05.16. 달서구 압류입니다. 이후 대구광역시 북구, 국(창원세무서장), 창원시의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 말소되는 권리로 분류됩니다. 다만 국세·지방세 압류에 관한 법정기일 및 배당 우선순위는 등기일과 별개로 확인해야 합니다.
② 임차권 분석 — 명목 인수 12,822,000원, 실질 인수 0원
등기된 보증기관 관련 임차권 신고는 한국토지주택공사 1건입니다. 이는 별도의 실제 거주 임차인과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 별도로 확인된 사람이 0명이며, 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 실제 점유·임대관계는 확인이 필요합니다.
| 권리자 / 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 보증기관 관련 임차권 신고 · 실제 임차인 중복 집계 제외 |
90,000,000원 |
원래 있음 포기 확약 |
행사 가능 확정일자 2018.03.29. |
서울보증보험(양도 전 한국토지주택공사) 실질 인수 0원 |
| 임대차계약일 | 2018.03.26. |
|---|---|
| 점유개시 / 확정일자 | 2018.03.29. / 2018.03.29. |
| 전입신고 | 2018.04.07. |
| 임차권등기 | 2024.01.08. · 을구 7번 |
| 임차 목적물 | 건물 전부 |
| 보증금 | 90,000,000원 |
| 신건 예상 우선배당 | 77,178,000원 |
| 명목 미배당 보증금 | 12,822,000원 |
| 대항력 포기 확약 | 2026.07.15.자 · 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 유효 적용 전제) |
이 확약의 효력은 해당 임차권 및 그 보증금 반환채권에 한정됩니다. 확약 범위 밖의 다른 임차인이나 실제 점유자가 확인되면 그 권리는 별도로 분석해야 합니다. 따라서 명세서 원본과 양도관계, 확약의 효력 및 말소 이행 가능성은 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 79,000,000원은 최근 거래보다 비싸다
삼성아파트 동일 평형(전용 약 59.89㎡)의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균은 70,325,000원입니다. 신건 최저가 79,000,000원은 이 평균의 112.3%입니다. 최신 거래로 확인되는 2026년 9월 거래가 66,500,000원과 비교하면 신건 가격이 더욱 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.89㎡ | 3 | 66,500,000원 |
| 2026.09 | 59.89㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2026.08 | 59.89㎡ | 12 | 84,000,000원 |
| 2026.08 | 59.89㎡ | 15 | 64,500,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 2 | 52,900,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 14 | 76,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 13 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 1 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.89㎡ | 5 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 59.89㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2025.11 | 59.89㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.89㎡ | 12건 | 70,325,000원 |
실거래 최저는 52,900,000원, 최고는 84,000,000원입니다. 같은 면적이라도 층과 개별 상태에 따라 거래가 차이가 상당합니다. 본건은 6층이므로 단순 평균뿐 아니라 인접 층의 거래를 함께 살펴야 합니다. 특히 최신 2026년 9월 거래 66,500,000원은 평균에도 미치지 못합니다. 이 사실만으로 전체 시세의 지속적인 하락을 단정할 수는 없지만, 신건 79,000,000원의 가격 부담을 완화하는 근거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,822,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 관련 임차보증금 우선변제 | 90,000,000원 | 77,178,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 | 93,930,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 기준 예상배당입니다. 집행비용 1,822,000원과 임차보증금 우선배당 77,178,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 신청채권자 미배당 청구액은 93,930,410원으로 추정됩니다. 서울보증보험의 채권 양도관계와 배당수령 주체에 따라 실제 배당표의 표시·귀속은 달라질 수 있으며, 국세·지방세의 법정 우선순위와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수는 늘어나지 않는다
대항력 포기 확약의 유효한 적용을 전제로 하면 유찰 후 최저가가 내려갈 때 실질취득 부담도 함께 낮아집니다. 반면 확약이 없는 경우에는 매각대금 부족으로 보증금 인수액이 증가합니다. 두 상황을 반드시 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 명목 인수 추정 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 79,000,000원 | 12,822,000원 | 0원 | 79,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 63,200,000원 | 28,337,600원 | 0원 | 63,200,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 50,560,000원 | 40,750,080원 | 0원 | 50,560,000원 |
명목 인수액은 확약이 없다는 가정에서 산출된 회차별 추정 미배당 보증금이며, 확약 적용 후 실제 매수인 부담액이 아닙니다. 실질취득액은 각 회차 최저가에 낙찰되고 해당 포기 확약이 유효하다는 조건에서의 금액으로, 취득세·등기비·명도비 등은 제외했습니다. 유찰 시 최저가와 실제 매각 진행은 법원 공고를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 사천시 정동면 풍정리 삼성아파트 101동에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 북동측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 1994.07.27. 준공한 314세대 단지입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 6층 601호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중인 것으로 평가됐지만 현장 조사 당시 이해관계인이 부재하여 외부관찰, 공부 및 탐문에 근거했습니다. 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 생산관리지역이 관련되며, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역 등이 포함됩니다. 개별 토지의 규제 저촉 범위는 공부 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 475,800원/㎡. 지목은 대, 토지 형상은 부정형이며 중로한면에 접합니다.
- 환금성. 최근 동일평형 거래 12건이 확인되지만 거래가격이 52,900,000원부터 84,000,000원까지 분산돼 있습니다. 단지 평균 유찰 6.0회 및 낙찰률 0.0% 통계는 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 대항력포기서 원본. 2026.07.15.자 대항력 포기, 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 제출·수리 여부를 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 채권 양도관계. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고, 확약 제출자는 서울보증보험입니다. 양도 전후 채권 귀속과 포기 효력이 동일 보증금 반환채권에 적용되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 낙찰 후 등기 말소 절차와 필요한 서류를 확인하세요. 확약은 해당 임차권에만 적용되므로 별도 점유자나 다른 임차인에게 자동으로 확대되지 않습니다.
- 세금 압류. 달서구, 대구광역시 북구, 창원세무서장, 창원시의 압류가 있습니다. 국세·지방세의 법정기일, 당해세 및 우선배당 여부를 확인하세요.
- 점유 및 명도. 실제 점유자가 명확히 확인되지 않았습니다. 현황조사서, 전입세대 확인 및 현장 방문으로 점유관계를 점검하세요.
- 가격 상한. 신건 79,000,000원은 최근 평균 70,325,000원과 최신 거래 66,500,000원보다 높습니다. 확약으로 권리 부담이 해소되더라도 가격 메리트는 별도로 평가하세요.
- 환금성. 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0% 통계 및 실거래가격 편차를 고려해 매도 가능 가격과 보유기간 위험을 확인하세요.
- 건물·관리비. 내부 보수상태, 누수, 설비 노후도, 미납 관리비 및 공용부분 체납 여부를 확인하세요.
- 매각기일 원본. 2026.11.02. 입찰 전 매각기일, 최저매각가격, 매각조건의 변경 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “인수는 해결됐지만 가격은 아직 아니다”
이 사건의 핵심은 90,000,000원짜리 대항력 임차권입니다. 형식상으로는 말소기준보다 먼저 성립한 임차권이 있고, 신건에서도 12,822,000원의 보증금 미배당이 예상됩니다. 그러나 서울보증보험의 2026.07.15.자 대항력포기서로 해당 보증금의 매수인 인수 위험은 실질적으로 해소됩니다. 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서 매수인 실질취득액은 79,000,000원입니다.
문제는 그 금액 자체가 최근 12개월 실거래 평균 70,325,000원의 112.3%이고, 최신 거래 66,500,000원보다도 높다는 점입니다. 게다가 동일 단지 경매의 평균 유찰이 6.0회라는 통계는 환금성 위험을 더합니다.
결론은 신건 입찰 보류입니다. 대항력 포기 확약을 확인해 권리 부담을 통제하되, 가격은 유찰 이후 최근 실거래와 비교해 다시 판단하는 편이 합리적입니다. 이 아파트는 권리 위험 해소와 투자 매력 확보를 구분해야 하는 물건입니다.
