창원지방법원 2026타경10300. 경상남도 사천시 동금동 노산아파트 나동 4층 512호가 경매로 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 54,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 김민경이며, 2022년 5월 26일 거래가액 53,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리관계의 중심은 2022년 8월 25일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 34,650,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권자는 한국주택금융공사로 이전되었고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 등기부에 나타난 매각 소멸 대상 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다.
그러나 가격은 다르게 평가해야 합니다. 최근 12개월 동안 동일 면적의 실거래 평균이 41,666,666원에 머무는 상황에서 신건 최저가가 54,000,000원입니다. 실거래 추세도 하락하고 있어 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 동금동 158-19 노산아파트 나동 4층 512호 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 동금로 72 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 51.51㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 단지 규모 | 100세대 · 1990.07.26 준공 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 내벽 벽지 및 타일 · 샷시창호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김민경 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2022.05.26 · 거래가액 53,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 54,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 30,893,085원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.25 농협은행주식회사 근저당권 설정 · 채권최고액 34,650,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.01.16 한국주택금융공사 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당권 승계와 매각 소멸
이 사건의 핵심은 2022년 8월 25일 설정된 을구 11번 근저당권입니다. 농협은행주식회사가 채권최고액 34,650,000원으로 근저당권을 설정했고, 해당 권리가 경매에서 말소기준권리 역할을 합니다.
2026년 1월 16일에는 2023년 2월 10일자 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 한국주택금융공사에 이전되었습니다. 이어 2026년 5월 7일 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 따라서 배당분석에서는 최초 설정 근저당권과 그 권리의 승계관계를 함께 살펴야 합니다.
임차인 신고 내역은 0명이지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 별도 임차인이 있는지 확정해서 단정할 수 없습니다. 현장 점유와 전입세대·확정일자 등 관련 원본을 확인하기 전까지는 대항력 가능성도 미확인 상태로 보아야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 29.6% 높은 신건
노산아파트는 100세대, 1990년 7월 26일 준공된 단지입니다. 전용 51.51㎡ 동일 면적의 실거래 내역은 다음과 같습니다. 과거 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 51.51㎡ | 4층 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 51.51㎡ | 5층 | 45,000,000원 |
| 2025.11 | 51.51㎡ | 4층 | 39,000,000원 |
| 2024.12 | 51.51㎡ | 4층 | 55,000,000원 |
| 2024.07 | 51.51㎡ | 5층 | 35,000,000원 |
| 2022.08 | 51.51㎡ | 5층 | 47,000,000원 |
| 2022.05 | 51.51㎡ | 4층 | 53,000,000원 |
| 2021.12 | 51.51㎡ | 5층 | 45,000,000원 |
| 2021.09 | 51.51㎡ | 3층 | 44,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.51㎡ | 3건 | 41,666,666원 |
| 전체 평균 | 51.51㎡ | 9건 | 44,888,888원 |
전체 9건의 거래 평균은 44,888,888원이지만, 최근 12개월 거래 3건의 평균은 41,666,666원으로 더 낮습니다. 최신 거래인 2026년 4월 매매가격은 41,000,000원입니다. 과거 55,000,000원 거래가 있었다는 이유만으로 현재 감정가 54,000,000원이 적정하다고 판단하기는 어렵습니다.
최근 거래와 과거 거래의 추세 비교 수치는 -10.4%입니다. 이러한 하락 추세를 고려하면 과거 전체 평균보다 최근 거래가격에 무게를 두는 것이 합리적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,372,000원 |
| 1. 근저당권 · 농협은행 설정 / 한국주택금융공사 승계 | 34,650,000원 | 34,650,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 17,978,000원 |
집행비용은 추정액이며, 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채권액 및 배당채권자는 권리 승계 내역과 배당 관련 서류로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 변화
현재는 감정가 그대로 진행하는 신건입니다. 유찰 시나리오별 최저매각가와 채권 배당 변화는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 54,000,000원 | 34,650,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 43,200,000원 | 34,650,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 34,560,000원 | 33,537,920원 | 1,112,080원 | 0원 |
1회 유찰 시나리오 가격인 43,200,000원도 최근 12개월 실거래 평균 41,666,666원과 최신 거래 41,000,000원보다 높습니다. 따라서 1회 유찰만으로 충분한 가격 메리트가 확보된다고 판단하기 어렵습니다.
2회 유찰 시나리오 가격은 34,560,000원으로 최근 실거래 수준보다 낮아집니다. 다만 이 역시 실제 유찰 여부와 향후 시장가격, 물건 상태에 따라 달리 평가해야 합니다. 유찰 시나리오의 최저매각가가 실제 매각 결과나 최종 낙찰가를 보장하는 것은 아닙니다.
동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있습니다. 과거 유찰이 반복되었다고 단정할 근거는 없으며, 향후 유찰을 전제로 입찰 기회가 반드시 생긴다고 볼 수도 없습니다. 따라서 유찰 예상에만 기대기보다 실제 매각 진행 상황을 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 동금동 소재 노산아파트 나동 4층 512호입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근과 출입은 자유로운 편이며, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 도로. 단지 북측은 왕복 4차선 포장도로에 접하며, 서측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 건축 및 설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 5층 건물입니다. 위생설비와 난방설비가 설치되어 있으며, 아파트로 이용 중입니다.
- 토지 및 규제. 근린상업지역이며, 노산초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역과 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 대로2류 도로와 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 406,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 1990년 준공, 100세대 규모의 노후 아파트입니다. 동일 면적 전체 거래 9건 중 최근 12개월 거래는 3건이며 가격 편차도 존재합니다. 매도 시 거래기간과 가격 협상 위험을 보수적으로 고려해야 합니다.
- 가격 추세. 최근 거래가격은 과거 거래에 비해 -10.4% 하락한 추세입니다. 노후도와 하락 추세가 겹쳐 입찰가 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 최저가 54,000,000원은 최근 12개월 평균 41,666,666원의 129.6%입니다. 과거 고가 거래보다 최근 거래가격을 기준으로 입찰 상한을 설정하세요.
- 최신 거래와 직접 비교. 2026년 4월 동일 면적 4층 거래가격은 41,000,000원입니다. 본건도 4층이므로 중요한 비교 사례로 검토하되, 내부 상태와 향·수리 여부 차이는 별도로 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.4%입니다. 과거 전체 평균 44,888,888원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 점유·임대관계 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력 및 인수 위험을 재검토해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 농협은행주식회사 근저당권이 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 실제 채권자와 피담보채권액, 배당관계를 등기부 및 관련 원본과 대조하세요.
- 가등기 말소 확인. 이차근 명의 소유권이전청구권가등기는 2022년 8월 8일 말소되었습니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서로 권리 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 건물 상태 및 관리비. 1990년 준공 아파트이므로 내부 노후도, 수리 필요성, 누수, 설비 상태 및 미납 관리비를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시나리오 43,200,000원도 최근 시세보다 높습니다. 2회 유찰 시나리오 34,560,000원과 비교하되 실제 매각조건과 시세 변동을 함께 검토하세요.
- 입찰 준비. 매각기일은 2026.11.02입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 최신 등기부, 실제 입찰보증금 및 매각조건을 법원 공고로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 신건 가격은 보류”
이 사건은 권리 자체보다 가격과 점유 확인이 중요한 경매물건입니다. 2022년 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 한국주택금융공사로 승계된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 소유권이전청구권가등기도 이미 말소되어 예상 인수액은 0원입니다.
그렇다고 위험이 모두 해소된 것은 아닙니다. 임대관계가 미상이므로 실제 점유 및 대항력 문제를 확인해야 합니다. 그리고 가장 확실한 부담 요인은 신건 가격이 최근 시세보다 높다는 사실입니다.
최저매각가 54,000,000원은 최근 12개월 평균 41,666,666원의 129.6%입니다. 최신 거래는 41,000,000원이고 최근 거래 추세도 -10.4%로 하락했습니다. 1990년 준공된 100세대 아파트의 환금성까지 고려하면 신건 감정가를 그대로 받아들이기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임대관계 미확인과 최근 시세 대비 높은 최저가, 하락 추세, 노후 단지의 환금성 부담이 평가를 낮춥니다. 신건 입찰은 보류하고 최근 실거래와 실제 점유 상태를 우선 확인하는 접근이 합리적입니다.
