창원지방법원 2026타경10365. 경상남도 진주시 상평동 동일스위트아파트 110동 702호, 전용 84.9164㎡ 아파트입니다. 2008년 12월 준공된 652세대 단지이며, 해당 호실은 지상 25층 건물의 7층에 위치합니다. 소유자는 남승원 씨로, 2017년 5월 당시 남인대 명의로 거래가 225,000,000원에 소유권을 취득했고 이후 개명 사실이 등기에 반영됐습니다. 현재 경매는 소유권을 담보로 잡은 현대캐피탈이 아니라 한국주택금융공사가 신청한 강제경매입니다.

등기부에서 눈에 띄는 것은 현대캐피탈의 채권최고액 180,000,000원 근저당과 과거 진주시 압류입니다. 특히 진주시 압류는 말소기준일보다 앞서 설정됐으므로 날짜만 보면 선순위 권리처럼 보입니다. 그러나 2022년 5월 이미 해제·말소됐기 때문에 이를 현재 인수해야 할 압류로 계산하면 안 됩니다. 현대캐피탈 이전에 설정됐던 중소기업은행 근저당도 말소가 완료된 상태입니다.

그렇다고 신건 최저가에 바로 응찰할 가격 근거가 충분한 것은 아닙니다. 최근 실거래 평균은 271,250,000원이지만 거래 범위가 232,000,000원부터 315,000,000원까지 넓습니다. 특히 동일한 7층의 최신 거래가가 265,000,000원으로 확인되는 만큼, 최근 평균보다 조금 낮다는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 압류는 이미 해제됐다

말소기준권리는 2023.11.23 설정된 현대캐피탈 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이며 채무자는 남승원입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이고, 이후 등기된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거 권리 중 2017.05.15 설정된 중소기업은행 근저당 84,000,000원은 2023.11.27 말소됐습니다. 삼성카드 가압류 24,300,285원도 2025.11.11 말소됐습니다. 이에 따라 등기상 현재 확인되는 근저당권은 현대캐피탈의 근저당입니다.

② 시세 비교 — 평균은 낮지만 최신 거래보다 비싸다

동일스위트 단지 전용 약 84.9㎡대의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 평균은 271,250,000원이고, 신건 최저가 267,000,000원은 평균의 98.4%입니다. 그러나 최신 거래는 2026년 9월의 7층 265,000,000원으로, 대상 호실과 층수가 같습니다.

평균과 비교하면 최저가는 4,250,000원 낮습니다. 하지만 2026년 9월 최신 거래보다 2,000,000원 높고, 2025년 11월 같은 7층 거래 252,000,000원과 비교해도 가격 차이가 있습니다. 즉 이 아파트의 최근 실거래 범위 안에 있는 가격이지, 시장가격보다 확연하게 저렴한 가격으로 보기 어렵습니다.

동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다. 유찰이 반드시 발생한다고 볼 수는 없으므로 기다리는 전략의 이점과 실제 낙찰 가능성을 함께 판단해야 합니다. 가격이 내려가더라도 해당 회차가 실제로 진행되는지는 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)

최저가 267,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,538,000원을 공제한 뒤 현대캐피탈에 180,000,000원, 한국주택금융공사에 82,462,000원이 배당되는 것으로 산정됩니다. 채권자 전체 청구액 342,010,521원 가운데 미배당액은 79,548,521원입니다.

배당액은 채권최고액 및 신청채권자의 청구액을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 이자, 집행비용 및 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시 가격·미배당 시나리오

현재 회차는 신건으로 최저매각가가 267,000,000원입니다. 유찰이 발생할 경우 아래 금액은 감정가의 80% 및 64%를 적용한 가정값이며, 실제 매각일정이나 낙찰가격을 의미하지 않습니다.

유찰 회차가 늘면 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리관계에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 이는 낙찰가격이 내려갈 때 추가 채무를 부담하지 않는다는 점에서 유리합니다. 다만 위 계산은 등기상 권리를 기준으로 하며, 실제 점유관계 및 인수할 특별한 법률관계가 있는지는 입찰 전에 재확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주시 상평동 가람초등학교 동측 인근입니다. 주변은 중소규모 공장, 근린생활시설, 주택 등이 혼재한 지역으로 일반적인 주거전용 아파트 입지와 환경이 다릅니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 북측·남측·서측에 도로망이 형성돼 있습니다.
• 용도지역. 준공업지역이며, 시가지경관지구와 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 가람초등학교 및 진주기계공업고등학교 관련 교육환경 보호구역, 장애물제한표면구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 25층 건물의 7층이며 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 급·배수, 난방, 소화, 승강기, 도시가스 설비 등이 설치돼 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 차이 없음으로 확인되며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 토지. 대지 지목의 평지로, 공시지가가 726,800원/㎡입니다. 공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 652세대 단지이고 최근 동일 면적대 거래가 확인됩니다. 다만 실거래가격이 232,000,000원에서 315,000,000원까지 분산돼 있어, 개별 층·상태·거래시점에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다. 준공업지역의 주변 환경도 매수 수요 판단에 고려할 요소입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 을구 6번 현대캐피탈 근저당 180,000,000원이 말소기준권리입니다. 매각으로 소멸하는 권리와 과거 이미 말소된 권리를 구별해야 합니다.
• 진주시 압류. 갑구 5번 압류는 2022.05.06 해제·말소됐습니다. 이 과거 압류를 매수인 인수액으로 중복 계산하지 않도록 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
• 임대관계와 명도. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 내용상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 인도 가능성 및 명도비용을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 신건 최저가 267,000,000원은 2026년 9월 동일 7층 실거래 265,000,000원보다 높습니다. 전체 평균만 기준으로 입찰가를 높게 정하지 않아야 합니다.
• 유찰 가정. 단지 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다. 유찰을 전제로 무작정 기다리기보다 실제 응찰 경쟁과 회차별 최저가격을 함께 검토해야 합니다.
• 관리비·조세. 공용부분 체납관리비, 당해세와 매각대금 배당에 영향을 줄 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 내역을 대조하고 매각기일 변동 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순해도 가격은 따져야 한다”

이 물건의 핵심은 등기상 인수위험이 작다는 점과 신건의 가격 매력이 충분하지 않다는 점을 구별하는 것입니다.

2023년 현대캐피탈 근저당을 말소기준으로 보며, 이미 해제된 진주시 압류나 말소된 과거 근저당을 인수 권리로 오인할 필요는 없습니다. 확인된 임차인도 없어 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 다만 실제 임대관계는 미상이므로 점유 확인이 필요합니다.

가격은 다릅니다. 최근 12개월 실거래 평균 271,250,000원보다 최저가 267,000,000원이 낮다는 사실만으로는 저가 매수의 근거가 충분하지 않습니다. 가장 최근인 2026년 9월 동일 층 거래가 265,000,000원으로 오히려 최저가보다 낮기 때문입니다.

단지 평균 유찰 횟수가 0.9회라는 점도 함께 고려해야 합니다. 유찰 후 가격이 내려간다면 매입가격의 매력은 개선될 수 있지만, 실제 유찰 여부를 예단할 수는 없습니다. 따라서 이번 신건은 무리한 가격으로 응찰하기보다 최신 실거래와 개별 호실 상태를 대조해 입찰 상한을 보수적으로 결정하는 접근이 타당합니다.

종합 판단: 권리구조는 비교적 양호하지만, 가격은 최신 거래 수준에서 추가 검증이 필요합니다. 권리는 합격, 신건 가격 메리트는 보류입니다.