광주지방법원 2026타경50289. 목포시 연산동에 있는 연산주공2단지아파트 201동 4층 402호입니다. 단지는 538세대 규모이고 1995년 11월 10일 사용승인된 아파트입니다. 동일 면적 비교 실거래는 전용 58.14㎡를 기준으로 집계되어 있습니다. 현재 소유자는 김종진으로, 2014년 4월 22일 거래가 65,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준권리는 2025년 7월 29일 설정된 산정새마을금고 근저당권(채권최고액 49,200,000원)입니다. 이후 신한카드와 서민금융진흥원의 가압류, 신한카드의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
문제는 말소기준보다 먼저 전입신고가 이루어진 서혜련입니다. 전입일은 2014년 4월 25일로 근저당 설정일보다 앞섭니다. 다만 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 임대차계약의 실재 및 점유관계도 확정되지 않아 대항력의 최종 성립 여부와 인수금액을 단정할 수 없습니다. 또한 서혜련은 산정새마을금고 근저당의 채무자로 기재된 인물이기도 합니다. 단순히 선순위 전입이라는 사실만으로 실제 임차인임이 확정되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50289 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 연산동 1262 연산주공2단지아파트 제201동 제4층 제402호 도로명주소: 목포시 원산중앙로 108 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트벽식조 · 15층 건물 중 4층 |
| 비교 실거래 면적 | 전용 58.14㎡ |
| 단지 규모 / 사용승인 | 538세대 · 1995.11.10 |
| 소유자 | 김종진 (2014.04.22 소유권이전 · 거래가 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신한카드주식회사 / 43,474,395원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.29 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 49,200,000원 |
| 선순위 전입 | 서혜련 · 2014.04.25 · 임차관계 및 보증금 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 전입자는 남는다
말소기준이 되는 산정새마을금고 근저당권은 2025년 7월 29일 설정되었습니다. 신한카드의 가압류 42,389,925원, 서민금융진흥원의 가압류 13,206,205원, 이후 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 권리
| 성명 / 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서혜련 사용관계 미상 |
전입 2014.04.25 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 말소기준 전 전입 |
미확정 확정일자·배당요구 확인 필요 |
인수 가능 금액 미확정 |
임차관계 조사 대상 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입일이 빠르다는 사정만으로 대항력·우선변제권·인수액이 확정되는 것은 아닙니다.
이 때문에 정상적인 임대차인지, 소유자와 관계가 있는 점유자인지, 실제로 보증금이 수수되었는지에 대한 확인이 특히 중요합니다. 가장임차인 가능성을 검토할 필요는 있지만, 현 단계에서 가장임차인이라고 단정할 근거는 부족합니다. 동일인 여부와 관계인 여부, 임대차계약의 실재를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 70,000,000원은 최근 평균보다 높다
연산주공2단지의 전용 58.14㎡ 동일 면적 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 65,250,000원, 최신 거래는 2026년 4월 63,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 58.14㎡ | 12 | 63,000,000원 |
| 2026.03 | 58.14㎡ | 12 | 67,500,000원 |
| 2026.03 | 58.14㎡ | 9 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 58.14㎡ | 7 | 59,000,000원 |
| 2026.01 | 58.14㎡ | 12 | 58,000,000원 |
| 2026.01 | 58.14㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2025.10 | 58.14㎡ | 6 | 68,000,000원 |
| 2025.10 | 58.14㎡ | 7 | 66,000,000원 |
| 2025.09 | 58.14㎡ | 15 | 61,000,000원 |
| 2025.09 | 58.14㎡ | 13 | 63,500,000원 |
| 2025.08 | 58.14㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 58.14㎡ | 14 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.14㎡ | 12건 | 65,250,000원 |
최근 실거래는 58,000,000원~83,000,000원으로 거래가격 편차가 있습니다. 그러나 높은 가격에 거래된 일부 사례만으로 이 물건이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 현재 최저매각가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 65,250,000원보다 높고, 최신 거래가 63,000,000원도 웃돕니다.
최저가가 최근 12개월 평균의 107.3%라는 사실은 신건에서 가격 메리트가 부족하다는 직접적인 근거입니다. 더욱이 이 비교는 매수인 인수액을 더하기 전의 최저가만 비교한 것입니다. 서혜련의 대항력과 미배당 보증금 인수가 인정된다면 실제 취득비용은 더 높아질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 가격 판단 |
|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 70,000,000원 | 최근 평균보다 높음 |
| 1회 유찰(80%) | 56,000,000원 | 낙찰가만으로 가격 메리트 판단 불가 |
| 2회 유찰(64%) | 44,800,000원 | 인수액 확정 전 실질취득비용 미상 |
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정 · 임차인 권리 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,660,000원 |
| 1. 산정새마을금고 근저당 | 49,200,000원 | 49,200,000원 |
| 2. 신한카드 가압류 | 42,389,925원 | 19,140,000원 |
| 3. 서민금융진흥원 가압류 | 13,206,205원 | 0원 |
| 4. 신한카드 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액 기준 단순 예상배당입니다. 집행비용 1,660,000원, 채권자 배당 68,340,000원, 채권 미배당 36,456,130원, 소유자 잔여 0원으로 계산되었습니다. 산정새마을금고는 채권최고액 기준이며, 신한카드 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 동일한 금액으로 취급하지 않았습니다. 당해세·최우선변제·서혜련의 임대차보증금 및 우선순위 변경 가능성은 반영되지 않아 실제 배당과 다를 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당과 매수인 위험
| 구분 | 신건 | 1회 유찰 | 2회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 예상 매각가 | 70,000,000원 | 56,000,000원 | 44,800,000원 |
| 채권자 배당 | 68,340,000원 | 54,592,000원 | 43,593,600원 |
| 채권 미배당 | 36,456,130원 | 50,204,130원 | 61,202,530원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 임차보증금 인수 | 미확정 | 미확정 | 미확정 |
유찰이 진행될수록 확인된 채권에 대한 미배당액은 증가하는 구조입니다. 다만 채권자에게 배당되지 않은 금액 전체가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 해당 권리의 성질과 대항력에 따라 구분해야 합니다. 이 사건에서는 등기상 후순위 가압류의 미배당액보다도 서혜련의 임대차보증금이 실제로 존재하는지, 대항력이 성립하는지, 미배당분을 인수하는지가 더 중요한 판단 요소입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 연산동 연산골드클래스8차에코시티아파트 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 학교, 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 및 북동측 왕복 4차선, 북서측 왕복 3차선 포장도로와 접하는 단지입니다.
- 건물. 1995.11.10 사용승인된 철근콘크리트벽식조 15층 아파트의 4층 402호입니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·경보·승강기·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 관련 절대·상대보호구역이 적용됩니다. 공시지가 342,500원/㎡, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 538세대 아파트로 동일 면적 실거래가 확인되지만 거래가격은 58,000,000원부터 83,000,000원까지 차이가 있습니다. 해당 4층 호수의 상태·수리 여부 등을 확인해야 하며, 단지 평균 유찰 횟수 1.5회도 참고할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 서혜련의 임대차계약 확인. 임대차계약서, 실제 보증금 지급, 임대인·임차인 관계, 점유 시작일과 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 확인. 2014.04.25 전입이 2025.07.29 근저당보다 앞서므로 실제 대항요건과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 자료와 대조해야 합니다.
- 근저당 채무자와의 관계 확인. 서혜련이 산정새마을금고 근저당 채무자와 동일인으로 기재된 사유, 소유자 김종진과의 관계, 실제 임대차인지 여부를 확인해야 합니다.
- 인수금액 확정 전 응찰 보류. 임차보증금 인수가 인정되면 최저가와 별도로 실질취득비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 미상 상태에서는 안전한 입찰 상한을 계산할 수 없습니다.
- 최근 거래가격 대조. 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 65,250,000원보다 비쌉니다. 최신 거래가 63,000,000원과 대상 물건의 층·향·상태를 비교해야 합니다.
- 유찰 후에도 권리 재확인. 1회 유찰 56,000,000원, 2회 유찰 44,800,000원이라는 가격만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 관리비·명도 점검. 관리비 체납 여부와 실제 점유자를 확인하고, 인도명령 가능 여부 및 명도절차에 필요한 비용·기간을 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래가를 직접 확인하고 권리 변동 여부를 재점검해야 합니다.
권리 관점: 산정새마을금고 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞서 전입한 서혜련의 실제 임차관계·보증금·대항력·인수액이 미확정입니다.
투자 판단: 실질취득비용을 확정할 수 없으므로 유찰에 따른 최저가 하락만으로 안전성을 판단하기 어렵습니다. 선순위 전입자의 권리관계가 정리되기 전까지는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
맺으며 — “시세보다 비싼 신건에, 확인되지 않은 선순위 전입자”
목포 연산주공2단지 402호의 핵심 위험은 두 가지입니다. 첫째, 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 65,250,000원보다 높아 현재 가격만으로는 메리트를 찾기 어렵습니다. 둘째, 서혜련의 2014년 전입 사실은 확인되지만 실제 임대차관계와 보증금은 확인되지 않았습니다.
서혜련이 실질적인 대항력 있는 임차인이라면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 반대로 임차관계가 인정되지 않는다면 위험 구조는 달라집니다. 하지만 이 차이는 전입 기록만으로 확정할 수 없으며, 특히 근저당 채무자와 동일인이라는 점 때문에 관련 자료 확인이 필수입니다.
결론은 ‘가격 메리트 부족·선순위 임차 위험 미확정·입찰 보류’입니다. 1회 또는 2회 유찰이 되더라도 먼저 확인해야 할 것은 낮아진 최저가가 아니라 실제로 매수인이 부담할 총취득비용입니다. 보증금과 인수 여부를 확정한 뒤에야 의미 있는 입찰가를 산정할 수 있습니다.
