창원지방법원 2026타경10284. 진주시 대곡면 일대의 주택·창고·토지가 결합된 경매입니다. 먼저 확인할 사실은 무엇을 사느냐입니다. 등기상 현재 소유자는 강성문과 강성순으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 강제경매개시결정은 명시적으로 강성문 지분을 대상으로 합니다. 따라서 낙찰자는 강성순과 공유관계에 놓일 수 있으며, 전체 건물과 토지를 독점적으로 사용·처분할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.

권리 자체도 단순하지 않습니다. 2010년 대곡농업협동조합의 채권최고액 80,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건에서는 등기상 금전채권의 소멸 여부보다 지분 범위, 토지 사용 제한, 매각제외 건물, 농지취득 요건, 실제 점유관계가 더 큰 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공유관계는 남는다

말소기준은 2010.09.02 설정된 대곡농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 80,000,000원이며 채무자는 구숙연입니다. 같은 등기의 후순위 근저당권으로는 윤영복 명의에서 강자근에게 이전된 36,400,000원 근저당권과 박부술 명의에서 김진자에게 이전된 19,500,000원 근저당권이 있습니다.

이들 근저당권과 2026년 강제경매개시결정은 말소기준 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권의 이전은 새로운 채권최고액이 추가로 설정된 것이 아니며, 2026년 허보윤의 근저당권부채권 압류 또한 별도의 부동산 근저당 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 매각조건과 가격 — 최저가만 보면 안 되는 이유

이번 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 60,241,150원입니다. 그러나 그 금액을 일반적인 주택 전체 소유권의 매매가격과 직접 비교해서는 안 됩니다. 강성문 지분만 매각되고, 일부 건물은 매각에서 제외되며, 도로 저촉과 농지취득 관련 조건까지 반영해야 하기 때문입니다.

특히 목록4 토지는 입찰 자격과 보증금에 직접 영향을 미칩니다. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수된다는 조건이 명시되어 있습니다. 토지의 외관이나 실제 이용상태만으로 이 조건을 무시할 수 없습니다.

목록4에서는 토지만 매각되고 제시외 건물은 제외됩니다. 해당 건물의 법정지상권 성립 여부도 불분명하다고 명시되어 있습니다. 따라서 토지를 낙찰받더라도 지상 건물을 자유롭게 철거하거나 토지 전체를 즉시 사용할 수 있는지는 별도로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 60,241,150원 가정)

채권최고액 및 신청채권자 청구액에 따른 추정 배당입니다. 실제 피담보채무 잔액, 배당요구, 근저당권 이전·압류에 따른 수령권자, 집행비용, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

배당표에서 가장 중요한 숫자는 118,477,498원의 채권 미배당입니다. 신건 최저가에 매각되면 집행비용을 공제한 금액이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권자와 강제경매 신청채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 것으로 추정됩니다.

그러나 미배당 118,477,498원은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 배당 부족으로 소멸하는 권리의 채권 잔액과 매수인이 법적으로 승계하는 부담은 구별해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서의 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격, 그대로인 구조적 위험

1회 유찰 시 최저가는 48,192,920원, 2회 유찰 시에는 38,554,336원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 가격 하락이 곧바로 안전마진을 만드는 것은 아닙니다. 지분 1/2 취득, 공유자 우선매수, 농지증명, 도로 저촉, 매각제외 건물은 매각가가 낮아지더라도 별도로 남는 문제입니다.

⑤ 입지·건물 현황·환금성 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주시 대곡면 설매리 설매마을 북동측 및 남동측 인근으로, 농경지·농가주택·임야가 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 이용상태. 대상물건 3)은 창고, 3-2)는 주택으로 이용 중이며, 3-1)은 현황 멸실 상태입니다. 일반적인 연립주택 단일 호실로 평가해서는 안 됩니다.
• 건축 연혁. 대상물건 3)은 공부상 1965년 사용승인된 목조 스레트지붕 단층건이고, 3-2)는 공부상 1995년 사용승인된 연와조 슬래브지붕 단층건입니다.
• 설비. 위생·급배수 및 난방설비가 갖추어져 있습니다. 다만 실제 작동상태와 유지보수 필요성은 별도 확인 사항입니다.
• 토지 규제. 계획관리지역이며, 목록1은 도시계획도로, 도로구역 및 접도구역의 영향을 받습니다. 해당 토지에는 가축사육제한구역도 지정되어 있습니다.
• 건물 위치. 목록3 건물은 공부상 설매리 835-3 소재이나 현황은 835-3 및 835-4 양 지상에 걸쳐 있습니다. 대지 사용관계를 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계. 임대관계는 미상입니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 현장 점유자가 없거나 대항력 문제가 없다고 확정할 수 없습니다.
• 환금성. 지분매각, 농촌지역 주택·창고 혼합 이용, 토지 규제, 제시외 건물 매각제외로 인해 일반적인 단독 소유 주택보다 매수자 범위가 제한될 가능성이 있습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 매각목록과 등기부 일치 여부. 사건 소재지 광석리 651-1과 건물 등기 소재지 설매리 835-3의 관계를 매각목록·지적도·등기부 원본으로 확인하세요.
• 지분 범위. 강성문 2분의 1 지분에 해당하는 권리와 일괄매각 목록별 취득 범위를 구체적으로 대조하세요.
• 공유자 우선매수. 강성순의 우선매수권 행사 가능성과 1회 한정 조건을 입찰 전에 확인하세요.
• 농지취득 관련 증명. 목록4에 대해 농지가 아니라는 증명 또는 농지취득자격증명원 제출 가능 여부와 제출기한을 반드시 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
• 매각제외 건물. 목록3-1 및 목록4 제시외 건물의 현황과 매각 범위를 대조하고, 법정지상권 성립 가능성을 검토하세요.
• 도로 저촉. 목록1의 도시계획도로·접도구역 저촉과 목록2의 현황 도로 부분을 확인해 실제 활용 가능한 범위를 파악하세요.
• 건물의 대지 사용. 목록3 건물이 설매리 835-3 및 835-4에 걸쳐 있는 현황에 대해 소유관계와 사용권원을 확인하세요.
• 점유 및 명도. 실제 거주·사용자, 임대차 보증금, 전입 및 사업자등록, 점유 권원을 확인하세요. 대항력은 현재 확정할 수 없습니다.
• 근저당권 이전과 채권 압류. 을구 4번·5번 근저당권의 양수인과 을구 4-4번 채권 압류의 관계를 확인하고 실제 배당 수령권자를 검토하세요.
• 비용 및 출구전략. 공유관계 정리, 건물 보수, 토지 사용 제한 및 향후 처분 비용까지 반영한 취득 계획을 세우세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항증명서, 지적도와 토지이용계획확인서를 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “근저당이 지워진다고, 문제가 지워지는 것은 아니다”

창원지방법원 2026타경10284의 등기상 금전채권은 말소기준권리를 중심으로 정리되는 구조입니다. 신건 최저가 60,241,150원에 매각되면 추정 채권 미배당액은 118,477,498원이지만, 그 금액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.

문제는 그 바깥에 있습니다. 강성문 지분 1/2만 매각되고, 공유자 우선매수권이 있으며, 목록4의 농지 관련 증명을 제출하지 못하면 보증금을 잃을 수 있습니다. 매각에서 제외되는 건물의 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 사건 주소와 등기상 주소의 불일치까지 해결해야 합니다.

현재 유찰 0회의 최저가를 근거로 이 물건을 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 매각 범위가 확정되지 않은 상태에서는 시세와 실질취득 비용의 적정성을 검증하기도 어렵습니다. 종합 판단은 D등급 수준의 고위험·검토 보류 물건입니다. 지금 중요한 것은 얼마에 낙찰받느냐보다, 정확히 무엇을 취득하고 어떤 제약을 떠안느냐입니다.