창원지방법원 2026타경10331. 경남 사천시 사천읍 구암리에 있는 원광이안애아파트 104동 701호입니다. 감정가 6,200만원으로 진행되는 신건이지만, 권리분석에서 가장 먼저 보아야 할 것은 6,200만원이라는 가격이 아니라 임차인 보증금 7,000만원입니다. 소유자 강남규는 2014년 5월 20일 이 아파트를 거래가 69,000,000원에 취득했습니다. 이후 임차인 이진영이 전입신고와 점유를 갖추었고, 2021년 국세 압류가 등기되었습니다. 따라서 말소기준인 압류보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심 문제입니다.

이 사건은 이진영이 강제경매를 신청한 구조입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일인으로 나타나며, 임차보증금 70,000,000원이 경매 청구액과도 일치합니다. 다만 동일인이라는 사실만으로 임대차의 진정성이나 현재 점유 상태까지 확정할 수는 없습니다. 임대차 관계와 실제 점유, 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 임차권등기, 남는 보증금 책임

등기부상 말소기준은 2021년 6월 14일의 국세 압류입니다. 2024년 서울보증보험 가압류, 2025년 창원시 압류, 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 국민은행·우리은행 근저당권과 전세권은 이미 말소되었습니다. 사천시의 2021년 2월 압류 역시 같은 해 2월 26일 말소되었습니다.

그런데 임차인 이진영의 전입신고는 2016.04.25, 점유개시는 2016.05.13입니다. 말소기준권리보다 앞선 주택임대차 관계이므로 임차인의 대항력이 문제됩니다. 임차권등기가 2025년에 이루어졌다는 이유만으로 앞서 성립한 대항력을 없다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 최저가보다 크다

확인 가능한 실제 임차인은 이진영 1명입니다. 별도로 나타나는 '기사항전'이라는 표기는 신원·전입·보증금·점유 범위를 특정할 수 없어 독립된 실제 임차인으로 확정할 수 없습니다. 단순한 기재 오류 가능성도 확인해야 하며, 실제 추가 점유자가 존재한다면 별도의 대항력 및 인수 위험을 조사해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)

집행비용 1,516,000원을 우선 공제하고 임차인에게 60,484,000원을 배당하는 추정입니다. 임차인 이진영과 경매신청채권자 이진영은 동일인으로 나타나므로 청구금액 70,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 경매신청채권 항목의 0원은 추가 배당액이 없다는 의미이며, 임차인 배당액 60,484,000원을 부정하는 것이 아닙니다. 국세·지방세 중 우선하는 세금이나 실제 집행비용 등에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 떨어져도 실질취득은 7,000만원대

이 사건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가 + 인수 보증금 = 실질취득입니다. 신건의 최저매각가는 62,000,000원으로 보증금 70,000,000원보다 낮습니다. 따라서 주어진 배당 시나리오에서는 임차보증금이 전액 배당되지 않습니다.

따라서 이 물건의 가격 경쟁력을 판단할 때 비교해야 하는 금액은 6,200만원의 최저가가 아니라 약 7,152만원의 실질취득입니다. 실제 거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 이 실질취득이 주변 거래가보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 가격 메리트는 보류해야 합니다.

⑤ 세금 압류·관계인 리스크

특히 이진영의 임차권등기는 2025.09.23에 이루어졌으며, 전입과 점유의 시작은 그보다 훨씬 앞선 2016년입니다. 매각으로 임차권등기가 형식상 말소되더라도, 보증금 부족분에 대한 매수인 인수 여부는 매각물건명세서의 대항력 관계에 따라 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 사천읍 구암리 구암2리 마을회관 동측 인근에 위치합니다. 주변은 주택과 농경지가 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 인접 토지 북서측으로 폭 12~15m의 중로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 14층 건물 중 104동 7층 701호입니다. 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다. 토지는 완경사지에 자체 지면을 평탄하게 조성한 아파트 부지입니다.
• 공부 확인. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거시설로 사용되는 아파트이지만, 거래 시세와 매매 사례를 확인하지 않은 상태에서 환금성이 높거나 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 실제 취득비용 7,000만원대와 비교할 수 있는 거래가격 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 입찰가 판단. 신건 최저가 62,000,000원에 매수인 인수액 9,516,000원을 합산하면 71,516,000원입니다. 입찰 판단과 시세 비교에는 이 실질취득을 사용해야 합니다.
• 임차보증금 인수 확인. 이진영의 보증금 70,000,000원과 예상 배당액 60,484,000원, 부족분 9,516,000원의 인수 관계를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 추가 점유관계 확인. 신원 불분명한 '기사항전' 표기의 진위와 실제 추가 점유자 존재 여부를 확인해야 합니다. 별도 점유자가 있다면 대항력·보증금·인수 여부를 다시 조사해야 합니다.
• 당해세·국세·지방세 점검. 국세 및 지방세 압류와 관련된 우선배당 여부를 확인하세요. 세금 우선배당이 발생하면 기존 인수 추정액이 변동할 수 있습니다.
• 신청채권자와 임차인의 관계. 이진영이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약서·임차권등기명령·배당요구·채권관계를 대조하세요.
• 실거래 및 현장 확인. 같은 단지 유사 면적의 거래 시세를 확인한 뒤 실질취득 약 7,152만원과 비교하세요. 내부 상태와 점유 현황도 직접 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납과 임차인 보증금 반환에 따른 인도 협의 등 실제 추가 지출 가능성을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 진행 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,200만원짜리 아파트가 아니다”

이 사건의 핵심은 최저가보다 큰 대항력 임차보증금입니다. 최저가 62,000,000원은 매각대금에 불과하며, 낙찰자가 실제 부담할 수 있는 금액은 보증금 부족분을 포함해 71,516,000원입니다.

1회 또는 2회 유찰이 진행돼도 실질취득은 각각 71,292,800원, 71,114,240원으로 보증금 70,000,000원 부근을 유지합니다. 가격이 내려가도 보증금 인수 부담이 늘어나기 때문에, 유찰 자체로 가격 경쟁력이 크게 개선되는 구조는 아닙니다.

더욱이 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성과 신원이 불분명한 점유 표기, 신청채권자와 임차권자의 동일성 확인 문제가 남아 있습니다. 실제 거래 시세를 통한 가격 검증도 필요합니다.

결론은 권리상 주의, 가격 판단 보류입니다. 이 물건은 최저가 6,200만원이 아닌 실질취득 약 7,152만원을 기준으로 분석해야 하며, 임차보증금 인수와 세금 배당관계가 명확해지기 전에는 무리한 입찰을 피하는 것이 합리적입니다.