* 0원은 기존 예상배당 산식에 반영된 인수액입니다. 숙박시설 점유자의 보증금·대항력·우선변제 여부가 확인되지 않아 최종 인수액이 0원이라고 확정할 수 없습니다.
창원지방법원 2026타경10338. 경상남도 하동군 화개면 운수리, 켄싱턴리조트지리산하동점 2층 2009호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 34,000,000원, 최저매각가도 같고 유찰은 아직 없습니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층 중 2층에 해당하며, 감정평가상 이용상태는 숙박시설(휴양콘도미니엄)입니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 가격보다 매각 범위입니다. 등기상 소유자는 여러 명의 공유자로 나뉘어 있고, 이리스투자자산유한회사의 10분의 1 지분에만 조성진 명의 근저당권이 설정되어 있습니다. 그 지분에 관한 근저당권 실행으로 임의경매가 진행됐으므로, 낙찰자가 취득하는 것은 객실 전체 소유권이 아닌 공유지분입니다.
더구나 매각물건명세서에는 공유자 우선매수신고를 1회에 한해 허용한다는 조건이 있습니다. 낙찰 이후 독립적으로 객실을 처분하거나 운영할 수 있는지도 별도 검토가 필요합니다. 낮은 절대금액과 투자 매력은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10338 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 운수리 384-17 켄싱턴리조트지리산하동점 2층 2009호 |
| 도로명주소 | 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 532-6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 숙박시설(휴양콘도미니엄) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 2층 2009호 |
| 매각 대상 | 이리스투자자산유한회사 소유 지분 10분의 1 |
| 현재 공유자 | 주식회사이랜드파크, 김지희, 김환중, 박상삼, 이리스투자자산유한회사, 장우삼, 정인숙 |
| 감정가 / 최저가 | 34,000,000원 / 34,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 조성진 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.03.23. 을구 1번 근저당권 · 조성진 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각 특별조건 | 지분매각 · 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 허용 · 숙박시설로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공유관계는 남는다
말소기준권리는 2026.03.23. 접수된 조성진의 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원이며 채무자는 이리스투자자산유한회사입니다. 해당 근저당권은 갑구 24번 소유자의 지분 전부에 설정됐습니다. 2026.05.19. 진행된 임의경매개시결정 역시 그 지분을 대상으로 합니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 과거 등기 중 시흥시의 압류 등 일부 권리는 말소기준권리보다 먼저 접수됐다는 이유만으로 인수된다고 판단하면 안 됩니다. 갑구 16번 압류는 17번에서 해제·말소됐고, 갑구 20번 압류를 포함한 종전 압류·가압류 등은 2026.02.05. 갑구 25번에서 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 경매 직전 등기부에서 실제 말소 여부를 다시 확인해야 합니다.
② 점유자 분석 — 대항력과 보증금이 확정되지 않았다
현황조사와 매각물건명세서상 켄싱턴리조트지리산하동점이 숙박시설을 이용하는 점유 관련 대상으로 나타납니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 보증금, 차임, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 분류해야 하며, 대항력이 있다고 단정하거나 없다고 확정할 수 없습니다.
| 점유자 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 켄싱턴리조트지리산하동점 숙박시설 |
미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유 관련 대상 1건. 보증기관의 대위·승계 신고로 확인된 대상은 없습니다. 점유자 명칭만으로 주택임대차보호법상 임차인이나 대항력 보유자로 확정할 수 없습니다.
③ 가격과 환금성 — 3,400만원이 싼지는 판단할 수 없다
감정가와 최저매각가는 각각 34,000,000원이고, 현재 회차는 유찰 없는 신건입니다. 하지만 같은 리조트의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세가 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.
더 중요한 점은 비교 대상이 객실 전체 가격이 아니라 매각되는 10분의 1 지분의 가치라는 사실입니다. 공유지분은 단독으로 이용하거나 처분하기 어렵고, 객실 운영과 수익 귀속에 관한 법률·계약관계에 따라 유동성이 달라질 수 있습니다. 따라서 감정가보다 낮은 가격에 낙찰되더라도 그것만으로 시장가격 대비 저렴하다고 볼 수 없습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 34,000,000원 | 시세 검증 필요 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 27,200,000원 | 시세 검증 필요 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 21,760,000원 | 시세 검증 필요 |
유찰 시 가격은 제시된 회차별 시나리오입니다. 실제 진행 가격과 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다. 어느 회차도 실거래 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,012,000원 |
| 1. 근저당권 · 조성진 | 65,000,000원 | 32,988,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 미배당 | — | 32,012,000원 |
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,012,000원을 공제한 32,988,000원이 조성진의 근저당권 채권에 배당됩니다. 채권최고액 65,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 32,012,000원이고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
이 미배당액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 소멸하는 근저당권의 채권 미회수액과 매수인의 법적 인수채무는 별개입니다. 배당모형상 인수액은 0원이지만, 점유자 관련 인수 가능성은 별도로 남아 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰될수록 채권 회수액 감소
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 34,000,000원 | 32,988,000원 | 32,012,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 | 27,200,000원 | 26,310,400원 | 38,689,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 | 21,760,000원 | 20,968,320원 | 44,031,680원 | 0원* |
* 매수인 인수액은 기존 배당계산 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 점유 보증금 관련 실제 인수 여부는 확정되지 않았습니다.
1회 또는 2회 유찰 시 근저당권자의 회수액은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 다만 매수인의 권리관계가 그만큼 단순해지는 것은 아닙니다. 낙찰가격과 관계없이 공유자들과의 관계, 점유자의 법적 지위, 숙박시설 운영계약에 관한 검토가 필요합니다. 유찰 자체에 가격 가점을 부여할 만한 시장 근거도 확인되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 하동군 화개면 운수리의 관광지에 자리한 숙박시설입니다. 주위는 주택·근린생활시설·펜션·농경지·임야지대 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 중 2층 2009호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감됐으며 위생·급배수·승강기·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 두 필지 일단의 부정형 완경사지에 위치하며 현황은 상업용 건부지입니다. 토지면적은 4,897㎡, 공시지가 기준치는 127,200원/㎡입니다. 이는 개별 매각지분의 직접적인 시세를 의미하지 않습니다.
- 규제. 계획관리지역·농림지역 관련 사항과 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 구체적인 적용 범위는 토지별 확인이 필요합니다.
- 공부·건축 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 숙박시설의 운영·소유·사용 관계까지 검증된 것은 아닙니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산이 아닌 휴양콘도미니엄의 소수 공유지분입니다. 다른 공유자와의 협의 없이 독립적으로 거래하거나 수익화하기 어려울 수 있습니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 매각가격의 적정성과 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 재확인. 갑구 24번 이리스투자자산유한회사 지분 10분의 1만 매각되는지 등기부·매각물건명세서·매각공고 원본으로 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수 대응. 공유자 우선매수신고는 1회에 한해 허용됩니다. 신고 가능성과 매각절차상 적용조건을 확인하고, 외부 입찰자로서 최종 낙찰을 확보하지 못할 가능성을 고려해야 합니다.
- 점유자 법적 지위 확인. 켄싱턴리조트지리산하동점의 실제 운영주체, 점유 근거, 사용·임대차계약, 보증금, 전입·확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력과 인수금액을 미리 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
- 운영수익과 이용권 확인. 해당 지분에 귀속되는 수익·비용, 객실 이용권, 운영위탁관계, 운영규약 등을 확인해야 합니다. 공유지분 취득과 객실 독점사용은 같은 개념이 아닙니다.
- 공유물 처분 가능성. 다른 공유자들의 지분구성 및 협의 가능성을 살피고, 향후 지분 매도 또는 공유물분할 등 법률적 선택지의 현실성을 검토해야 합니다.
- 공매·압류 등기 정리. 2018년과 2025년 공매공고 이력, 2026.02.05. 갑구 25번 말소등기를 확인하고, 남아 있는 부기등기 및 경매 대상 지분에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 실거래 가격 검증. 동일 리조트의 최근 지분 거래, 전체 객실 거래와 지분 거래의 차이, 실제 처분 가능가격을 조사해야 합니다. 현재 34,000,000원이 적정한지 판단할 근거가 부족합니다.
- 관리비·운영비 확인. 리조트 운영비, 관리비 체납 및 공유자 사이의 비용분담 구조를 확인해야 합니다. 매수인에게 귀속될 수 있는 비용과 법적 근거를 구분할 필요가 있습니다.
- 입찰 전 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각공고를 확인하고, 지분경매에 경험이 있는 법률전문가의 검토를 권합니다.
맺으며 — “근저당 소멸”과 “안전한 투자”는 다르다
이 사건에서 근저당권의 처리 자체는 비교적 명확합니다. 2026.03.23. 조성진 근저당권을 말소기준으로 보고, 해당 지분에 대한 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당 채권의 미배당액 32,012,000원도 매수인 인수금과는 구별해야 합니다.
그러나 소유권의 범위를 확인하는 순간 투자 판단은 달라집니다. 낙찰 대상은 휴양콘도미니엄 객실 전체가 아니라 10분의 1 지분이고, 여러 공유자와의 관계가 남습니다. 매각물건명세서에는 공유자 우선매수신고 1회 허용이라는 조건까지 있습니다. 이는 외부 투자자의 낙찰 가능성을 제한할 수 있는 중요한 요소입니다.
숙박시설 점유자의 보증금과 대항력도 확정되지 않았고, 객실 운영수익과 지분 재매각 가능성 역시 검증되지 않았습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 최저가 34,000,000원이 시세보다 낮다는 판단은 불가능합니다. 1회 또는 2회 유찰된 가격에서도 같은 문제가 남습니다.
종합 판단은 D등급 — 입찰 보류 및 집중 권리확인 대상. 근저당권 소멸이라는 장점보다 소수 공유지분의 낮은 독립성, 공유자 우선매수 가능성, 점유보증금 미상, 시세 검증 불가가 투자판단에 더 크게 작용합니다. 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐에 앞서 무슨 권리를 취득하고 그 권리를 실제로 어떻게 활용하거나 처분할 수 있느냐입니다.
