창원지방법원 2026타경10319. 경남 남해군 창선면 진동리 1008 소재 주택 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 공부상 소유자는 정은욱이며, 2010년 6월 18일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 와이앤케이파트너스대부 주식회사, 청구금액은 34,454,586원입니다.

등기 권리관계만 놓고 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 1995년에 설정된 창선농업협동조합 근저당권은 2015년에, 2003년에 설정된 남해군수산업협동조합 가압류는 2022년에 각각 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026년 5월 14일 강제경매개시결정입니다.

하지만 이 물건의 중요한 문제는 등기부 밖에 있습니다. 매각물건명세서에는 건물 일부가 다른 지번 위에 소재한다는 사실이 기재돼 있습니다. 건물의 매각 포함 여부와 그 건물이 올라선 토지를 적법하게 사용할 권리가 있는지는 별개의 문제입니다. 이 부분은 낙찰 전에 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 담보권은 기말소, 경매개시결정이 기준

이 사건에서 먼저 확인할 점은 과거 근저당권이 현재 유효한 말소기준권리가 아니라는 사실입니다. 창선농업협동조합의 채권최고액 22,400,000원 근저당권은 2015년 10월 12일 말소됐습니다. 남해군수산업협동조합의 청구금액 5,081,369원 가압류도 2022년 5월 23일 말소됐습니다.

따라서 현재 기준이 되는 권리는 갑구 5번 강제경매개시결정(2026.05.14)입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 등기상 별도의 존속 근저당권이나 가압류는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 가격 메리트는 검증 전

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 48,982,000원입니다. 신건으로 유찰된 이력이 없으며, 감정평가액을 기준으로 첫 매각이 진행됩니다.

다만 남해군 창선면의 해당 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 거래 평균 또는 최신 유사물건 거래금액은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 주변 시세에 비해 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 농촌·어촌마을 내 주택과 토지는 토지 위치, 도로 접근성, 건물 상태, 토지 경계에 따라 가격 차이가 발생할 수 있어 감정가 할인율만으로 가치를 판단하는 것은 위험합니다.

유찰 후 금액은 회차별 가정이며 실제 매각 결과가 아닙니다. 예상 인수액은 확인된 배당·등기상 금전채무 기준으로, 미확인 임대관계와 토지 사용권에 따른 부담은 포함하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 48,982,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,281,676원을 제외한 배당재원에서 신청채권자의 청구금액 34,454,586원이 전액 배당되고, 13,245,738원이 소유자에게 남는 구조입니다.

그러나 이 금액은 예상배당액입니다. 집행비용 역시 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

2회 유찰 시에는 신청채권자의 청구금액 중 4,070,379원이 회수되지 않는 시나리오입니다. 그러나 채권자에게 미배당이 발생한다는 사실만으로 그 금액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 해당 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 남해군 창선면의 농촌·어촌마을 및 농경지·임야가 형성된 지역입니다. 감정평가상 오용마을 남동측 인근 및 적량마을 남서측 인근과 마을 내부에 걸친 물건들이 포함됩니다.
• 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 구체적인 차량 진입 가능 여부와 각 필지의 실제 접근 경로는 현장 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 건물은 주택으로 이용되고 있으며, 블럭조적조 슬래브지붕 단층 구조입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 진동리 소재 토지 정보상 지목은 '대', 면적은 140.0㎡, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 이 면적을 일괄매각 전체 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 용도지역. 매각 대상에는 보전관리지역·생산관리지역·계획관리지역 토지가 함께 언급됩니다. 해당 토지는 자연취락지구, 해안경관관리지역, 마을경관관리지역 및 가축사육제한구역 등 개별 제한을 확인해야 합니다.
• 토지 공시지가. 진동리 토지 정보상 ㎡당 48,200원입니다. 공시지가는 개별 토지의 실거래가격이나 일괄매각 물건 전체의 시장가치를 직접 의미하지 않습니다.
• 환금성. 농촌·어촌마을 주택과 토지는 개별성이 크고 매수 수요가 제한될 가능성이 있습니다. 특히 여러 필지에 걸친 건물의 권리관계가 정리되지 않으면 향후 매매 및 금융조달 과정에서 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

⑤ 반드시 확인할 특수사항 — 타 지상 건물

이 내용은 단순한 건물 노후화 문제가 아닙니다. 경매로 취득하는 건물과 해당 건물이 실제로 점유하고 있는 토지의 범위가 일치하는지 판단해야 하는 문제입니다.

제시외 건물 ㄱ, ㄴ이 매각에 포함되어 있더라도 해당 건물이 소재한 토지가 전부 매각에 포함되는지, 그 토지의 소유자가 누구인지, 적법한 사용권이 존재하는지는 별도로 확인해야 합니다. 타 지상 건물이라는 사실만으로 철거 의무가 확정되는 것은 아니지만, 사용권이 확보되지 않았다면 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서 건축물대장, 토지대장, 지적도, 각 필지의 등기사항전부증명서, 감정평가서의 건물 배치 및 현황사진을 함께 대조하는 것이 중요합니다. 필요하면 경계측량을 통해 목록5 건물과 제시외 건물의 실제 위치를 확인해야 합니다.

⑥ 임대관계·점유 분석

현재 특정된 임차인은 0명이며, 보증금·확정일자·전입일자를 근거로 인수액을 산정할 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 상태를 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없는 것으로 단정할 수 없습니다.

현장에 점유자가 존재한다면 점유 원인, 전입신고일, 보증금, 확정일자, 점유 개시일을 조사해야 합니다. 현재의 0원 인수 추정은 확인된 권리와 배당표에 근거한 것이지, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 법적으로 배제한 결론은 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 타 지상 소유권 확인. 진동리 954번지와 산58번지의 토지 등기부를 확보하고, 경매에 포함되는 필지 및 건물 위치와 대조하세요.
• 건물 경계 확인. 목록5 건물 일부가 산58번지에 소재한다는 기재를 기준으로 건물 배치도·지적도·현황을 확인하세요. 필요하면 경계측량으로 위치를 특정해야 합니다.
• 사용권 검토. 타 지상에 걸친 건물 부분에 관해 토지 사용승낙, 임대차, 법정지상권 등 사용권 성립 가능성과 분쟁 위험을 별도로 검토하세요.
• 점유·임대관계 조사. 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인을 확인하고 전입세대·확정일자 관련 자료 및 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
• 일괄매각 범위 점검. 제시외 건물 ㄱ, ㄴ 및 대문·담장·물탱크 등이 어떤 평가 항목에 포함되어 있는지 확인하고, 건물과 토지의 매각 범위를 혼동하지 마세요.
• 규제 확인. 보전관리지역·생산관리지역·계획관리지역 및 각종 가축사육제한·경관관리·하수처리 관련 제한을 필지별로 확인하세요.
• 실거래 비교. 유사한 단독주택·토지의 최근 실거래와 매물 조건을 조사한 뒤 적정 입찰가를 산정하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 부대비용 확인. 미납 공과금, 세금, 명도비용, 건물 보수비용 및 토지 사용권 확보 과정에서 발생할 수 있는 비용을 검토하세요.
• 원본 대조. 2026.11.02 매각기일에 앞서 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고의 최종 내용을 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기가 단순해도, 토지 경계는 단순하지 않다”

이 사건은 등기상 권리만 보면 비교적 정리된 구조입니다. 과거 근저당권과 가압류는 이미 말소됐고, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 제시외 건물과 기존 건물 일부가 다른 지번에 걸쳐 있다는 사실은 놓칠 수 없는 위험요소입니다. 또한 실제 임대관계가 확인되지 않았으며, 해당 주택과 토지의 가격을 검증할 최근 비교 실거래도 확보되지 않았습니다.

최저가 48,982,000원이 감정가와 같다는 사실만 확인될 뿐, 시세보다 저렴하다는 결론은 도출되지 않습니다. 유찰 후 39,185,600원 또는 31,348,480원이 되더라도 토지 사용권과 시장가치 검증은 여전히 필요합니다.

종합 판단은 C등급, 신중 검토입니다. 등기상 금전채무 인수 위험은 낮게 나타나지만, 타 지상 건물의 법적·물리적 관계와 점유 상태가 확정되기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것보다, 실제로 안전하게 소유하고 사용할 수 있는 부동산의 범위를 먼저 확정하는 데 있습니다.