광주지방법원 2026타경50239. 전남 무안군 삼향읍 남악리 근화베아채 109동 18층 1803호가 경매에 나왔습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사굿홈즈입니다. 이 회사는 2020년 10월 16일 거래가 164,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 설정됐던 삼학새마을금고 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 권리분석의 핵심은 이진호 명의의 전세권과 선순위 전입 임차인 이은솔입니다.

이진호의 전세권은 2025년 4월 1일 등기됐고 전세금은 150,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2025년 5월 30일 압류보다 먼저 설정된 권리입니다. 또한 이은솔은 2023년 1월 27일 전입한 것으로 조사됐습니다. 따라서 단순히 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 이유만으로 모든 점유·보증금 부담이 해결된다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 미상 임차인이 핵심

이 사건에서 말소기준으로 제시된 권리는 2025년 5월 30일 국 명의 압류입니다. 이후 등기된 무안군 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 그러나 이진호의 전세권은 그보다 먼저 등기됐으며 매각에 따른 자동 소멸 대상이 아닌 것으로 표시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 위험 미확정

이진호와 이은솔은 별도의 실제 임차인으로 조사됐으며, 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 이진호의 전세권은 임차인별 보증금과 중복 합산하지 않았습니다.

이진호는 전세권자이면서 이 사건의 경매신청채권자이기도 합니다. 임차인과 등기상 권리자의 동일성이 확인되므로, 권리관계 및 실제 임대차의 진정성에 대한 점검이 필요합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성이 지적되어 있으나, 현재 자료만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

이은솔은 전세권자 이진호와 별개로 조사된 임차인입니다. 전입신고일이 빠르다는 사정만으로 보증금 액수나 매수인의 실제 인수액이 결정되지는 않습니다. 배당요구 여부, 점유 상태, 임대차계약의 내용과 확정일자를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

근화베아채는 862세대 규모의 아파트단지입니다. 전용 약 59.9㎡ 동일 평형의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균은 181,333,333원, 최저는 159,000,000원, 최고는 210,000,000원입니다. 아래 거래는 2026년 2월부터 4월까지의 거래입니다.

최저매각가 176,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.1%입니다. 평균만 보면 소폭 낮지만, 가장 최근인 2026년 4월 거래가 159,000,000원과 비교하면 오히려 17,000,000원 높습니다. 따라서 신건 가격이 시세보다 확실히 저렴하다고 표현할 수 없습니다.

거래가격도 159,000,000원부터 210,000,000원까지 넓게 분포합니다. 높은 층의 고가 거래가 평균을 끌어올렸을 가능성을 고려해야 하며, 본건 18층 1803호의 개별 상태와 비교 거래의 층·향·내부 상태 차이를 검토해야 합니다. 현재 거래 표본만으로 최근 시세의 하락 추세를 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 매각되고 이진호의 전세금이 전액 배당된다는 전제로 작성한 예상배당입니다. 이는 실제 법원 배당표나 매수인 인수액 확정 결과가 아닙니다.

집행비용 3,264,000원은 추정액입니다. 이은솔의 보증금 및 배당권리, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액에 따라 이진호의 배당액, 소유자 잔여금, 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 인수 부담이 남는다

매각물건명세서에는 이진호가 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 취지의 내용이 있습니다. 따라서 유찰 후에는 단순히 낮아진 최저매각가만 볼 수 없습니다. 배당 부족액이 실제 인수로 이어지는 경우를 함께 계산해야 합니다.

조건부 실질취득액은 매각가에 이진호의 예상 미배당액 전부를 매수인이 인수한다고 가정하여 더한 금액입니다. 별도 취득비용, 체납 관리비 및 이은솔의 미상 보증금은 포함하지 않았습니다. 실제 인수 여부와 범위는 권리관계 및 배당 결과에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재, 전라남도 교육청 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 및 상업용 시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 있으며, 인접 공도 및 단지 내 도로를 통해 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 아파트로, 본건은 지상 20층 건물의 18층 1803호입니다. 기본 급배수·위생·난방설비, 승강기 및 지하주차장을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 남악신도시 도시계획구역 및 남악지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 택지개발지구·교육환경 상대보호구역 등의 지정도 확인됩니다.
• 토지 지표. 공시지가 562,400원/㎡, 지목 대, 토지면적 34,834.3㎡입니다.
• 건축물 사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 862세대 규모의 단지이며 최근 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 거래가가 159,000,000원부터 210,000,000원까지 분포해 개별 층·상태에 따른 가격 판단이 중요합니다.
• 경매 이력. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 본건은 0회 유찰 신건이므로 추후 유찰을 전제로 수익성을 단정해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권의 존속·소멸 확인. 이진호 전세권 150,000,000원이 배당으로 전액 변제되는지, 매각 후 남는 권리나 인수금이 있는지 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 이은솔의 실제 임대차관계 확인. 2023.01.27 전입에 따른 대항력 가능성이 있습니다. 보증금, 확정일자, 점유 여부, 배당요구 여부를 확인하고 미상 인수 위험을 해소해야 합니다.
• 임차인·권리자의 관계 검증. 이진호는 전세권자이면서 경매신청채권자입니다. 실제 임대차 및 전세권 설정 경위, 보증금 지급관계 등을 검토해야 합니다.
• 유찰 시 총부담 재계산. 1회 유찰 시 매각가 140,800,000원, 2회 유찰 시 112,640,000원이지만 전세금 미배당 인수 가능성을 더한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 최신 실거래 확인. 최근 평균 181,333,333원에만 의존하지 말고 최신 거래 159,000,000원과 본건의 층·향·내부 상태를 비교해야 합니다.
• 체납 관리비. 2026.04.15 기준 712,810원의 미납 관리비가 조사됐습니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 최신 체납액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 및 배당순위. 국 및 무안군 압류가 등기돼 있습니다. 매각에 따른 등기 소멸 여부와 별개로 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 채권을 확인해야 합니다.
• 점유 및 인도 절차. 임차인이 조사된 물건이므로 실제 점유자와 인도 가능 여부, 명도 절차 및 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 현황 및 감정평가서를 최신 기준으로 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 인수 후 총부담”

근화베아채 109동 1803호는 감정가 176,000,000원으로 처음 매각되는 아파트입니다. 최근 실거래 평균 181,333,333원보다 낮은 가격이라는 점은 확인되지만, 최신 거래 159,000,000원보다 높은 만큼 신건 가격의 메리트가 뚜렷하다고 보기는 어렵습니다.

그러나 이 사건에서 더 중요한 것은 가격이 아니라 권리입니다. 150,000,000원의 선순위 전세권이 있고, 2023년 전입한 별도 임차인 이은솔의 보증금도 확인되지 않았습니다. 현재 배당 추정상 이진호에게 전액 배당하는 경우 인수액은 0원이지만, 이 결과를 모든 권리의 최종 인수액으로 받아들일 수는 없습니다.

유찰 후에도 주의가 필요합니다. 1회 유찰 시 낙찰가에 전세금 부족액을 합산한 조건부 실질취득액은 152,771,200원, 2회 유찰 시에는 152,376,960원입니다. 최저가가 크게 내려가더라도 전세금 잔액을 인수한다면 총부담은 그만큼 낮아지지 않습니다. 더구나 이 금액에는 이은솔의 미상 보증금이 포함되지 않았습니다.

종합 판단은 C등급, 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 전세권의 말소 조건, 실제 배당순위, 이은솔의 보증금과 대항력 관련 사실이 확인되어야 비로소 안전한 입찰가격을 산정할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 매각 이후에도 남는 부담을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.