광주지방법원 2026타경50259. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 있는 남악도휘에드가6차오피스텔 제3층 제330호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기서류는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 안찬식이며, 2020년 12월 23일 매매로 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 건물 자체보다 김예림의 전세권과 대항력 있는 임대차입니다. 을구에 80,000,000원의 전세권이 설정되어 있고, 동일한 김예림이 임차인으로 조사됐으며 임의경매 신청채권자로도 등장합니다.

특히 전세권은 2023년 12월 27일 설정됐고, 임차인 전입신고는 그다음 날인 2023년 12월 28일입니다. 경매개시결정은 2026년 4월 14일로, 경매개시결정보다 먼저 성립한 권리입니다. 매각물건명세서에도 김예림이 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건의 투자 판단은 6,400만원의 최저가가 아닌, 보증금 8,000만원 내외로 고정되는 실질취득 부담을 기준으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

등기상 과거 근저당권이 존재했지만, 목포대성신용협동조합의 채권최고액 59,688,000원 근저당권은 2020년 4월 24일 말소됐습니다. 따라서 해당 근저당을 현재 유효한 담보권이나 배당권자로 계산해서는 안 됩니다.

현재 중요한 등기권리는 2023년 12월 27일 설정된 김예림의 전세권입니다. 전세금은 80,000,000원이며 범위는 건물 전부입니다. 존속기간은 2023년 12월 27일부터 2025년 12월 26일까지로 기재되어 있지만, 전세권 말소등기는 확인되지 않습니다. 기간 표기만으로 권리가 완전히 소멸했다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수가 가격을 결정한다

실제 임차인 1명. 임대차 확정일자 정보는 확인되지 않으며, 등기된 전세권에 대한 배당과 임대차의 우선변제권은 구분해 판단해야 합니다. 보증기관 대위변제에 따른 별도 중복신고인은 없습니다.

김예림은 전입일이 경매개시결정보다 앞서고 대항력 있는 임차인으로 조사됐습니다. 2026년 4월 28일 배당요구를 했으며, 등기부상 전세권자와 경매 신청채권자도 김예림입니다. 전세권과 임차보증금이 같은 금액으로 표시되어 있으므로 이를 서로 다른 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

신건 매각가 64,000,000원을 기준으로 집행비용 1,552,000원을 먼저 공제하면 김예림의 전세권에 대한 예상 배당액은 62,448,000원입니다. 전세금 80,000,000원에서 이 금액을 차감한 17,552,000원이 배당 부족액이며, 명세서의 인수 조건에 따른 매수인의 실질 인수 예상액입니다.

③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 비슷하다

이 사건에서 일반적인 유찰 기대 전략은 작동하기 어렵습니다. 최저매각가가 떨어지면 낙찰에 필요한 현금은 줄지만, 그만큼 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 늘어나는 구조이기 때문입니다.

각 회차별 배당 및 미배당 추정액을 이용한 계산입니다. 실질취득 부담은 낙찰가와 미배당 인수액의 합계이며, 취득세·명도비·관리비 등은 제외했습니다. 실제 매각가격 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

신건에서 2회 유찰까지 최저가는 64,000,000원에서 40,960,000원으로 크게 내려갑니다. 그러나 실질취득 부담은 81,552,000원에서 81,137,280원으로 소폭만 감소합니다. 보증금 인수 구조가 유지되는 한 총부담이 보증금 수준에 묶이기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)

집행비용 1,552,000원과 전세권 예상 배당액 62,448,000원의 합계가 가정 매각대금 64,000,000원입니다. 미배당 17,552,000원은 매각대금의 별도 배분 항목이 아니라 매수인에게 승계될 수 있는 채무 잔액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남악 도휘에드가 6차 오피스텔 내에 위치하며, 주변에는 오피스텔과 전라남도청 등이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 15층 건물 중 3층 330호입니다. 외벽은 석재붙임과 몰탈 위 페인트 마감, 내부는 벽지와 타일 마감이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 접도. 남측으로 보행자도로와 왕복 2차로 포장도로, 북측으로 보행자도로와 왕복 4차로 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 용도지역. 중심상업지역이며 남악신도시 도시계획구역, 남악지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 2,381,000원/㎡. 이는 토지의 단위면적당 공시지가로, 해당 오피스텔 호실의 실거래 시세와는 구분해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 상업지역 내 오피스텔로서 향후 매각 및 임대수요를 검토해야 합니다. 확인된 실거래 비교가격이 없어 실질취득 부담 8,000만원대의 시장 적정성은 판단을 보류합니다.

⑥ 관리비 및 추가 취득 부담

실질취득 추정액 81,552,000원에는 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 인수 가능액 등 별도 비용이 포함되지 않았습니다. 특히 임차인의 대항력과 보증금 반환 관계가 연결되어 있으므로 배당금 지급, 보증금 잔액 정산, 점유 이전 및 명도 절차를 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력·승계 범위 확인. 김예림의 전입일 2023.12.28, 점유상태, 임대차계약 및 보증금 지급 사실을 확인하고 매각물건명세서의 미배당 보증금 인수 문구를 원본 대조하세요.
• 전세권 존속 여부. 을구 3번 전세권은 2023.12.27 설정됐으며 등기상 존속기간은 2025.12.26까지입니다. 경매신청과 배당요구에 따른 전세권 소멸 여부 및 별도 임대차 대항력의 존속 여부를 확인하세요.
• 중복채권 검증. 전세권자, 임차인, 경매 신청채권자가 모두 김예림입니다. 동일 보증금을 이중으로 계산하거나 지급하지 않도록 계약·채권관계를 확인하세요.
• 실질취득액 기준 입찰. 신건에서 예상되는 총부담은 81,552,000원입니다. 유찰 시에는 매각가와 예상 미배당 잔액을 반드시 합산해 다시 계산하세요.
• 시세 확인. 남악도휘에드가6차오피스텔 330호와 유사한 면적, 층, 향, 이용상태의 최근 거래 및 매물가격을 확인하고 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득 부담과 비교하세요.
• 관리비 정산. 2026.04.24 기준 미납 관리비 267,160원 외에 이후 발생한 체납액과 공용부분 인수 가능액을 확인하세요.
• 매각 범위 확인. 사건 용도 표기 '대지'와 감정평가상 '오피스텔' 이용상태가 다르므로 전유부분·대지권 및 매각대상 표시를 반드시 확인하세요.
• 서류 재확인. 2026.11.02 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가는 내려가도 빚은 사라지지 않는다”

이 사건의 가장 큰 함정은 6,400만원이라는 최저가만 보면 저렴해 보일 수 있다는 점입니다. 그러나 8,000만원의 보증금을 가진 대항력 임차인이 존재하고, 명세서에는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

신건에서는 낙찰가 64,000,000원에 인수잔액 17,552,000원을 더한 81,552,000원이 실질취득 부담입니다. 한 번 유찰돼도 약 81,321,600원, 두 번 유찰돼도 약 81,137,280원으로 총부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

또한 김예림이 임차인·전세권자·신청채권자로 동시에 등장하는 관계, 전세권 존속기간과 미말소 상태, 실제 배당 및 인수 범위는 법률관계 확인이 필요한 부분입니다. 시장 실거래 비교가격까지 확인되지 않은 상태에서 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

결론은 입찰 보류 및 권리·시세 재검증입니다. 이 물건은 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수 구조가 투자의 성패를 좌우합니다. 응찰하려면 실질취득 부담 8,000만원대가 실제 시장가격 대비 경쟁력 있는지, 그리고 미배당 보증금 승계 범위가 어디까지인지 먼저 확인해야 합니다.