창원지방법원 2026타경10357. 경상남도 진주시 봉곡동 7-7에 있는 근린시설 및 토지입니다. 감정평가서상 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층이며, 소매점 3칸과 일반음식점 1칸으로 이용되고 있습니다. 토지는 184.1㎡로 일반상업지역에 속합니다. 매각대상에는 감정서상 제시외 건물 'ㄱ~ㄷ'도 포함되는 일괄매각입니다.

등기부만 살펴보면 말소기준 이후 설정된 우리은행 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 일반적인 근저당권 경매처럼 보입니다. 그러나 임차관계에서는 반전이 있습니다. 박현영은 2011.12.15에 전입한 것으로 조사되어 2013.12.11 말소기준보다 앞섭니다. 실제 대항력이 인정되는 임차인이라면 보증금의 미배당 부분이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 현재는 보증금과 확정일자, 대항력의 최종 판단이 확인되지 않았으므로 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차 가능성은 남는다

말소기준은 2013.12.11 진주서부농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 39,000,000원입니다. 2023.10.05 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 360,000,000원이며, 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2026.05.29 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

한편 2010년 설정된 사회복지법인한얼의 전세권(전세금 30,000,000원)은 2012.05.29 이미 말소되었습니다. 따라서 이 과거 전세권을 현재의 인수권리로 계산해서는 안 됩니다. 다만 말소기준 이전에 전입한 박현영의 임차관계는 별도로 조사해야 하는 문제입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 가장 중요한 위험구간

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 임차·점유 관련 신고는 4건입니다. 이 중 박현영은 말소기준권리보다 전입일이 빠르며, 매각물건명세서에도 대항력 불분명(주의요망)이라는 취지의 기재가 있습니다. 따라서 선순위 대항력을 확정하거나 인수금액을 단정하는 것은 모두 부정확합니다.

실질취득금액은 낙찰대금만으로 결정되지 않습니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 존재하고 일부가 배당되지 않는다면 다음과 같이 계산해야 합니다.

이미숙, 세진미용 진주지사, 정봉식은 기재된 전입일이 모두 말소기준 이후이므로 선순위 근저당권에 대항하지 못하는 것으로 분류됩니다. 다만 임차보증금의 배당 순위와 실제 점유관계, 상가임대차 관련 요건은 별도로 확인해야 합니다. 특히 정봉식은 보증금 5,000,000원, 월차임 350,000원으로 조사되었습니다.

③ 가격 분석 — 신건 5.78억, 실질취득과 시세 확인이 우선

감정가는 577,547,860원이며 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰이 없는 신건입니다. 다만 근린시설과 토지를 대상으로 하는 동일 조건의 실거래 비교가 확인되지 않아, 이 금액이 주변 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.

유찰 후 금액은 회차별 가정 시나리오입니다. 표의 미배당 채권은 계산상 근저당권 등 채권의 미배당액이며, 매수인 인수보증금과는 다른 개념입니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금은 별도 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 577,547,860원 가정)

집행비용 약 8,175,479원을 차감하고 근저당권 채권최고액 기준으로 배당한 단순 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차보증금 배당 가능성 등이 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 특히 신청채권자 청구액 316,713,285원의 배당 관계는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 진주시 봉곡동 봉곡광장교차로 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 노변 상업지대와 후면 주택지대가 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 위치하여 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 2004.08.18 사용승인되었습니다. 벽체는 판넬마감이며 샷시창호가 설치되어 있습니다. 급배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 소매점 3칸과 일반음식점 1칸으로 사용 중입니다. 실제 점포별 임대차 계약 및 영업 점유관계를 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 184.1㎡, 지목 대, 일반상업지역이며 평지·사다리형 토지입니다. 광대로한면에 접합니다.
• 도로·도시계획. 대로3류(폭 25m~30m)에 접하며 시가지경관지구(일반)에 속합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 1,443,000원/㎡로 조사되었습니다. 공시지가는 매매가능가격이나 감정가와 동일한 개념이 아닙니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었습니다. 위반건축물 여부는 해당 조사에서 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 일반상업지역의 도로 접면과 근린시설 이용상태는 활용 측면의 검토 요소입니다. 다만 임차관계 및 제시외 건물 포함 조건에 따라 실제 매수자층과 활용 가능성이 달라질 수 있어 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박현영의 임대차 확인. 2011.12.15 전입의 법률상 효력, 임대차계약, 실제 점유, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태에서 보증금 인수액 0원을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 박현영의 대항력 불분명이라는 주의사항이 구체적으로 무엇을 의미하는지, 임차보증금 인수 조건이 기재되어 있는지 확인하세요.
• 다른 점유자 확인. 이미숙, 세진미용 진주지사, 정봉식의 임대차계약·점유구역·보증금·배당요구·사업자등록 관계를 점검해야 합니다.
• 실질취득금액 계산. 최저가에 더해 매수인이 인수할 수 있는 미배당 보증금을 별도 산정해야 합니다. 이를 확정하기 전에는 시세 대비 저렴하다는 판단을 하지 않아야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 'ㄱ~ㄷ'의 실제 위치, 구조, 사용 상태, 점유관계를 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
• 상업용 건물의 명도. 소매점과 음식점의 실제 영업자·시설물 소유 및 인도 협의 상황을 조사하세요. 단순 주택과 다른 영업 점유 문제가 발생할 수 있습니다.
• 배당 및 신청채권 확인. 경매개시 채권자와 근저당권자, 청구액 316,713,285원의 관계 및 실제 배당 순위를 원본 기록으로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 봉곡동의 비교 가능한 근린시설·토지 거래사례, 임대수익, 건물 상태 및 수선비용을 검토하여 감정가의 적정성을 별도로 판단해야 합니다.
• 입찰 조건. 매각기일 2026.11.02의 진행 여부, 입찰보증금, 매각조건 변경 및 경매사건 진행상황을 법원 공고로 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 근저당보다, 확인되지 않은 임차보증금이 중요하다”

이 물건의 말소기준은 명확합니다. 2013년 진주서부농업협동조합 근저당이며, 이후 우리은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 그보다 먼저 전입한 박현영이 있고, 대항력은 불분명하며 보증금도 확인되지 않았습니다.

신건 최저가 577,547,860원만 보고 경매 가격의 매력을 판단할 수 없습니다. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수되는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 실제 취득부담은 충분히 줄어들지 않을 수 있습니다. 게다가 근린시설 및 토지의 비교 시세 검증도 필요한 상황입니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 박현영의 대항력과 보증금 규모, 다른 점유자들의 실제 임대차관계, 일괄매각 대상 및 주변 거래가격을 확인한 후에야 적정 입찰가를 산출할 수 있습니다. 이 사건에서 먼저 해결해야 할 것은 유찰 여부가 아니라 인수 위험의 불확실성입니다.